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隨著住宅市場的持續(xù)調(diào)控,，已經(jīng)有越來越多的開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn),。近日，參與“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”的多位企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，作為純投資性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn),，盡管在調(diào)控閘門之外，但要均衡長期運營與合理回報一直存在難度,。另外,，由于地方政府對商業(yè)地產(chǎn)同樣熱衷，當前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)總量過剩等泡沫化風險,。
記者了解到,，當前除了萬科、保利,、華潤置地等一些標桿企業(yè)有意在商業(yè)地產(chǎn)分一杯羹,，商業(yè)用地也正受到其他投資商熱捧。前段時間高價地塊頻出,，其中大部分為商業(yè)性質(zhì)用地,。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉曾告訴本報記者，“土地市場尚未全面回暖,，目前成交復蘇的地塊屬性基本都為商業(yè)類地塊,。”
事實上,，隨著調(diào)控政策的影響,，前半年全國土地市場一度處于冷清狀態(tài)。各地政府推出的住宅地塊往往以流標和底價成交,，由此造成的土地財政的縮水接近上千億元,。與住宅市場形成鮮明對比的則是近期商業(yè)地塊的升溫。業(yè)內(nèi)甚至預計,，未來國內(nèi)房企可能會將更多的人力物力投入到商業(yè)地產(chǎn),。
北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司總經(jīng)理劉曉光在博鰲房地產(chǎn)論壇表示，當前有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產(chǎn)的過剩,，甚至有些企業(yè)被套牢后自我淘汰使得行業(yè)洗牌加速,。他認為，盡管商業(yè)地產(chǎn)在京津,、長三角,、珠三角等大城市圈不乏前景�,！暗且錾虡I(yè)地產(chǎn),，需要先有商業(yè)的競爭力，不能貿(mào)然涉足”,。
龍湖地產(chǎn)有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理王亞軍分析指出,，由于沒有限購，“大家把注意力都放在商業(yè)地產(chǎn)了,，但是做起來難度卻非常大”,。
王亞軍告訴記者,，由于商業(yè)地產(chǎn)重點是投資屬性，投資者對回報的要求就非常高,。
“對于一個商業(yè)地產(chǎn)而言,，怎么樣把商圈打造出來，帶動整個商圈提升投資價值,？”他認為,，不是所有的企業(yè)都具備商業(yè)地產(chǎn)的長期運營能力。
另外則是資金方面,，“因為是長期投資持有項目,，如果融資成本高到12%以上，基本上商業(yè)地產(chǎn)就不用考慮了,，偶爾也許一個項目升值,，但很多時候是做不到這一點的�,！蓖鮼嗆娞寡�,，龍湖在打造商業(yè)地產(chǎn)過程中，如何控制資金成本是“非常難”的一個問題,。尤其是“中國宏觀經(jīng)濟往后很長一段時間,，都有不確定性”。
深圳美佳華實業(yè)有限公司董事長洪小佳則告訴記者,，困擾商業(yè)地產(chǎn)的還有“租售比”問題,。“你賣多少,？持有多少,？現(xiàn)有的金融體制對商業(yè)地產(chǎn)的融資沒有辦法給予完全的融資，如果全靠融資的話,，那肯定會完蛋”,。洪小佳告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“對我們來說一般是賣一部分,，持有一部分,，但賣的部分盡量不影響整體格局，必須控制好后續(xù)經(jīng)營,，控制好業(yè)態(tài)”,。
以專注于商業(yè)地產(chǎn)自居的寶龍地產(chǎn)控股有限公司副總裁黃永華則分析指出，除了社會層面對商業(yè)地產(chǎn)的需求,，造成商業(yè)地產(chǎn)升溫的另一個因素是“政府層面的默許”,。他認為，“這也是當?shù)卣蜕虡I(yè)地產(chǎn)商比較容易達到默契，達成多方共贏的一種需求”,�,！�
黃永華進一步解釋，“對于政府來講,，希望一個不太成熟的地塊很快地成熟起來,。所以,，像萬達,、寶龍這樣企業(yè)，在二、三線城市、三,、四線城市更能受到政府的歡迎,。因為，當這些企業(yè)把城市綜合體的概念做起來,，旁邊的地價就翻得更快，甚至幾倍的翻”。
“當前很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項目,。對于政府來說賣地可以賺錢并能拉動當?shù)谿DP；而對于開發(fā)商來說,，即可規(guī)避調(diào)控政策,，又能變相做住宅項目。確實是雙贏的做法,�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
而記者了解到,，商業(yè)綜合體等項目在二,、三線城市及中西部城市發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導,、出于追求業(yè)績的盲目規(guī)劃,，而野蠻生長的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)引起越來越多業(yè)內(nèi)人士的警惕。中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌曾經(jīng)指出,，在競爭激烈的情況下,，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟發(fā)動機，大量地供應商業(yè)地產(chǎn)土地,，一定會造成供大于求,。
“如果企業(yè)和當?shù)卣捌跍贤ū容^好，能夠達到預期,，政府將給你更多的支持,，這是一種相互默契”。黃永華認為，這是商業(yè)地產(chǎn)被看好的原因之一,。但是他同樣指出,，實際上商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)在這個階段有很多風險已經(jīng)表現(xiàn)出來�,！氨热缟虡I(yè)地產(chǎn)總量過剩,，如此發(fā)展下去會對企業(yè)和投資者很不利�,！�
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