2012年歲末將至,,中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來土地市場回暖行情。連日來,,一些城市土地放量明顯,北京,、上海,、廣州等一線城市頻頻出現(xiàn)“地王”,民間擔憂聲四起并引發(fā)國土部關(guān)注,�,;仡欀袊康禺a(chǎn)市場,每次“面粉”漲價背后,,必定引發(fā)“面包”價格上漲,,此次土地市場回暖,能否帶來樓市觸底反彈,?
土地市場回暖引國土部關(guān)注
12月12日,,萬科、綠地等公司的聯(lián)合體以54.31摘得上海南站核心區(qū)商辦用地,,刷新了上�,?們r地王紀錄,。同時也引發(fā)“開發(fā)商重回北上廣”,“地王潮”再現(xiàn)江湖的種種擔憂,。
機構(gòu)報告顯示,,11月,包括北上廣深在內(nèi)的10個典型城市土地出讓金收入為663億元,,環(huán)比增長23%,,創(chuàng)16個月新高。其中僅11月13日至15日三天,,上市房企公示的拿地總規(guī)模就高達近180萬平方米,。9月至今,保利,、中海外等大型房企共創(chuàng)造了11個“地王”,。其中,北京,、上海,、深圳出現(xiàn)地王最多。二線城市南京,、蘇州等土地市場也相繼誕生“地王”,。回想2010年那輪“地王”扎堆出現(xiàn)后的“穩(wěn)中有升”,,一些購房者又開始產(chǎn)生心理恐慌:房價難道又要漲了嗎,?
數(shù)據(jù)似乎在驗證老百姓的擔憂。國家統(tǒng)計局12月18日公布了11月70個大中城市房價,,53個城市環(huán)比上漲占比將近七成,,比10月份增加了18個。
“前面幾個月是慢增,、小增,,11月突然增幅在擴大,”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,,看70個城市的平均水平,,房價基本進入上行通道�,!斑@一輪調(diào)控中房價從跌到漲,,是6月份出現(xiàn)拐點由跌轉(zhuǎn)漲。6月到10月的漲幅比較小,,基本上都是在0.1%上下進行波動,,11月漲幅突然放大到0.26%,上漲城市由上個月的35個升到了53個,而且北京,、廣州,、深圳漲幅都靠前�,!睏罴t旭認為,,假如未來幾個月沒有新政策的打壓,房價將會加速上漲,。
民間的擔憂引起國土部關(guān)注,。國土資源部18日在北京召開2012年房地產(chǎn)管理調(diào)控情況發(fā)布會,國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示已經(jīng)注意到進入11月份后土地市場出現(xiàn)的一些新情況,,“主要是一些城市土地供應(yīng)放量比較明顯,,優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的推出造成均價略有回升,市場呈現(xiàn)回暖跡象,�,!�
基本面平穩(wěn)低溢價是主流
不過,記者在一片擔憂聲中發(fā)現(xiàn),,此“地王”已非彼“地王”,。今日之“地王”幾乎都以底價成交,與前兩年動輒競價幾十輪,、上百輪,、溢價率50%或者100%相比,多了些理性,,少了些狂熱,。
據(jù)了解,此輪誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺優(yōu)質(zhì)地塊,,且面積相對較大,,起拍價比較高。如11月27日,,北京市國土資源局掛牌出讓的朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號地塊,,位于東三環(huán)到東四環(huán)之間,鄰近農(nóng)展館和使館區(qū),,屬北京黃金地段,起拍價20億元,;12日誕生的上�,!暗赝酢蔽挥谏虾D险竞诵膮^(qū),商用性質(zhì),,拍賣起始總價為54.3億元,,而最終成交價也是54.3億元。
業(yè)內(nèi)人士認為,這些地塊疊加合理的開發(fā)成本后,,單價很少有超過在售物業(yè)價格的,,實際溢價率并不高。相比2010年“地王潮”中出現(xiàn)的地王,,成交價格也沒有失去理性,。土地市場并沒有出現(xiàn)明顯“泡沫”。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示,,從全年看,,土地市場雖然出現(xiàn)了一些季節(jié)性、區(qū)域性的波動,,但房地產(chǎn)用地供應(yīng)量,、價格和結(jié)構(gòu)等變化并不大,加上流標流拍多于往年,,而高價地遠少于往年等情況,,今年的土地市場相對于往年,截至目前,,整體仍處在低位,,基本面保持了平穩(wěn)�,!半m然很多地方從下半年開始土地供應(yīng)放量,,但多屬于恢復(fù)性供給,補足今年上半年市場供地不足的缺口,,情況也符合歷年前低后高的供地規(guī)律,。”
吉林省長春市今年計劃供應(yīng)經(jīng)營性用地600萬平方米,,比2011年減少40%,,但是直到12月19日,今年的出讓任務(wù)尚未完成,。年底之前應(yīng)該還有一次放量,,但是結(jié)果尚不知怎樣。長春市國土資源局相關(guān)負責人表示,,年底是開發(fā)企業(yè)拿地活躍期,,年年如此。土地市場回暖,,現(xiàn)在也僅僅是一些跡象,。至少對二三線城市來說,判斷市場全面回暖為時尚早,。
反彈壓力猶在調(diào)控不能放松
業(yè)內(nèi)人士認為,,土地市場的回暖并不可怕,。正常回暖既可以增加地方財政收入,、有利于穩(wěn)增長,,也可以增加普通商品房的供應(yīng),避免市場長期遇冷后出現(xiàn)嚴重的供不應(yīng)求,。但是,,一線城市和大型房企具有風向標作用。當此樓市調(diào)控敏感期,,“地王”頻出可能對市場起到不良的示范效應(yīng),,影響整個房地產(chǎn)調(diào)控的大局。
“‘地王’效應(yīng)容易刺激樓市成交量放大,,讓一些不需要現(xiàn)在買房的人出現(xiàn)恐慌性購房行為”,,長春市房地產(chǎn)界資深人士顧永超說。連日來,,“北京某房源一夜提價70萬元”,,“廣州出現(xiàn)恐慌性購房”等消息刺激著購房者敏感的神經(jīng)。顧永超說,,當此關(guān)鍵節(jié)點,,樓市調(diào)控只能收緊不能放松。
國土資源部近日再度伸出調(diào)控之手,。其最新思路是,,“進一步加大分類指導(dǎo)力度,區(qū)分不同城市,,平抑土地市場價格的異常波動,。”要求各地要采取分割出讓,、綜合競標,、配建競標、提高付款難度等方式,,避免出現(xiàn)“地王”,。
“如果土地市場異動增加,可能會導(dǎo)致更嚴厲的政策出臺”,,顧永超分析說,。楊紅旭則認為,應(yīng)該有更嚴厲的政策出臺,�,!胺績r今年下半年開始漲了,明年如果說沒有政策那么將繼續(xù)漲,,漲了一年甚至一年半之后,累加的漲幅就會比較可觀,百姓是無法承受的,,所以按照這個房價的態(tài)勢,,明年應(yīng)該出政策進行打壓�,!�
19日北京市國土資源局宣布暫停掛牌出讓北京市農(nóng)展館地塊,,該地塊11月27日掛牌,起始樓面價達到3.38萬元/平方米,,有望成為北京今年新“地王”,。業(yè)內(nèi)人士認為,北京市此舉應(yīng)該與國土資源部近期加強土地市場管理,、平抑土地市場價格異常波動的表態(tài)有關(guān),。國土部近日已明確表態(tài)要對典型案例、重點對象采取公開調(diào)查,。南京市下關(guān)區(qū)濱江中冶地塊已被列為首個調(diào)查對象,。
“中國房地產(chǎn)市場受政策影響較大,只要堅持調(diào)控政策不放松,,就能實現(xiàn)市場穩(wěn)定,,人心穩(wěn)定”,顧永超說,。