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3月31日,，是地方政府公布“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則大限之日,。
截至發(fā)稿，北京、上海,、廣州、深圳等一線城市及重慶,、廈門(mén),、合肥、大連,、濟(jì)南,、貴陽(yáng)、天津等城市已公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)及具體調(diào)控細(xì)則,。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的人士指出,，隨著這些細(xì)則的落實(shí)，此前一路上漲的樓市有望進(jìn)入調(diào)整期,，而一線城市可能率先降溫,。
記者注意到,，在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)方面，各地標(biāo)準(zhǔn)不盡相同,。其中,，北京版細(xì)則被認(rèn)為最嚴(yán)厲，2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定,，進(jìn)一步降低自住型,、改善型商品住房?jī)r(jià)格”；上海將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)在“基本穩(wěn)定”,；深圳,、天津、重慶,、大連,、廈門(mén)等城市則規(guī)定房?jī)r(jià)上漲幅度低于收入漲幅。
值得一提的是,，北京是目前唯一明確提出“進(jìn)一步降低自住型,、改善型商品住房?jī)r(jià)格”的城市。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉解讀說(shuō)：“相比2012年房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，此次明顯剔除了保障房對(duì)價(jià)格的影響,，使得調(diào)控目標(biāo)更加明確和嚴(yán)格�,！�
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌則認(rèn)為,，各地公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)大致與其樓市熱度相呼應(yīng)，北京,、上海等一線城市偏緊,，而重慶、合肥,、廈門(mén),、大連等城市較為溫和。
在限購(gòu),、限貸方面,，同樣是北京版細(xì)則更為嚴(yán)格，對(duì)原有限購(gòu)政策進(jìn)一步收緊,，提出“本地戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的,，限購(gòu)1套住房；同時(shí)對(duì)二套房的首付比例進(jìn)一步提高,�,！倍渌鞘械谋硎鰟t以“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市商品住房限購(gòu)措施”為主,。
此前業(yè)界最為關(guān)注的“計(jì)征20%個(gè)稅”方面,，除深圳未明確表述以外，北京,、上海,、天津等地均提出，在能核實(shí)房屋原值的基礎(chǔ)上,，嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征,。
值得一提的是，北京地稅局3月31日率先公布“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅”具體規(guī)定,，針對(duì)不同房源對(duì)房屋原值作了具體劃分,。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為此舉無(wú)疑是“國(guó)五條”中最具力度的一項(xiàng)政策，將可能改變投資性購(gòu)房者的長(zhǎng)期預(yù)期,。同時(shí),，由于存在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的可能，剛需及改善性需求也會(huì)受到較大影響,。
林倩表示，北京版細(xì)則是在樓市持續(xù)回暖,、量?jī)r(jià)齊升的背景下出臺(tái)的,，通過(guò)收緊個(gè)稅、限制本地單身購(gòu)房,、提高二套首付比例等措施限制投資性需求,，尤其是個(gè)稅調(diào)整及單身限購(gòu)的新政策將明顯影響市場(chǎng)需求。預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)將有60%左右的需求受到稅費(fèi)調(diào)整影響,，而且不同類(lèi)型房屋的稅費(fèi)差距進(jìn)一步擴(kuò)大,。新政執(zhí)行后，成交量會(huì)明顯回落,。
事實(shí)上,，由于細(xì)則出臺(tái)前的“搶搭末班車(chē)”效應(yīng)，多地二手房市場(chǎng)一度出現(xiàn)交易高峰,，在短時(shí)間內(nèi)透支了樓市需求,，隨后交易量開(kāi)始迅速下降。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，3月下半月北京二手房市場(chǎng)新增客源量較上半月下降35.3%,。上海中原分行數(shù)據(jù)也顯示，二手房交易量在3月中旬達(dá)到峰值后出現(xiàn)遞減之勢(shì),。
“交易成本會(huì)大幅增加,。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔說(shuō)：“比如100萬(wàn)元購(gòu)房后,，以200萬(wàn)元售出,，按原先1%征稅只需2萬(wàn)元,，而按差額部分20%征稅則要20萬(wàn)元”。如果賣(mài)方將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁買(mǎi)方,，則相當(dāng)于房?jī)r(jià)漲了18萬(wàn)元,，交易成本上升必然會(huì)影響未來(lái)的成交量。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，地方版細(xì)則中,，一線城市力度最大�,！氨据喪袌�(chǎng)反彈的主要表現(xiàn)就是一線城市房?jī)r(jià)上漲迅速,，所以調(diào)控明顯體現(xiàn)了差別化，而一線城市的力度也代表了全國(guó)的調(diào)控方向”,。
“此前市場(chǎng)主要關(guān)注二手房個(gè)稅政策,。目前來(lái)看，北京等城市的細(xì)則中針對(duì)新建住宅的力度甚至超過(guò)二手房,，其他城市的細(xì)則也明顯對(duì)新建住宅預(yù)售加強(qiáng)監(jiān)管”,。張大偉稱(chēng)，地方版細(xì)則出臺(tái)及后續(xù)執(zhí)行可能造成樓市量?jī)r(jià)齊跌,，再加上產(chǎn)權(quán)登記等疊加政策,，這次樓市調(diào)控力度不亞于2011年�,！捌渲�,，一線城市一季度過(guò)熱的二手房市場(chǎng)將很快陷入調(diào)整期，房?jī)r(jià)很可能率先下調(diào),�,！�
顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，“一二線城市政策力度之大超出預(yù)期,�,！彼A(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)總體將表現(xiàn)為一季度偏高,，二季度停滯,，三四季度逐步穩(wěn)定。分類(lèi)來(lái)看,，二手房成交二季度將遇冷并呈直線下降趨勢(shì),，三四季度逐步穩(wěn)定；新房?jī)r(jià)格波動(dòng)將相對(duì)較小,，但也沒(méi)有大幅上漲的可能,。
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