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房地產(chǎn)調(diào)控再度升級,。2月20日,，國務院常務會議部署了加強房地產(chǎn)調(diào)控的五條措施,，當時多數(shù)人認為沒有什么新意,。而今天公布的“國五條細則”,，則新意紛呈,。這就意味著,，本輪調(diào)控已經(jīng)實質(zhì)性的升級和加碼了,。
首先,，總體而論,，調(diào)控級別較高。政策出臺分為幾種方式：一,，普通級別,。一個或幾個部委，或者單獨,，或者聯(lián)合下發(fā)文件,，典型如2010年的“9.29”新政。二,，較高級別,。國務院常務會議部署調(diào)控方針，事后不再下發(fā)文件,，或者只是辦公廳的“明發(fā)電報”,。三，高級別,。不僅國務院開會,，會后還由辦公廳發(fā)文件，這次便是,。四,，最高級別。國務院開會,，會由國務院本部發(fā)文件，惟有2010年4月的“國十條”,，有此待遇,。由此證明,，中央非常重視這次房地產(chǎn)調(diào)控，并非只是換屆過程中的“面子工程”,。
其次,，細則具有新意的內(nèi)容頗多，下面列舉并分析最重要的幾條：
第一,，限購升級,。之前全國約有50個城市實行限購，但限購標準不統(tǒng)一,，比如貴陽只限購市區(qū)二環(huán)以內(nèi)區(qū)域,。而這次非常明確的提出了統(tǒng)一標準：覆蓋全市，一手二手房皆限,，外地有證明者只能擁有1套房,。而且還提出：住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市,，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調(diào)整限購措施,；其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施,。
接下來,，多數(shù)已限購城市，都得修改自己的限購標準,，從嚴執(zhí)行,。而一線城市，尤其是北京,，房價上漲壓力較大,，有可能還會在原來已經(jīng)很嚴格的基礎上，再次加碼,。
第二,，房貸收緊。之前有傳言二套房貸將收緊,，果不其然,。細則提出：對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率,。
這就意味著，近期房價上漲過快的一線城市,，甚至包括少數(shù)二線城市,，很可能提高二套房貸的首付和利率。這也體現(xiàn)了房貸差異化的原則,，因為當前廣大三四線城和部分二線城市,，房價比較溫和,，而一線城和少數(shù)二線則漲幅偏大，因地制宜,，有保有壓,，比較合理。
另外,，細則還強調(diào)：要強化借款人資格審查,，嚴格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款,。這條其實也大有文章,，因為過去一年，很多地方存在通過“假離婚”等違規(guī)手段,，騙取首套房貸,，或者二套房貸資格。如果接下來商業(yè)銀行加大審查力度,，同樣會將部分人擋在首套房貸或二套房貸的“門外”,。
第三，交易稅加碼,。國五條只提到房產(chǎn)稅,，而細則增加了一條重要措施：稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合,，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅,，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征,。
按交易差額的20%征稅，原本就是稅法中的規(guī)定,，但過去很多年,，各地稅務部門僅按交易總額的1-2%征稅。后者要比前者,，少征很多稅,。以前之所以沒有依規(guī)從嚴征稅，一方面,，住建部和稅務部協(xié)調(diào)不利,，稅務部門不清楚業(yè)主當初的購房價格；另一方面,，稅務部門怕麻煩,、懶省事。
第四，房價控制目標從嚴要求,。2011年1月的“新國八條”,，曾要求各地制定年度房價控制目標，結果絕大部分地方政府將目標定為：房價漲幅不超過本地區(qū)GDP或人均收入增幅,。而且，很多地方政府將保障性住房納入到住宅價格統(tǒng)計中,，這樣就很容易通過調(diào)整保障房的成交量,，從而達到拉低均價的目標
比如：2011年和2012年，北京的房價控制目標是“穩(wěn)中有降”,，結果也確實達標,，但其中包括了保障房因素。若剔除保障房因素,，則房價不一定會下跌,。而這次細則中提出：要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房,，下同)價格控制目標,，并于一季度向社會公布。接下來,，地方政府制定房價控制目標可就費思量了,，而且完成目標的難度也會相應加大。
除了上述四條,，還有一些內(nèi)容,，存在進一步升級的可能性。比如：穩(wěn)步推進商品房預售制度改革,。繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價,、一房一價規(guī)定，嚴格按照申報價格對外銷售,。各地區(qū)要切實強化預售資金管理,，完善監(jiān)管制度；尚未實行預售資金監(jiān)管的地區(qū),，要加快制定本地區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法,。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設部門指導，或沒有實行預售資金監(jiān)管的商品房項目,，可暫不核發(fā)預售許可證書,。另外，住房城鄉(xiāng)建設,、工商等部門要聯(lián)合開展對房屋中介市場的專項治理工作,，整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處中介機構和經(jīng)紀人員的違法違規(guī)行為。
再次,，本輪調(diào)控的流程還將繼續(xù),。第一步：2月20日，國務院會議出臺國五條,。第二步：2月26日國院辦公廳出中央細則(今天公布而已),，強硬升級。前兩步已經(jīng)走完,。接下去還有第三步：一方面,，相關部委還會出臺細則，進一步細化相關內(nèi)容,；另一方面,，地方政府還將出臺地方執(zhí)行細則。二者會交叉,、同步進行,，主要集中在3月份，少數(shù)還可能延至4月份,。尤其是一線城市的細則,，可能還會進一步明顯更嚴厲的措施，值得關注,、觀察,。
最后，關于市場反應,。由于該細則措辭嚴厲,、新意頗多，應該是超出了絕大部分人的預期,，所以其對今年市場影響,，也會超出很多人的預期。
整體而言,，市場肯定會降溫,，每輪重大新政出臺后，皆如此,。最先受到影響的是住宅成交量,，由于地方出細則還有一個過程，3月交易量基本不受影響,，但從4月份開始,，成交量會受到一定程度的抑制，估計會持續(xù)到三季度,；如果這幾個月成交降溫幅度大,，則四季度可能有所反彈,。價格變化滯后于成交量，二季度房價仍會小漲,，但漲幅有所回落,，而下半年個別月份可能就會出現(xiàn)環(huán)比下跌。
另外,，由于20%的個調(diào)稅影響較大,，二手房市場降溫幅度將超過一手房。還有,，由于限購升級,、房貸緊縮等新政，主要針對房價快漲的城市,，預計今年一二線城市降溫幅度，將會超過三四線城市,！
不過,，也不必太悲觀。調(diào)控并不能有效改變一線城市和少數(shù)二線城市的住宅供求關系,，尤其是2012年全國土地成交和房屋新開工皆為負增長,，注定了2013年新增住宅供應偏緊；同時,，新政在抑制需求的同時,，也將改變開發(fā)商對市場的樂觀情緒，從而導致幾個月后他們拿地和新開工的積極性降低,，從而更加不利于增加供應,。所以，筆者仍堅持之前的預測：2013年全國樓市“振蕩上行”,。
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