12月16日,，剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出,，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。此時,，距離去年工作會議提出的“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,，促進房價合理回歸”已過去1年,。
然而，21世紀(jì)網(wǎng)整理發(fā)現(xiàn),，一年來房地產(chǎn)調(diào)控基本上“只喊不調(diào)”,，從調(diào)控結(jié)果看，百城房價與年初基本持平,，僅微跌2元/平方米,，十大城市房價反漲0.78%。隨著“喊話式”調(diào)控震懾效果減弱,，市場預(yù)期逆轉(zhuǎn),，北京、深圳,、廣州等一線城市開始出現(xiàn)了久違的“暴漲”,、“倒房號”、“日光盤”……“房價的合理回歸”目標(biāo)漸行漸遠,。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為,，房價上漲具有階梯性特點，重點城市上漲,，將帶來購房者新一輪恐慌性購房,，若無更嚴厲的調(diào)控新政，房價反彈的勢頭將進一步擴大,。
2012“喊話式”調(diào)控象征大于實際?
百城房價跌2元/平十大城市反漲0.78%
伴隨著11月全國房價與樓市成交數(shù)據(jù)的發(fā)布,，2012年樓市已走入尾聲。
經(jīng)過一年的樓市調(diào)控,，房價是反彈還是跳水?
21世紀(jì)網(wǎng)通過整理中指院今年以來的百城房價指數(shù)發(fā)現(xiàn),，2012年11月全國100個城市住宅均價為8791元/平方米，環(huán)比第6個月上漲,，而與1月份的8793元/平方米基本持平,，微跌0.02%。
其中,，北京,、上海、深圳等十大城市11月份住宅均價為15686元/平方米,，環(huán)比10月上漲0.39%,，與去年同期相比上漲0.15%，為今年以來首次同比上漲。十大城市房價與今年1月份的15588元/平方米相比,，上漲了0.78%,。
數(shù)據(jù)來源：中指院2012年1月-11月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，11月百城房價與年初基本持平,，十大主要城市反漲0.78%
,，2011年底經(jīng)濟工作會議上提出的“房價理性回歸”并未實現(xiàn),。
而在2012年底,，北京,、深圳,、上海等一線城市更是傳來了“暴漲”,、“倒房號”、“搶房”等聲音,，恐慌情緒在蔓延。不過,，北京、深圳數(shù)據(jù)顯示,，11月份成交的物業(yè)以大眾化的普通住宅為主,。
剛需為何選擇在原本傳統(tǒng)意義上的樓市淡季入場?
一年來，雖然住建部,、統(tǒng)計局,、國土部等部門一再表態(tài)堅決不放松房地產(chǎn)調(diào)控，然而始終未見有新的,、更嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺。房價也在悄悄地漲起來了,。
北京的購房者陳先生對21世紀(jì)網(wǎng)表示,，“半年前看中的房子沒舍得買,，想等等新的調(diào)控措施壓壓房價再買，現(xiàn)在已漲了近40萬,，后悔死了!”
中介代理閆權(quán)認為：“今年前10個月累計起來的需求都積累到了11月釋放,，是造成樓市年底爆發(fā)的一個原因,�,！北锪嗽S久的剛需們,，面對“喊話”調(diào)控下未跌反漲的房價,，在年底忍不住出手了,。
3輪喊話調(diào)控效果減弱 年底樓市翹尾爆發(fā)
2011年度中央經(jīng)濟工作會議對于2012年房地產(chǎn)調(diào)控的核心表述是“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,，促進房價合理回歸”。
從2009年底至今的兩年多時間里,，國家針對住宅市場相繼啟動了四輪調(diào)控，相比“史上最嚴厲調(diào)控”的2011年,，2012年的樓市調(diào)控顯得溫和,。
21世紀(jì)網(wǎng)通過公開資料整理,，將2012年的房地產(chǎn)調(diào)控分為三個階段,，房價在一次次的喊話中震蕩微漲,。
1月-5月：地方頻現(xiàn)“微調(diào)”,，政府密集喊話,，房價微跌
今年上半年的樓市調(diào)控，更多的是政府與地方“微調(diào)”之間的博弈,。
上半年,，中央宏觀經(jīng)濟的微調(diào)政策波及房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松,，市場預(yù)期逆轉(zhuǎn),，據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年全國有近40個城市明確發(fā)文微調(diào)了樓市政策,。針對地方的“微調(diào)”,，住建部、統(tǒng)計局,、國土部等部門一再表態(tài)堅決不放松房地產(chǎn)調(diào)控,，并對具體的微調(diào)措施予以糾正。
如,，佛山放松了限購,，住建部就會堅決讓其整改，收回政策;再如,，北京出現(xiàn)了限購資格造假的問題,，住建部就會出臺一份專門重申限購政策嚴肅執(zhí)行的文件，在全國范圍內(nèi)開始嚴查購房資格造假的問題,。
房價在相關(guān)部門的密集“喊話”中持續(xù)了去年9月以來的下跌趨勢,，據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù),，5月份百城住宅均價8684元/平方米,，實現(xiàn)了同比、環(huán)比雙降,，但跌幅已在收窄,。
6月-10月：樓市止跌逆漲,，督查組出擊摸底，剛需“觀望”
半年的“觀望”,，樓市并沒有出臺新的調(diào)控政策,�,！昂霸挕笔秸{(diào)控,，效果似乎越來越弱,。一方面是住建部等各大部委在不斷的“喊話”,，聲稱要對房地產(chǎn)市場進行最徹底的調(diào)控,，一方面卻是主要城市房價和交易量開始出現(xiàn)反彈,。
進入6月，房價時隔9個月后止跌回升,，中指院數(shù)據(jù)顯示,，全國百城住宅均價出現(xiàn)了0.05%的微漲,，十大城市也止跌反彈0.75%，而剛剛公布的11月份數(shù)據(jù)顯示,，十大城市房價環(huán)比,、同比首現(xiàn)雙漲。
據(jù)住建部跟蹤的主要城市監(jiān)測數(shù)據(jù),，一些樓盤其實在5月份和6月上旬已出現(xiàn)了提價行為,。以北京為例，5月份上調(diào)售價的就有21個樓盤,，而6月份成交量排名前100的項目中,，80%的項目成交價出現(xiàn)了上漲,。
針對樓市的“異動”，7月24日,，國務(wù)院派出8個督查組摸底全國房地產(chǎn)市場,，有關(guān)部委重申嚴格執(zhí)行樓市調(diào)控政策不動搖。購房者再次陷入“觀望”,，房價漲幅持續(xù)收窄,，各方都在等在督察組報告提交后的新政出臺,。
但中央并沒有出臺新的調(diào)控措施,，導(dǎo)致了預(yù)期發(fā)生分化,，房價持續(xù)上漲。10月份,，百城房價8768元/平方米,，是6月份止跌后的連續(xù)第5個月上漲,。
11月至今,，十八大后未現(xiàn)樓市新政，剛需爆發(fā),，房價上漲
對于剛需年底的爆發(fā),，業(yè)內(nèi)不少人士認為,，十八大是個關(guān)鍵的時間點,。
11月初，十八大召開后,，調(diào)控政策未見有新的轉(zhuǎn)向,，“觀望”情緒減退,，不少剛需客戶擔(dān)心明年房價上漲開始出手買房,。數(shù)據(jù)顯示,，11月份,，北京,、上海等十大重點城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲,，部分重點城市房價甚至超過調(diào)控前,。北京二手房的成交量和價格也在11月達到了全年最高點,。
深圳國土房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示,，11月份一手住宅成交4352套,，環(huán)比增加兩成,，成交的物業(yè)以大眾化的普通住宅為主,。
不過,，中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智指出,，根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)可以看出,，目前市場回暖,，主要還是剛需為主，在限貸限購政策不變的前提下,，投資客很難進場,。
雖然住建部,、統(tǒng)計局,、國土部等部門一再表態(tài)堅決不放松房地產(chǎn)調(diào)控，然而始終未見有新的,、更嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺,。而對于房地產(chǎn)稅(擴大房產(chǎn)稅試點、對存量房屋征稅,、二手房交易稅費的提高),、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、保障房建設(shè),、小產(chǎn)權(quán)房清理等政策,，未見出臺。
房價在“喊話”調(diào)控中震蕩上漲,，加上對十八大后明年經(jīng)濟的樂觀,，部分剛需在年底入市買房。
市場預(yù)期轉(zhuǎn)向 2013樓市反彈或崩盤?
政策的“只喊不調(diào)”促使了市場預(yù)期向賣方市場轉(zhuǎn)變,，此外,，供求關(guān)系的改變也在一定程度上為房價的上漲埋下隱患。
來自北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，今年前11個月,，北京商品住宅新開工面積1455萬平方米，下降40.5%,，而同期商品住宅的銷售面積卻增長了52.7%,，達到1179.2萬平方米。
“假定北京的庫存一下子被吃掉這么多，如果沒有新的填補,，就會引發(fā)一段時間內(nèi)的供不應(yīng)求,，有可能觸發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)活躍起來的房價繼續(xù)上揚�,！辟Z康在12月13日召開的“2012-2013年住房形勢與政策研討會”上稱,。
12月13日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院,、社會科學(xué)文獻出版社聯(lián)合發(fā)布的2013年《住房綠皮書》認為,，今年四季度至2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時發(fā)生的風(fēng)險，即多數(shù)城市繼續(xù)快速上漲,，一些城市將崩盤;多數(shù)項目繼續(xù)漲價,，一些項目將出現(xiàn)爛尾。
13日的研討會上,，對于任志強曾經(jīng)拋出的“明年三月房價會暴漲”的預(yù)測,，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康指出，到底漲不漲,，不能籠統(tǒng)地說,，要具體城市具體分析。
對于多數(shù)城市,，如果在房價溫和上漲的趨勢下,，中央不采取有效措施，地方政府調(diào)控變相放松,，市場預(yù)期發(fā)生漸變,，便有再度暴漲的風(fēng)險。但是,，對于一些泡沫特別嚴重的城市,，由于投資和投機的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤,，對于一些缺乏實力的房地產(chǎn)企業(yè)或項目來說,，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導(dǎo)致項目爛尾及企業(yè)破產(chǎn),。
但是,，也有業(yè)內(nèi)人士表示：如果2013年房價再次暴漲，年輕人更買不起房了,，同樣也租不起房,，因為房租也會隨之大漲。而所有企業(yè)的商務(wù)成本為之大增,，天量貨幣將再次涌入樓市,，實業(yè)徹底淪為空洞。這種形勢若不迅速扭轉(zhuǎn)，離經(jīng)濟崩潰就不遠了,�,！拌b于此，中央政府絕不會允許房價再次暴漲,�,！闭{(diào)控也不會只停留在“喊話”。