開發(fā)商推遲入市苗頭初顯
一季度末,，是“國五條”細(xì)則中給出的地方執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)時(shí)間的大限。雖然距季末還有3天時(shí)間,，但是到現(xiàn)在為止,，除了廣東出臺(tái)指導(dǎo)版本的細(xì)則外,，還沒有其他省市跟進(jìn)。那是什么原因在影響各地執(zhí)行細(xì)則的發(fā)布節(jié)奏呢,？據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解,，除國家稅務(wù)總局“20%差額征稅”實(shí)施方案未發(fā)布影響地方政府發(fā)布節(jié)奏外，房價(jià)控制目標(biāo)的認(rèn)定也是多數(shù)地方觀望的主要原因,。
25日,，廣東省發(fā)布首個(gè)地方版“國五條”細(xì)則。細(xì)則要求,，廣州,、深圳兩地需根據(jù)近年房價(jià)走勢情況，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo),，并于3月底前公布,。廣州市常務(wù)副市長陳如桂表示，廣州2013年的房價(jià)漲幅至少不應(yīng)高于GDP漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅,。
據(jù)知情人士透露,，現(xiàn)階段地方對于房價(jià)控制目標(biāo)一項(xiàng)較為慎重，尤其是房價(jià)上漲過快的一線城市,，因此都不想先出臺(tái),，想看看其他地區(qū)是怎樣設(shè)定的�,！皬V州版‘國五條’細(xì)則在討論中也面臨到此問題,，甚至制訂了高中低三個(gè)版本�,！�
“房價(jià)控制目標(biāo)如果定高了,，將會(huì)減輕當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)控力度，有違國家政策要求,。但如果定低了,，又會(huì)在完成方面造成很大的難度�,！鄙鲜鋈耸勘硎�,。
北京相關(guān)人士也表示價(jià)格控制目標(biāo)的確定很難,，想看看情況再定。事實(shí)上,，雖然二,、三線城市較一線城市來說，調(diào)控壓力較小,，但是在價(jià)格控制目標(biāo)方面也存有疑慮,。杭州、寧波等地有關(guān)人士也表示,，現(xiàn)階段還沒有可做參考的地市級(jí)細(xì)則出臺(tái),，因此也正處于觀望階段。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，以2011年各地房價(jià)控制目標(biāo)來看,，地方政府大多會(huì)選擇GDP增長幅度或居民收入增長幅度作為最高點(diǎn)。但值得注意的是,，一方面,，今年房價(jià)控制目標(biāo)中將可以拉低平均房價(jià)的保障房剝離，另一方面,，各地GDP增幅也從當(dāng)時(shí)的兩位數(shù)以上,，降至個(gè)位�,！斑@‘一升一降’將大大提升地方對于房價(jià)的調(diào)控難度,，尤其是一線城市�,！�
“以北京為例,，不以外界傳言的5%增幅，就是以GDP目標(biāo)速度定為房價(jià)控制目標(biāo),，北京新建商品房房價(jià)也幾乎沒有漲價(jià)空間,。”趙路興指出,，今年1,、2月一線城市房價(jià)漲幅超出預(yù)估，僅北京漲幅就已高達(dá)5%,，而房價(jià)控制目標(biāo)是全年目標(biāo),，因此，地方控房價(jià)難度可想而知,。
陳如桂此前也表示,，廣州調(diào)控房價(jià)的壓力較大，一方面剛需較大,，目前仍處于價(jià)格洼地,；另一方面,，廣州的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，中心城區(qū)高端住宅不斷推出,，對全市的均價(jià)拉動(dòng)比較大,。
“廣州通過規(guī)劃、建設(shè)的新城區(qū),，功能定位和配套也有提升,，房產(chǎn)價(jià)格上漲在所難免�,！标惾绻鹫f,。
對于地方可采取的措施,，趙路興說,，地方多會(huì)采取控制預(yù)售價(jià)格與樓盤審批速度，例如放緩高端樓盤項(xiàng)目的審批,。
事實(shí)上,，3月初深圳曾被曝出樓市限價(jià)令，要求單個(gè)新建項(xiàng)目成交均價(jià)月度環(huán)比零增長,，雖然深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)迅速辟謠,，表示深圳市并未出臺(tái)新的“限漲令”政策，只是沿用了兩年前“限價(jià)令”的做法,，但運(yùn)用調(diào)控機(jī)制,，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對于新開房源價(jià)格高過前次開盤成交均價(jià)的房源,，在進(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)將被系統(tǒng)自動(dòng)鎖死,，無法完成備案。
與此同時(shí),，南京也被媒體曝出4月將出新政,，商品房預(yù)售申報(bào)價(jià)不得超過前期成交價(jià)的105%，新申請預(yù)售證的房源面積不得少于3萬平方米,。雖然南京方面辟謠,，但是控制審批樓盤價(jià)格不乏是部分省市在控制房價(jià)方面的首要措施。
“對于房價(jià)的控制,，不是完全不漲就是好的,。”趙路興認(rèn)為,，在房企資金鏈較好的背景下,，若定價(jià)過低，或暫停審批,，會(huì)造成房企捂盤等現(xiàn)象的增加,，進(jìn)而會(huì)減少商品房的供應(yīng)量,。
剛剛出臺(tái)細(xì)則的廣東省，雖然市級(jí)細(xì)則仍未出,，但是推盤量已明顯減少,。數(shù)據(jù)顯示，4月廣州十區(qū)兩市預(yù)計(jì)有49個(gè)樓盤推新,，環(huán)比3月的52個(gè)略跌5.77%,。與此同時(shí)，增城從化加起來僅有7個(gè)樓盤推新,，相對上月減少三成,。
值得注意的是，廣東版“國五條”細(xì)則指出,，將進(jìn)一步探索完善“限地價(jià),、競房價(jià)”的土地出讓方式，
趙路興表示,，“限地價(jià),、競房價(jià)”將直接從第一環(huán)節(jié)控制房價(jià)上漲，企業(yè)也能從購地初期控制項(xiàng)目利潤,�,！氨本┙衲暌部赡芗哟蟆偡績r(jià)’地塊的出讓比例�,！�
趙路興認(rèn)為,，在直接控制房價(jià)的基礎(chǔ)上，加大住宅用地供應(yīng)量也是控制價(jià)格的重要方面,�,！半m然今年住宅用地供應(yīng)量不得少于過去五年的平均值，但能否完成既定目標(biāo)有待考驗(yàn),。過去幾年,，地方政府的土地供應(yīng)指標(biāo)完成情況并不理想�,！�