2012年歲末將至,，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來土地市場回暖行情。連日來,，一些城市土地放量明顯,，北京,、上海,、廣州等一線城市頻頻出現(xiàn)“地王”,，民間擔(dān)憂聲四起并引發(fā)國土部關(guān)注,�,；仡欀袊康禺a(chǎn)市場,，每次“面粉”漲價(jià)背后，必定引發(fā)“面包”價(jià)格上漲,，此次土地市場回暖,，能否帶來樓市觸底反彈？
土地市場回暖引國土部關(guān)注
12月12日,，萬科,、綠地等公司的聯(lián)合體以54.31摘得上海南站核心區(qū)商辦用地，刷新了上�,？們r(jià)地王紀(jì)錄,。同時(shí)也引發(fā)“開發(fā)商重回北上廣”,，“地王潮”再現(xiàn)江湖的種種擔(dān)憂,。
機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示,，11月,，包括北上廣深在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長23%,，創(chuàng)16個(gè)月新高,。其中僅11月13日至15日三天,，上市房企公示的拿地總規(guī)模就高達(dá)近180萬平方米。9月至今,，保利,、中海外等大型房企共創(chuàng)造了11個(gè)“地王”,。其中，北京,、上海,、深圳出現(xiàn)地王最多,。二線城市南京、蘇州等土地市場也相繼誕生“地王”,�,；叵�2010年那輪“地王”扎堆出現(xiàn)后的“穩(wěn)中有升”,，一些購房者又開始產(chǎn)生心理恐慌：房價(jià)難道又要漲了嗎？
數(shù)據(jù)似乎在驗(yàn)證老百姓的擔(dān)憂,。國家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布了11月70個(gè)大中城市房價(jià),，53個(gè)城市環(huán)比上漲占比將近七成,，比10月份增加了18個(gè)。
“前面幾個(gè)月是慢增,、小增,，11月突然增幅在擴(kuò)大,，”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,，看70個(gè)城市的平均水平,，房價(jià)基本進(jìn)入上行通道�,！斑@一輪調(diào)控中房價(jià)從跌到漲,，是6月份出現(xiàn)拐點(diǎn)由跌轉(zhuǎn)漲。6月到10月的漲幅比較小,，基本上都是在0.1%上下進(jìn)行波動(dòng),，11月漲幅突然放大到0.26%,，上漲城市由上個(gè)月的35個(gè)升到了53個(gè)，而且北京、廣州,、深圳漲幅都靠前�,！睏罴t旭認(rèn)為,，假如未來幾個(gè)月沒有新政策的打壓，房價(jià)將會(huì)加速上漲,。
民間的擔(dān)憂引起國土部關(guān)注。國土資源部18日在北京召開2012年房地產(chǎn)管理調(diào)控情況發(fā)布會(huì)，國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示已經(jīng)注意到進(jìn)入11月份后土地市場出現(xiàn)的一些新情況,，“主要是一些城市土地供應(yīng)放量比較明顯，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的推出造成均價(jià)略有回升,，市場呈現(xiàn)回暖跡象,�,！�
基本面平穩(wěn)低溢價(jià)是主流
不過，記者在一片擔(dān)憂聲中發(fā)現(xiàn),，此“地王”已非彼“地王”,。今日之“地王”幾乎都以底價(jià)成交，與前兩年動(dòng)輒競價(jià)幾十輪,、上百輪,、溢價(jià)率50%或者100%相比，多了些理性,，少了些狂熱,。
據(jù)了解，此輪誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺優(yōu)質(zhì)地塊,，且面積相對(duì)較大,，起拍價(jià)比較高。如11月27日,，北京市國土資源局掛牌出讓的朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊,，位于東三環(huán)到東四環(huán)之間，鄰近農(nóng)展館和使館區(qū),，屬北京黃金地段,，起拍價(jià)20億元；12日誕生的上�,！暗赝酢蔽挥谏虾Ｄ险竞诵膮^(qū),，商用性質(zhì)，拍賣起始總價(jià)為54.3億元,，而最終成交價(jià)也是54.3億元,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些地塊疊加合理的開發(fā)成本后,，單價(jià)很少有超過在售物業(yè)價(jià)格的,，實(shí)際溢價(jià)率并不高。相比2010年“地王潮”中出現(xiàn)的地王,，成交價(jià)格也沒有失去理性,。土地市場并沒有出現(xiàn)明顯“泡沫”。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示,，從全年看,，土地市場雖然出現(xiàn)了一些季節(jié)性、區(qū)域性的波動(dòng),，但房地產(chǎn)用地供應(yīng)量,、價(jià)格和結(jié)構(gòu)等變化并不大，加上流標(biāo)流拍多于往年,，而高價(jià)地遠(yuǎn)少于往年等情況,，今年的土地市場相對(duì)于往年，截至目前,，整體仍處在低位,，基本面保持了平穩(wěn)�,！半m然很多地方從下半年開始土地供應(yīng)放量,，但多屬于恢復(fù)性供給，補(bǔ)足今年上半年市場供地不足的缺口,，情況也符合歷年前低后高的供地規(guī)律,。”
吉林省長春市今年計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營性用地600萬平方米,，比2011年減少40%,，但是直到12月19日,，今年的出讓任務(wù)尚未完成。年底之前應(yīng)該還有一次放量,，但是結(jié)果尚不知怎樣,。長春市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，年底是開發(fā)企業(yè)拿地活躍期,，年年如此,。土地市場回暖，現(xiàn)在也僅僅是一些跡象,。至少對(duì)二三線城市來說,，判斷市場全面回暖為時(shí)尚早。
反彈壓力猶在調(diào)控不能放松
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，土地市場的回暖并不可怕,。正常回暖既可以增加地方財(cái)政收入,、有利于穩(wěn)增長,，也可以增加普通商品房的供應(yīng)，避免市場長期遇冷后出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求,。但是,，一線城市和大型房企具有風(fēng)向標(biāo)作用。當(dāng)此樓市調(diào)控敏感期,，“地王”頻出可能對(duì)市場起到不良的示范效應(yīng),，影響整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的大局。
“‘地王’效應(yīng)容易刺激樓市成交量放大,，讓一些不需要現(xiàn)在買房的人出現(xiàn)恐慌性購房行為”,，長春市房地產(chǎn)界資深人士顧永超說。連日來,，“北京某房源一夜提價(jià)70萬元”,，“廣州出現(xiàn)恐慌性購房”等消息刺激著購房者敏感的神經(jīng)。顧永超說,，當(dāng)此關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),，樓市調(diào)控只能收緊不能放松。
國土資源部近日再度伸出調(diào)控之手,。其最新思路是,，“進(jìn)一步加大分類指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市,，平抑土地市場價(jià)格的異常波動(dòng),。”要求各地要采取分割出讓,、綜合競標(biāo),、配建競標(biāo),、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”,。
“如果土地市場異動(dòng)增加,，可能會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)”，顧永超分析說,。楊紅旭則認(rèn)為，應(yīng)該有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái),�,！胺績r(jià)今年下半年開始漲了，明年如果說沒有政策那么將繼續(xù)漲,，漲了一年甚至一年半之后,，累加的漲幅就會(huì)比較可觀，百姓是無法承受的,，所以按照這個(gè)房價(jià)的態(tài)勢,，明年應(yīng)該出政策進(jìn)行打壓�,！�
19日北京市國土資源局宣布暫停掛牌出讓北京市農(nóng)展館地塊,，該地塊11月27日掛牌，起始樓面價(jià)達(dá)到3.38萬元/平方米,，有望成為北京今年新“地王”,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市此舉應(yīng)該與國土資源部近期加強(qiáng)土地市場管理,、平抑土地市場價(jià)格異常波動(dòng)的表態(tài)有關(guān),。國土部近日已明確表態(tài)要對(duì)典型案例、重點(diǎn)對(duì)象采取公開調(diào)查,。南京市下關(guān)區(qū)濱江中冶地塊已被列為首個(gè)調(diào)查對(duì)象,。
“中國房地產(chǎn)市場受政策影響較大，只要堅(jiān)持調(diào)控政策不放松,，就能實(shí)現(xiàn)市場穩(wěn)定,，人心穩(wěn)定”，顧永超說,。