□ 擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍 □
房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的未限購(gòu)城市,，要及時(shí)采取限購(gòu)措施
在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈之時(shí),，國(guó)務(wù)院總理溫家寶20日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，再次釋放強(qiáng)烈信號(hào),，堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松,，這無(wú)疑是扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的及時(shí)舉措,。
會(huì)議指出，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期,，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求,、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策,。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。
會(huì)議確定了以下政策措施：
（一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市,、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則,，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度,。
（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房,。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市,、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域,、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面,，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施,。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施,。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策,。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng),。２０１３年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量,。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市,，盡快形成有效供應(yīng),。
（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)２０１３年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成４７０萬(wàn)套,、新開工６３０萬(wàn)套的任務(wù),。２０１３年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?BR>
（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定,，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為,。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè),，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。
連續(xù)性針對(duì)性兼具
樓市調(diào)控“新國(guó)五條”不乏新意
在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈之時(shí),，20日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施,，再次釋放強(qiáng)烈信號(hào)：堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松,。這無(wú)疑是扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的及時(shí)舉措,。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶昨天主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作,，確定了新的五項(xiàng)樓市調(diào)控措施,，以穩(wěn)定樓市預(yù)期、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，最新出臺(tái)的“國(guó)五條”力度雖不及業(yè)內(nèi)預(yù)期,，且沒(méi)有傳言中的二套房貸首付提高,、利率上調(diào)以及交易稅費(fèi)調(diào)整等新措施，但仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn),，其兼具連續(xù)性針對(duì)性,，而且不乏新意，如關(guān)于限購(gòu)政策,、房產(chǎn)稅擴(kuò)容,、差異化信貸、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等原有調(diào)控政策的表述仍有趨緊跡象,。從大方向來(lái)看,，中央政府對(duì)于樓市“去投資化”、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的大方針并沒(méi)有改變,，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持“有保有壓”的政策格局,。
以重申為主但不乏新意
本輪房地產(chǎn)調(diào)控，自2009年12月份啟動(dòng)以來(lái),，政策已經(jīng)歷了四次升級(jí),，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”,、9月的“9
·29新政”,、2011年1月的“新國(guó)八條”。而昨天國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新“國(guó)五條”已經(jīng)是第五次升級(jí),。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,，總體看來(lái),，這次升級(jí)以重申和強(qiáng)調(diào)既有政策為主，同時(shí)也有一些政策新意,。其中,，政策“升級(jí)”力度最大的，當(dāng)屬商品住房限購(gòu)措施,。新“國(guó)五條”的第二條明確：“已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市,、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型,、購(gòu)房資格審查等方面,，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施”，而就目前情況來(lái)看,，有些城市尤其是中西部的省會(huì)城市,，原來(lái)限購(gòu)執(zhí)行比較寬松,，如果按“統(tǒng)一要求”,，則接下來(lái)可能會(huì)有城市調(diào)整限購(gòu)方案，在執(zhí)行力度上進(jìn)一步收緊,。
此外,，較有政策新意的，是關(guān)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的表述,。新“國(guó)五條”中劈頭就要求“各直轄市,、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),�,！睏罴t旭分析，2011年1月的“新國(guó)八條”中首次提出了“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”這一概念,，而隨著調(diào)控后市場(chǎng)的降溫,，2012年中央再?zèng)]有要求各地制定目標(biāo)。而現(xiàn)在,，重新要求“直轄市,、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市”制定控制目標(biāo)，雖然要求制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市范圍縮小,，但此次重新啟動(dòng)可以說(shuō)是小有新意,。
而對(duì)于業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，昨天的新“國(guó)五條”中明確表示,，要“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍,。”這是國(guó)務(wù)院首度明確表態(tài),，要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,。
梳理近兩年有關(guān)部門及相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的措辭可以看出,，試點(diǎn)擴(kuò)容的迫切性是層層遞進(jìn)的。此前的表述相繼是“積極研究”,、“適時(shí)擴(kuò)大”,、“逐步推開”，而此次則是國(guó)務(wù)院直接表示“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”,。見微知著,，此措辭之微妙變化，折射出該政策的試點(diǎn)推廣已經(jīng)逐漸成熟,。
值得關(guān)注的是,，在提到加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)時(shí)，中央明確指出
“2013年底前,，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶�,。”這是在房地產(chǎn)調(diào)控政策中首度把外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶�,，楊紅旭認(rèn)為,，這也是新型城鎮(zhèn)化之“將農(nóng)民工市民化”內(nèi)容在住房保障方面的一種體現(xiàn)。接下去,，各地公租房需求將大幅增加,，各地政府在建設(shè)公租房方面的力度或?qū)⒓訌?qiáng)。
政策工具較預(yù)期溫和
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，雖無(wú)新政推出,，但樓市“去投資化”政策的強(qiáng)化執(zhí)行，總體定向?qū)捤芍邪橛小半A段性”收緊,，將成為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控特征,。
張宏偉說(shuō)，從此次“國(guó)五條”的整體政策基調(diào)和市場(chǎng)面走勢(shì)來(lái)講,，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策,、抑制投資投機(jī)性需求的調(diào)控方向仍沒(méi)有改變。尤其是當(dāng)前局部市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象,，促使國(guó)務(wù)院再次重申這些既定政策,，旨在強(qiáng)化部分樓市過(guò)熱的省市房地產(chǎn)從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策，防止局部市場(chǎng)投資投機(jī)需求的卷土重來(lái),。
申銀萬(wàn)國(guó)證券地產(chǎn)分析師表示,，此輪政策符合預(yù)期，短期將有效避免市場(chǎng)過(guò)熱,，整體看市場(chǎng)調(diào)整將較為溫和,。新“國(guó)五條”仍以窗口指導(dǎo)為主，主要通過(guò)嚴(yán)格限購(gòu)和限價(jià)來(lái)起到平抑樓市的作用，常務(wù)會(huì)議再度提及房地產(chǎn)調(diào)控,，表明政府避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心,，一定程度上向市場(chǎng)釋放了調(diào)控信號(hào)。
就采取的政策工具而言,，該分析師認(rèn)為,，與2011年“國(guó)八條”相比，此輪調(diào)控偏于溫和,。首先,，地方問(wèn)責(zé)制和新房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)最早在2011年的“國(guó)八條”中提及，當(dāng)時(shí)明確要求地方政府在一季度給出新房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),，而此次并沒(méi)有明確期限,；其次，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客比例約為14%,，仍低于2011年的21%，因此僅僅靠限購(gòu)升級(jí)對(duì)樓市的調(diào)控影響將較為溫和,。
莫尼塔投資地產(chǎn)分析師羅雨則認(rèn)為,，從中期來(lái)看，如果沒(méi)有類似二套房貸從嚴(yán)或提高二手房交易稅費(fèi)等嚴(yán)格的政策細(xì)節(jié)出臺(tái),，短期供求關(guān)系緊張的局面不會(huì)發(fā)生改變,。
樓市調(diào)控五次升級(jí)
○2010年1月 “國(guó)十一條”出臺(tái)
○2010年4月 “國(guó)十條”出臺(tái)
○2010年9月 “9·29新政”出臺(tái)
○2011年1月 “新國(guó)八條”出臺(tái)
○2013年2月
“新國(guó)五條”出臺(tái)