世邦魏理仕、戴德梁行等房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商日前公布的數(shù)據(jù)顯示,，天津受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩以及外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱的影響,，2012年天津商業(yè)地產(chǎn)市場有喜有憂。寫字樓需求小幅受抑,，2013年供應(yīng)壓力較大,；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將繼續(xù)擴(kuò)張，供需兩旺,，購物中心作為推動市場活躍的主要動力,，今后仍需多元化發(fā)展。
寫字樓需求受抑 供應(yīng)壓力大
世邦魏理仕天津分公司發(fā)布的2012年第四季度報告顯示,，2012年天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn),。截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報價為每月每平方米132.1元,，較上一年上升1.0%,，在經(jīng)過2011年租金大幅上漲11.3%后,，整體市場漸趨平穩(wěn)。
在經(jīng)歷了連續(xù)四個季度沒有新項目落成后,，四季度,，位于濱海新區(qū)的泰達(dá)MSD-B1區(qū)寫字樓落成并投入使用，為市場提供64,，500平方米寫字樓面積,，新增供應(yīng)較2011年有明顯下降。截至第四季度,，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量達(dá)到138萬平方米,，市場整體空置率為16.9%，較去年同期下降5.6個百分點,。
世邦魏理仕天津分公司環(huán)球研究部高級分析員侯勇認(rèn)為,，市場需求以金融類企業(yè)為主，且多為內(nèi)資公司,，以擴(kuò)租和辦公環(huán)境升級為目的的租賃需求成為寫字樓租賃市場的主要推動力,，而物流類企業(yè)的需求則明顯減少。
據(jù)DTZ戴德梁行調(diào)查顯示,，2012年第四季度,，經(jīng)濟(jì)增速下滑使得部分企業(yè)更傾向于選擇性價比高的物業(yè)，高端物業(yè)需求減少,，全市甲級寫字樓租金環(huán)比微降0.73%,，至每月每平方米121.74元，約合每天每平方米4.06元,。
預(yù)計今年天津?qū)⒂卸鄠�新增寫字樓項目上市，總建筑面積約80萬平方米,，供應(yīng)壓力加大,。在所有新增供應(yīng)中，濱海新區(qū)約占供應(yīng)總量的60%,，主要集中在泰達(dá)MSD和響螺灣區(qū)域,。而市中心也將有包括金谷大廈、世紀(jì)都會商廈,、茂業(yè)大廈在內(nèi)的約32萬平方米的寫字樓面積竣工,，市場壓力同樣存在。雖然穩(wěn)定的市場需求能為寫字樓市場提供一定的支撐,，但大量的新增供給必然會推升未來幾季度的市場空置率,，租金上漲將受到抑制。
戴德梁行研究部高級助理董事魏東認(rèn)為,，2013年有大量新增供應(yīng)投放市場,，并分散于各個商圈,，屆時寫字樓租戶可能出現(xiàn)一定調(diào)整。開發(fā)商對于未來大體量供應(yīng)的不樂觀預(yù)期獲獎實行租售結(jié)合等多種運(yùn)營方式,。預(yù)計業(yè)主會采取優(yōu)惠措施以吸引租戶,，租金將會出現(xiàn)調(diào)整，而空置率會隨著供應(yīng)的增加而上升,。
零售物業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張 商業(yè)市場表現(xiàn)活躍
2012年,，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場繼續(xù)擴(kuò)張，Massimo Dutti,、TNGT,、Replay等多個新零售商進(jìn)入天津市場，年度供應(yīng)量和吸納量均達(dá)到歷史最好水平,。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,，截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場首層平均租金上升2.1個百分點至每天每平方米22.2元,。
2012年,，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場共有5個項目約60萬平方米的新增供應(yīng)，年度供應(yīng)量達(dá)到歷年新高,，購物中心約占總供應(yīng)量的86%,，進(jìn)一步提升了購物中心在全市優(yōu)質(zhì)零售市場中的比例。友誼精品廣場,、大悅城,、金元寶濱海國際購物中心、綠游天地均取得了不俗的市場表現(xiàn),。三季度開業(yè)的銀河國際購物中心更是匯集了Gucci,、Prada、Fendi等眾多國際頂級時尚品牌,。年輕時尚品牌持續(xù)在天津擴(kuò)張,，H&M繼大悅城、河?xùn)|萬達(dá)廣場,、銀河國際購物中心后于第四季度在濱海新區(qū)綠游天地開設(shè)其在2012年的第四家店,。
魏東表示，2012年下半年地鐵2號線和3號線的開通,，對于整體商業(yè)市場發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用,。預(yù)計2013年，世紀(jì)都會軒,、星光天地廣場,、友誼新業(yè)廣場、嘉里中心等項目都將開業(yè),，未來商業(yè)項目分散于各區(qū)域,，社區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速,。新增供應(yīng)使得全市存量繼續(xù)走高，受限于平穩(wěn)的需求,，市場租賃競爭將更加激烈,。
2013年，預(yù)計將有包括世紀(jì)都會商廈,、金元寶于家堡購物中心在內(nèi)的約68萬平方米的新增供應(yīng),，供應(yīng)總量基本與2012年持平。新項目的大量入市,，將加大業(yè)主對于品牌尤其是知名品牌的市場競爭,，而一些業(yè)態(tài)單一、硬件條件差的項目也將不得不升級改造,、調(diào)整租戶以順應(yīng)市場,。預(yù)計2013年天津整體市場的空置率將進(jìn)一步攀升，租金下行壓力加大,。
多元化模式發(fā)展是未來趨勢
近年來,，天津市內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，包括友誼路區(qū)域,、濱江道-和平路區(qū)域,、小白樓區(qū)域、海河沿岸區(qū)域等在內(nèi)的傳統(tǒng)商圈都得到了新的發(fā)展,。然而,，今后天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向在外圍。
戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部服務(wù)助理董事張哲韜認(rèn)為,，天津的商業(yè)區(qū)域外擴(kuò)已成為必然,。目前，外環(huán)補(bǔ)圓工程已經(jīng)全面施工,，天津市城區(qū)面積的擴(kuò)大也將帶動商業(yè)區(qū)域向外圍擴(kuò)展,。而從市場上來看，永旺友誼南路店,、百盛二店、和記黃埔等已經(jīng)成為今后2年的主要項目,。從供應(yīng)量上看,，濱海新區(qū)尤其是開發(fā)區(qū)將成為商業(yè)地產(chǎn)市場重點，泰達(dá)時尚廣場,、MSD商業(yè)區(qū)等都會在2013年投入使用,。
魏東認(rèn)為，近年來,，天津商業(yè)市場表現(xiàn)活躍,，天津市各購物中心品牌同質(zhì)化嚴(yán)重,，商業(yè)競爭激烈。傳統(tǒng)百貨受規(guī)模所限,，購物體驗不足使其受到電商沖擊大于體驗業(yè)態(tài)購物中心,，未來傳統(tǒng)零售加入體驗元素經(jīng)營將成為一個新的發(fā)展趨勢。新進(jìn)入市場的商戶應(yīng)做到以下三點才能在市場立足并快速發(fā)展：一是面對激烈的同業(yè)競爭經(jīng)受住考驗,，二是客戶培育上有特色,，三是品牌業(yè)態(tài)根據(jù)需要及時調(diào)整。
戴德梁行策略發(fā)展顧問部助理董事陳聰介紹說,，天津,、沈陽、成都,、青島等二線城市購物中心發(fā)展相比于一線城市體量都較大,，基本都在20萬平方米左右；二線城市購物中心存在階段供應(yīng)過量和商品同質(zhì)化,。此外,，國內(nèi)海外商業(yè)品牌開發(fā)商如華潤、萬達(dá),、恒隆,、永旺等都積極在二線城市布點擴(kuò)張。對于購物中心運(yùn)營來講,，購物中心依業(yè)態(tài),、品牌的不同，租金差異懸殊,，且二線城市購物中心仍然存在非統(tǒng)一業(yè)權(quán)情況,。未來，隨著城市的不斷外擴(kuò),，社區(qū)型購物中心將會受到關(guān)注,；對于購物中心自身來講業(yè)主為了增加租金收益，將逐步減少大型主力店,，而配以更多的次主力店,；商業(yè)市場品牌細(xì)分將隨著購物中心的發(fā)展更為明顯。
張哲韜認(rèn)為,，商業(yè)市場需要多元化模式發(fā)展,。一是戶內(nèi)外結(jié)合，如北京的三里屯,；二是戶外與景點結(jié)合,，如天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)、北京斯普瑞斯等；三是結(jié)合游樂場和購物的大型購物樂園,。陳聰建議,，天津等二線城市，個性,、主題性商業(yè)是未來發(fā)展趨勢,。電子商務(wù)對零售百貨業(yè)態(tài)沖擊大，但一站式服務(wù)仍受到更多消費者的青睞,，將來會朝著更加多元化,、復(fù)合化發(fā)展。