房地產(chǎn)“金九銀十”完成了首周作業(yè),。中指院數(shù)據(jù)顯示,，9月3日至9日的一周內(nèi),，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升,，但增幅明顯趨緩。環(huán)比方面,，在中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個主要城市中,，新建住宅簽約量下降近17%,，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%,，深圳降幅超過兩成,。
與此同時，1至8月房地產(chǎn)投資增速等關(guān)鍵指標(biāo)年內(nèi)首次回升,。專家表示,，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)探底特征明顯,，整體趨于穩(wěn)定,，信貸政策對于房價走勢將起決定性作用。
成交 同比增幅收窄環(huán)比下降
10日,，中指院最新數(shù)據(jù)顯示,，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升,，但漲幅明顯趨緩,，且多數(shù)城市同比增幅有所減少。在監(jiān)測的40個城市中,，僅4城市同比漲幅超過150%,，同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個下降至8個，重點城市中,，上海,、天津由漲轉(zhuǎn)跌，武漢也繼上周之后跌幅繼續(xù)擴大,。
在同比漲幅縮窄的同時,，環(huán)比方面，也與之前幾個月的高企不同,，在進入“金九銀十”后,，成交量反而呈下降趨勢。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，在上周監(jiān)測的54個主要城市中,，新建住宅總簽約套數(shù)為54643套，相比上上周的65865套下調(diào)了近17%,。值得注意的是,，一線城市成交量下調(diào)更為普遍，其中北京新建住宅簽約2275套,，環(huán)比下調(diào)19.6%,，上海微跌，廣州下調(diào)21.4%,，深圳等環(huán)比跌幅也超過2成,。
與此同時，CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去一周,，十大城市成交指數(shù)110.85,，環(huán)比下跌26.36點，其中北京成交跌幅最大,，為49.84%,；其次是重慶，環(huán)比下跌34.68%,。中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，一方面，隨著房企結(jié)束“以價換量”等優(yōu)惠政策,，使高性價比房源明顯減少,。另一方面，隨著庫存的下降,，政策堅持調(diào)控的信號不斷釋放,，也再次影響了購房者積極性。
“剛需對房價尤為敏感,，價格高了就不買,。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢,，下階段，需求不足是重點,�,！白鳛閯傂鑱碚f，與投資客最大的不同就是有自己購房價格底線,，不跟漲,，因此若價格再次觸及到剛需人群不能夠接受的房價紅線，則使他們再次陷入觀望,�,！�
的確，與之前很多人所預(yù)估的“量價齊升”不同的是,，本周房地產(chǎn)市場處于“價升量降”,。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，進入9月份第一周北京二手房成交同期環(huán)比下降10%,，商品房成交環(huán)比下降44%,，繼8月份之后繼續(xù)呈下降趨勢。但從價格方面來看,，8月底北京二手房掛牌均價上漲1.7%,，進入9月第一周仍無下降趨勢,。值得注意的是，在經(jīng)過5至8月的剛性需求集中釋放后,，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象,。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長15.6%,，增速比1-7月提高0.2個百分點,，現(xiàn)首次上漲；房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)在連續(xù)14個月下降后首次回升,，比7月提高0.07點,；房屋新開工面積與商品房銷售額也現(xiàn)首次上漲。與此同時,，商品房銷售面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積跌幅也首度收窄,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為,，在經(jīng)過前期長時間博弈后,，房地產(chǎn)市場探底趨勢愈加明顯，走勢日漸明朗,，未來房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定,。
房企 拿地積極性回升
事實上，隨著交易額上漲,，交易量下降幅度收窄,，使企業(yè)回款增多，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情加大,。以房企拿地為例,，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積23624萬平方米,，同比下降16.2%,，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點；土地成交價款4800億元,，下降7.6%,，降幅縮小9.3個百分點。
繼續(xù)8月房企拿地積極性回升,，9月僅過10天,，各大房企已赤資近百億元在一二線城市集中搶地。
9月10日,，昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心集中掛牌出讓11宗土地,，其中，廈門建發(fā)以8.2817億元取得黑林鋪村7宗城中村改造用地,。而此前9月7日,，華潤置地經(jīng)過激烈競爭擊敗萬科和保利，以總成交價10.84億元，競得成都地塊,。富力地產(chǎn)以4億元總價通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式接手廣州海珠城項目,；泰禾集團以總價人民幣5.65億元摘得福州長樂市商住用地；路勁地產(chǎn)以底價5.84億競得上海嘉定區(qū)一地,。
9月6日,，萬科擊敗中海和保利，以總價為33.06億元摘得合肥廬陽區(qū)總面積達到775.34畝的超大連體地塊,，平均溢價率超過37%,。9月5日，萬科以13.65億元競得廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南地塊,；綠地以底價4.39億元將佛山禪城區(qū)商住地塊收入囊中,；華潤置地以總底價8.3億元競得溫州甌海區(qū)南湖兩地塊；榮盛發(fā)展以2.95億元摘得常州地塊,。
值得注意的是,，縱觀成交地塊，除萬科以溢價37%取得合肥超大連體地塊以外,，其余多以底價收入囊中,。
陳國強指出，企業(yè)集中拿地,，一方面是由于上半年拿地過少,，回收資金又較多，另一方面,，在財政緊張的背景下,，地方政府也開始務(wù)實，加速推出優(yōu)質(zhì)地塊,。
的確,，自8月下旬，地方政府集中加大推地力度,。8月29日,，合肥市集中推出總占地面積達1755.76畝的22幅土地。而在此之前,，27日,，溫州市市長陳金彪表示，溫州將推出52宗,，總面積達3220畝的凈地,；杭州推出7宗土地；北京市集中公布11宗經(jīng)營性用地,。
而在資金回籠方面,，中原數(shù)據(jù)顯示,，房企前8月累計銷售2755億，同比上漲16.4%,。截至10日,，已發(fā)布8月銷售數(shù)據(jù)的首創(chuàng)、保利,、碧桂園等10家房企,，8月銷售額合計404.75億元，環(huán)比上漲3.2%,。
預(yù)期 “拐點說”再起
對于8月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈,，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，作為房地產(chǎn)行業(yè)重要指標(biāo)的,，土地購置量,、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積,、國房景氣指數(shù),，全部在8月首次出現(xiàn)反彈。這意味著,，房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)8月全面觸底,，行業(yè)迎來真正拐點,。
陳國強并不這么認(rèn)為,，他表示，僅是一個月數(shù)據(jù)向好,，并不能簡單定論成房地產(chǎn)市場拐點已到,。但是，經(jīng)過前期的探底過程,，房地產(chǎn)行業(yè)觸底特征已非常明顯,。
對于房地產(chǎn)未來價格，楊紅旭認(rèn)為,，未來不會維持量價齊升的局面,。他表示，市場經(jīng)過去年的調(diào)整底部已經(jīng)出現(xiàn),，從成交量來說,，下半年仍將維持活躍。但價格方面,，在宏觀調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下,，未來半年到一年內(nèi)房地產(chǎn)價格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢,，但幅度不會很大,。
“信貸政策將成為影響‘金九銀十’走勢最主要和最關(guān)鍵因素,。”張大偉認(rèn)為,，最近主要城市市場供應(yīng)量的短缺已經(jīng)逐漸影響市場,，土地價格居高不下，使得金九銀十開發(fā)商以價換量的積極性不高,，三季度和四季度的降息或者降準(zhǔn)的信貸政策,，將明顯影響購房者的積極性。
張大偉指出,，雖然未出現(xiàn)金九開門紅,，但整體成交量也依然居于年內(nèi)高位，因此,，三季度成交量將創(chuàng)近2年來的新高,。但是，價格方面,，在限購和限貸政策的影響下,，整體市場放大的幅度有限，價格大幅上漲的可能性非常小,。
“下階段調(diào)控政策仍將以‘穩(wěn)’為主,。”顧云昌認(rèn)為,，調(diào)控政策效果已經(jīng)很明顯,，投資、投機需求已基本被排除,。因此,，樓市相對穩(wěn)定健康發(fā)展，是近期的調(diào)控方向,�,！皬默F(xiàn)階段來看，加大政策調(diào)整力度并不現(xiàn)實,，調(diào)控政策仍將是對原有政策的堅決執(zhí)行,，對有執(zhí)行偏差的立即進行整改。在此基礎(chǔ)上,，下半年樓市整體將保持穩(wěn)定,，防止房價反彈的同時防止經(jīng)濟過度下滑�,！�
值得注意的是,，顧云昌同時表示，隨著后備政策的完善,，經(jīng)濟的好轉(zhuǎn),，相關(guān)部門會加快推出后續(xù)中長期調(diào)控政策的步伐,。