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近期國務院出臺新一輪樓市調控政策,，在媒體和公眾中引起了熱議。調控為什么采取這樣的政策路徑,、賣房征收20%個稅如何避免誤傷剛需,，房產(chǎn)稅擴圍會有哪些影響,？
記者采訪了清華大學土木水利學院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉,。
【熱點一】賣房征20%個稅,，是否會轉嫁給購房者？
取決于各地供求狀況
應盡快出臺征管細則
記者：人們普遍認為,，在熱點城市,，個人轉讓住房要征收20%差額的個人所得稅可能會轉嫁到購房者身上。受這種情緒影響,，最近資本市場和個人住房交易也出現(xiàn)比較大的波動,。請問上述可能性是否存在,？有沒有手段來避免這種政策的負效應,？
劉洪玉：此次“國五條”要求個人住房轉讓“應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”個稅,，實際上是還原個人所得稅法及相關法規(guī)的立法初衷，即合理共享房地產(chǎn)增值收益,、合理調節(jié)居民收入分配,、促進社會公平。
新的住房轉讓個人所得稅計稅方式,，無疑會增加住房交易成本,，尤其是在過去房價上漲過快的部分熱點城市。目前,，社會各界普遍擔心這一稅收是否會轉嫁到購房者身上,，是否會推高房價。我的觀點是,，如果當?shù)厥袌鍪琴u方市場則大部分稅負會轉嫁,，如果是買方市場則基本不能轉嫁。
很多人擔心這會否傷及無辜,，即居民基本住房需求或“剛需”,。我認為在執(zhí)行細則出臺時應盡量避免這種可能性。現(xiàn)行政策有這樣的規(guī)定,，即“對個人轉讓自用5年以上,，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅,�,！辈⒁蟆安徽鄄豢鄣貓�(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權益,�,！�
對個人住房轉讓所得征稅也是國際上的普遍做法，只是在征收方式,、稅率設置,、減免條件等方面有差異。英,、美,、德、法等國家對個人住房轉讓征收資本利得稅(Capital
Gains
Tax),，但有許多寬免規(guī)定,，其基本思路是，對主要自用住房轉讓免除全部或部分稅額,，以支持其改善住房或變更住所的需要,。所以,，在我看來，我國在制定相關征管細則時,，一定要參照國際上的這些經(jīng)驗,，使這個政策既能避免傷及無辜、保護弱者,，又能打擊投機,、調節(jié)收入分配、共享增值收益,、促進社會公平,。建議盡快出臺征管細則，盡量縮短政策銜接的過渡期,，消除社會疑慮,，促進市場穩(wěn)定。
【熱點二】改善型和投資型需求,，怎么區(qū)分,？
很難快捷簡便有效區(qū)分
重點應遏制不住不租型
記者：限購政策實施以來，有效抑制投資投機型需求的同時,，客觀上也造成了部分換房自住的改善型需求受到“誤傷”,。十八大提出要讓人民居住條件更舒適，剛需和合理的改善性需求應該保護,。請問應通過什么手段合理區(qū)分改善型和投資型需求,？
劉洪玉：因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難快捷,、簡便,、有效地區(qū)分改善型需求和投資型需求。從這個意義上來說,，要達到抑制投資投機型需求的目的,，出臺任何短期政策都很難做到十全十美。
從目前的政策取向來說,，重點還是支持基本住房需求,、首次購房需求，這是“住有所居”目標能否實現(xiàn)的關鍵,。對于追求“居住條件更舒適”的改善型需求,，政策取向保持中性甚至是短期內不鼓勵，這是從當前住房市場供求現(xiàn)狀的事實出發(fā)的,。
從全面建成小康社會的中長期發(fā)展目標要求來看,，將來肯定要對改善型需求采取支持性政策。當然,，如果將投資型購房定義為購買住房后用于出租,，我覺得政策也應該保持中性,，因為這種投資形成了租賃市場上的住房供給，有利于發(fā)展租賃市場,、滿足租住需求,。住房市場上真正需要打擊和遏制的，是投機型購房,，即購房的目的既不是自住,、也不是出租,，而是長期閑置,、等待升值后轉售牟利。這種投機型購房既推高了房價,，又造成了寶貴住房資源的浪費,，是應該重點打擊的對象。
【熱點三】十年房地產(chǎn)調控成效,，如何評價,？
投機投資行為被遏制
基本住房需求成主流
記者：這次出臺新政策，已經(jīng)是10年來我國第九次出臺全面的房地產(chǎn)調控政策,�,；仡櫡扛囊詠砦覈康禺a(chǎn)調控的歷程，很多人稱之為“十年九調,、屢調屢漲”的歷程,。請問，造成房價持續(xù)上漲的內在原因是什么,？應該如何看待房地產(chǎn)調控取得的成效,？
劉洪玉：中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了1992—1998年“起步”、1999—2004年“量增”和2005—2010年“價漲”三個階段,，市場的這些發(fā)展變化,，政府政策的變化或調整起到了重要作用。
如果把2002年原建設部等六部委《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的頒布作為近10年房地產(chǎn)市場調控的始點,，10年來除了2008年受國際金融危機影響房價明顯下調,、2011年和2012年房價漲幅較低外，其他年份的房價上漲幅度基本都超過了兩位數(shù),。因此,，說“十年九調、屢調屢漲”是一個客觀的事實描述,。
但也許大家忽略了一個問題,，這就是“如果10年不調控意味著什么？”相信這個結果大家想都不敢想,。
導致房價屢調屢漲的原因,，至少有這么幾點：一,，中國作為新興經(jīng)濟體，經(jīng)濟高速增長,、城鎮(zhèn)人口和居民可支配收入持續(xù)快速增加,，這是推動住房需求增加、房價持續(xù)上漲的根本動力,；二,，耕地保護的壓力，尤其是特殊土地所有與使用制度安排,，抑制了土地的有效供給,；三，住房市場一頭連著經(jīng)濟,、一頭牽著民生,，經(jīng)濟與民生又是相互依存的關系，導致房地產(chǎn)市場調控是一項異常復雜的系統(tǒng)工程,，容易顧此失彼,；四，國際上也幾乎找不到房地產(chǎn)市場調控的成功經(jīng)驗供我們借鑒,，相反許多國際一流學者都在關注中國房地產(chǎn)市場調控經(jīng)驗,，設問自己國家的金融體系為什么直到次貸危機發(fā)生前還在大量發(fā)放次級房貸，而不像中國那樣收緊對非自住住房的貸款,。
就近兩年房地產(chǎn)市場調控效果而言,，客觀來看，住房投機和投資行為受到遏制,，理性的基本住房需求成為市場主流,，住房價格漲幅穩(wěn)步回落，冷卻降溫效果明顯,。
從房價看,，對我國40個主要城市商品住房價格的統(tǒng)計顯示，其上漲速度已經(jīng)從2009,、2010年12月的同比上漲27.74%,、27.26%，下降為2011,、2012年12月的同比上漲3.64%,、5.97%，調控效果比較明顯,。
此外,，有關住房交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市新建商品住房套均建筑面積從2009年的115.4平方米下降到2012年的109.1平方米，同期90平方米以下套型占比從45.2%提高到50.6%,。這就意味著同樣建筑面積規(guī)模,，可供應的住房套數(shù)或市場上的住房機會增加了5.8%，而增加的住房機會中,，又主要集中在了面向居民基本住房需求的中小戶型,。市場供應結構的轉變，也應看作是房地產(chǎn)調控取得的成效,。
【熱點四】為何采取偏重抑制需求的調控思路,？
只管需求效果會不理想
今后要多渠道增加供應
記者：近年來，我們的房地產(chǎn)調控政策偏向于從需求端入手,，增加供應的手段卻不多,，實際上看效果也不明顯。為什么會采取這樣的偏重抑制需求的調控思路,？應怎樣增加有效供給,？
劉洪玉：回顧我國住房市場調控的歷史,，在2010年以前基本上是為防止開發(fā)投資過熱對供給端實施的調控,，在住房需求持續(xù)快速增加的大背景下，如果用房價表現(xiàn)來評價調控效果肯定難以令人滿意,。例如,，收緊“地根”“銀根”、改革土地供應方式等肯定會抑制供給,。從另一個角度看,，企業(yè)未必都有執(zhí)行政府調控政策的自覺性，比如縮短開發(fā)建設周期,、不要囤房囤地,、增加中小戶型普通商品住房供應、控制供給價格上漲速度等,。
因此,，從2010年開始將調控政策的重點改為需求管理，改變調控思路后的效果應該是有目共睹,。但強調需求管理并不意味著就可以放松供給管理,，從2012年末開始熱點城市住房市場的供求關系又出現(xiàn)了供不應求的狀況就說明了這一點。所以今后的調控除了進行更加嚴格的需求管理,，還要通過多種渠道增加商品住房用地供應,，同時加強對土地出讓合同中有關開發(fā)周期條款的執(zhí)行力度等，來改善住房市場上的供應緊張狀況,。
【熱點五】房產(chǎn)稅試點擴圍應該注意什么,？
不應該看作短期調控工具
交易環(huán)節(jié)稅種應探索合并
記者：新政策提出房產(chǎn)稅試點范圍要擴大。從現(xiàn)有重慶上海的試點效果看,，擴圍應該注意些什么,？在增加房產(chǎn)稅這種持有環(huán)節(jié)稅收的同時,，是否應考慮降低交易環(huán)節(jié)稅費？
劉洪玉：自2003年以來,，我國一直在積極探索和推動房地產(chǎn)稅收制度改革,，其總體思路是建立以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收為核心的房地產(chǎn)稅收制度，使之成為推動地方財稅收入體制改革,、調節(jié)個人財富分配和貧富差距,、促進資源優(yōu)化配置與有效利用、提高房地產(chǎn)市場運行效率與穩(wěn)定性的一項長期制度,。
因此,，依住房價值在持有環(huán)節(jié)征收
“房產(chǎn)稅”或“物業(yè)稅”的改革，是這項制度建設的重要內容,，目前社會上過于看重其影響房價的效果,，將其視為住房市場調控的短期政策工具，是不全面的,。
增加持有環(huán)節(jié)的稅收,，從保持社會總體稅負基本穩(wěn)定的要求出發(fā)，就應該簡化交易環(huán)節(jié)的稅制,、減輕交易環(huán)節(jié)的稅負,。重慶和上海自2011年初開始對部分個人住房征收房產(chǎn)稅，是我國房地產(chǎn)稅改革歷程中的重要進展,，兩個城市的房產(chǎn)稅改革試點,，在引導住房合理消費、抑制投資投機型購房方面產(chǎn)生了積極的作用,，為在個人住房領域從價計征房產(chǎn)稅探索了經(jīng)驗,。
此次“國五條”提出要擴大試點范圍，在擴圍的過程中,，一定要盡快就改革目標和實施路徑達成共識,，并在此基礎上出臺全國統(tǒng)一的房產(chǎn)稅改革方案，推動各地的房產(chǎn)稅改革,，降低改革成本,，同時也為未來正式全面實施房產(chǎn)稅奠定基礎。
我理解的與個人住房相關的房地產(chǎn)稅改革理想目標是：首先,，在住房轉讓環(huán)節(jié)征收契稅和個人所得稅,，并根據(jù)房屋屬性和交易特征設計梯級稅率，其中契稅由現(xiàn)有的契稅,、印花稅,、營業(yè)稅合并而來，個人所得稅由現(xiàn)有的個人所得稅和土地增值稅歸并而來。其次,，在持有環(huán)節(jié)從價計征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅,，由現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而來。