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房地產(chǎn)調(diào)控再度升級(jí),。2月20日,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署了加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的五條措施，當(dāng)時(shí)多數(shù)人認(rèn)為沒有什么新意,。而今天公布的“國(guó)五條細(xì)則”,，則新意紛呈。這就意味著,，本輪調(diào)控已經(jīng)實(shí)質(zhì)性的升級(jí)和加碼了,。
首先,，總體而論，調(diào)控級(jí)別較高,。政策出臺(tái)分為幾種方式：一,，普通級(jí)別。一個(gè)或幾個(gè)部委,，或者單獨(dú),，或者聯(lián)合下發(fā)文件，典型如2010年的“9.29”新政,。二,，較高級(jí)別。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署調(diào)控方針,，事后不再下發(fā)文件,，或者只是辦公廳的“明發(fā)電報(bào)”。三,，高級(jí)別,。不僅國(guó)務(wù)院開會(huì),，會(huì)后還由辦公廳發(fā)文件,，這次便是。四,，最高級(jí)別,。國(guó)務(wù)院開會(huì)，會(huì)由國(guó)務(wù)院本部發(fā)文件,，惟有2010年4月的“國(guó)十條”,，有此待遇。由此證明,，中央非常重視這次房地產(chǎn)調(diào)控,，并非只是換屆過程中的“面子工程”。
其次,，細(xì)則具有新意的內(nèi)容頗多,，下面列舉并分析最重要的幾條：
第一，限購(gòu)升級(jí),。之前全國(guó)約有50個(gè)城市實(shí)行限購(gòu),，但限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，比如貴陽只限購(gòu)市區(qū)二環(huán)以內(nèi)區(qū)域,。而這次非常明確的提出了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)：覆蓋全市,，一手二手房皆限，外地有證明者只能擁有1套房,。而且還提出：住房供需矛盾突出,、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市,，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施；其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲情況的,，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施,。
接下來，多數(shù)已限購(gòu)城市,，都得修改自己的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn),，從嚴(yán)執(zhí)行。而一線城市,，尤其是北京,，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，有可能還會(huì)在原來已經(jīng)很嚴(yán)格的基礎(chǔ)上,，再次加碼,。
第二，房貸收緊,。之前有傳言二套房貸將收緊,，果不其然。細(xì)則提出：對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市,，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
這就意味著,，近期房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市,，甚至包括少數(shù)二線城市，很可能提高二套房貸的首付和利率,。這也體現(xiàn)了房貸差異化的原則,，因?yàn)楫?dāng)前廣大三四線城和部分二線城市，房?jī)r(jià)比較溫和,，而一線城和少數(shù)二線則漲幅偏大,，因地制宜，有保有壓,，比較合理,。
另外，細(xì)則還強(qiáng)調(diào)：要強(qiáng)化借款人資格審查,，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄,，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。這條其實(shí)也大有文章,，因?yàn)檫^去一年,，很多地方存在通過“假離婚”等違規(guī)手段，騙取首套房貸，或者二套房貸資格,。如果接下來商業(yè)銀行加大審查力度,，同樣會(huì)將部分人擋在首套房貸或二套房貸的“門外”。
第三,，交易稅加碼,。國(guó)五條只提到房產(chǎn)稅，而細(xì)則增加了一條重要措施：稅務(wù),、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合,，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管,、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
按交易差額的20%征稅,，原本就是稅法中的規(guī)定,，但過去很多年，各地稅務(wù)部門僅按交易總額的1-2%征稅,。后者要比前者,，少征很多稅。以前之所以沒有依規(guī)從嚴(yán)征稅,，一方面,，住建部和稅務(wù)部協(xié)調(diào)不利，稅務(wù)部門不清楚業(yè)主當(dāng)初的購(gòu)房?jī)r(jià)格,；另一方面,，稅務(wù)部門怕麻煩、懶省事,。
第四，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)從嚴(yán)要求,。2011年1月的“新國(guó)八條”,，曾要求各地制定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，結(jié)果絕大部分地方政府將目標(biāo)定為：房?jī)r(jià)漲幅不超過本地區(qū)GDP或人均收入增幅,。而且,，很多地方政府將保障性住房納入到住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)中，這樣就很容易通過調(diào)整保障房的成交量,，從而達(dá)到拉低均價(jià)的目標(biāo)
比如：2011年和2012年,，北京的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是“穩(wěn)中有降”，結(jié)果也確實(shí)達(dá)標(biāo),，但其中包括了保障房因素,。若剔除保障房因素，則房?jī)r(jià)不一定會(huì)下跌。而這次細(xì)則中提出：要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則,，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房,，下同)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布,。接下來,，地方政府制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可就費(fèi)思量了，而且完成目標(biāo)的難度也會(huì)相應(yīng)加大,。
除了上述四條,，還有一些內(nèi)容，存在進(jìn)一步升級(jí)的可能性,。比如：穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革,。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定,，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售,。各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度,；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū),，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo),，或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目,，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。另外,，住房城鄉(xiāng)建設(shè),、工商等部門要聯(lián)合開展對(duì)房屋中介市場(chǎng)的專項(xiàng)治理工作，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序,，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為,。
再次，本輪調(diào)控的流程還將繼續(xù),。第一步：2月20日,，國(guó)務(wù)院會(huì)議出臺(tái)國(guó)五條。第二步：2月26日國(guó)院辦公廳出中央細(xì)則(今天公布而已),，強(qiáng)硬升級(jí),。前兩步已經(jīng)走完。接下去還有第三步：一方面,，相關(guān)部委還會(huì)出臺(tái)細(xì)則,，進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)內(nèi)容；另一方面,，地方政府還將出臺(tái)地方執(zhí)行細(xì)則,。二者會(huì)交叉、同步進(jìn)行，主要集中在3月份,，少數(shù)還可能延至4月份,。尤其是一線城市的細(xì)則，可能還會(huì)進(jìn)一步明顯更嚴(yán)厲的措施,，值得關(guān)注,、觀察。
最后,，關(guān)于市場(chǎng)反應(yīng),。由于該細(xì)則措辭嚴(yán)厲、新意頗多,，應(yīng)該是超出了絕大部分人的預(yù)期,，所以其對(duì)今年市場(chǎng)影響，也會(huì)超出很多人的預(yù)期,。
整體而言,，市場(chǎng)肯定會(huì)降溫，每輪重大新政出臺(tái)后,，皆如此,。最先受到影響的是住宅成交量，由于地方出細(xì)則還有一個(gè)過程,，3月交易量基本不受影響,，但從4月份開始，成交量會(huì)受到一定程度的抑制,，估計(jì)會(huì)持續(xù)到三季度,；如果這幾個(gè)月成交降溫幅度大，則四季度可能有所反彈,。價(jià)格變化滯后于成交量,，二季度房?jī)r(jià)仍會(huì)小漲，但漲幅有所回落,，而下半年個(gè)別月份可能就會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下跌,。
另外，由于20%的個(gè)調(diào)稅影響較大,，二手房市場(chǎng)降溫幅度將超過一手房。還有,，由于限購(gòu)升級(jí),、房貸緊縮等新政，主要針對(duì)房?jī)r(jià)快漲的城市,，預(yù)計(jì)今年一二線城市降溫幅度,，將會(huì)超過三四線城市！
不過，也不必太悲觀,。調(diào)控并不能有效改變一線城市和少數(shù)二線城市的住宅供求關(guān)系,，尤其是2012年全國(guó)土地成交和房屋新開工皆為負(fù)增長(zhǎng)，注定了2013年新增住宅供應(yīng)偏緊,；同時(shí),，新政在抑制需求的同時(shí)，也將改變開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的樂觀情緒,，從而導(dǎo)致幾個(gè)月后他們拿地和新開工的積極性降低,，從而更加不利于增加供應(yīng)。所以,，筆者仍堅(jiān)持之前的預(yù)測(cè)：2013年全國(guó)樓市“振蕩上行”,。
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