上市房企中報披露接近尾聲,。數(shù)據(jù)顯示,，盡管房企資金壓力在前階段的“以價換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當前市場正處于膠著狀態(tài),，熱銷與冷清并存,。業(yè)界認為,，房地產市場尚未形成整體回暖趨勢,。隨著下半年進入全年銷售目標的沖刺階段，“金九銀十”有望帶來新一輪的推盤高峰,，并帶動成交量的整體上升,。
房 企 去庫存仍為主要目標
Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月25日,，滬深兩市已有101家房地產上市公司公布了半年報,，總體來看，上半年房企銷售普遍飄紅,，但利潤增幅明顯落后于銷售增幅,。“招保萬金”四大行業(yè)巨頭上半年營業(yè)收入總額超過674億元,，相比去年的484億元大幅增長近40%,；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元,，為79.59億元。
鏈家地產市場研究部常清告訴記者,，作為內地上市房企的前四強,，“招保萬金”的經營情況反映了大型房企的一些特征�,！坝捎诮Y算項目數(shù)量和質量的不同,，“招保萬金”的營收和利潤漲幅不一，但整體而言,，四大房企‘增收不增利’”,。
該機構認為，從房企的結算周期來估計,，目前反映在房企上半年報表中的項目多數(shù)都受到了2010年以來調控的影響,。除招商地產部分毛利率較高的項目進入結算以外，其余3家房企的房地產業(yè)務毛利率都出現(xiàn)下調,。其中,，萬科為26.5%，同比下降5.6個百分點,；金地為36.1%，同比下降3.16個百分點,；保利為37.51%,，同比下降3.19個百分點。
根據(jù)半年報數(shù)據(jù),，四大房企持有現(xiàn)金1097.77億元,，與年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年內到期的長期借款合計575.65億元,，同比基本持平,。鏈家地產據(jù)此分析認為，近幾個月來房企為了規(guī)避風險,，拓寬資金來源,，加大了和其他房企以及資金實力較強機構在項目上的合作�,！吧习肽甑拈_源節(jié)流,，現(xiàn)金為王使得房企當前償債壓力明顯降低�,！北M管大多數(shù)房企在年初以來普遍推行“以價換量”的銷售策略,，緩解了一些資金壓力，但庫存量依然有增無減,。最新數(shù)據(jù)顯示,，四大房企的當前庫存合計為5157.68億元,，與年初4760億元相比增長了8.35%。
常清告訴《經濟參考報》記者,，僅從數(shù)據(jù)來看,，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產行業(yè)結算周期的影響,，部分已經被銷售但尚未結算的物業(yè)也包含在庫存之中,。而這部分物業(yè)的價值可以用房企的預收賬款數(shù)量來估算。如果減去預售賬款部分,，房企的真實庫存為2499.43億元,，與年初相比則降低了1.56%。
金地集團總裁黃俊燦告訴記者,，“盡管當前房企的庫存消化周期在下降,，已經從12個月降到10個月。但是預計下半年很多標桿房企推到市面上的總量在增加,，所以當前房企去庫存的壓力依然很大,。”
黃俊燦還說,，房地產行業(yè)的毛利率下滑將是未來趨勢,。“對于地產企業(yè)而言,，從2009年到2011年,，成本在上升，居民地價未來也有可能上升,�,？傮w來看，房企未來的利潤空間會下滑,�,！彼J為，房企未來的策略除了去庫存以外還要改善產品結構,。
市 場 難言“整體回暖”
盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對有所改善,，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂，行業(yè)內“業(yè)務轉型及股權收購兼并”的案例屢有出現(xiàn),。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《經濟參考報》記者,，雖然5月以來房地產市場成交量總體出現(xiàn)了回升的局面，“但是至今還沒有帶動房地產投資規(guī)�,；厣虺霈F(xiàn)趨勢性回暖的局面,。因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的基本面并沒有改變”。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者,，調控以來,，先后有中弘地產、ST珠江,、萊茵置業(yè),、鼎力股份、華業(yè)地產等10余家地產公司開始轉型其他行業(yè),。張大偉說,，“非房地產主業(yè)企業(yè)剝離房地產業(yè)務加劇了房企間的并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半壁江山,。上半年來已經有多家上市房企開始涉及其他行業(yè),，房企開礦等轉移經營重點的行為逐漸增加�,！�
該機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,，2012年上半年，全國房地產市場公開的規(guī)模股權交易達到了51宗,，已經公開的總交易額就達到了205億,，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權變動明顯增加,。張大偉說,，“本輪調控使得部分大型企業(yè)獲得發(fā)展機遇，或以專業(yè)化,，或以資金優(yōu)勢謀得利潤,；而另外一些資金壓力過緊的企業(yè)則只能甩股換錢”。
除了房企之間出現(xiàn)分化,，當前全國市場也正在呈現(xiàn)“冷熱不均”的態(tài)勢，北京等一線城市的一些項目則在傳統(tǒng)淡季出現(xiàn)“熱銷”局面,。
根據(jù)偉業(yè)顧問的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，由于購房人群對中大戶型房源的熱衷，使得北京市場主打“大中戶型”的樓盤在8月份取得了非常好的銷售成績,�,！捌渲校�90至150平方米的中大戶型成交占比明顯提高,，與7月相比提高了6%,，與年初相比則提高了12%，而與此同時90平方米以下戶型的成交占比則出現(xiàn)了明顯下降,，成交占比與年初相比下降了11個百分點”,。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，除了改善型購房需求比例有小幅上升這一原因之外,，在限購限貸持續(xù)從緊的大背景下,，人們“一步到位”的置業(yè)觀念逐步強化,，是導致8月份中大戶型房源成交占比明顯增加的重要原因。
而同樣處于一線城市之列的上海房地產市場則相對偏冷,。上海易居房地產研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年前7個月上海市商品房銷售面積為954.0萬平方米，同比下降7.8%,。另外,，自2010年初以來，上海市商品住宅銷售面積的同比增幅也一直為負值,。進入2012年以來,，商品房銷售面積同比跌幅持續(xù)在15%左右。
7月份,，上海市純商品住宅供應面積為74.5萬平方米,，同比下降13.3%，跌幅比上個月擴大3.7個百分點,，這也是自去年8月份以來連續(xù)一年來同比下跌,。易居研究院副院長楊紅旭分析稱，“7月是上海的酷暑季節(jié),，開發(fā)商大多選擇避開這一傳統(tǒng)淡季開盤,。隨著傳統(tǒng)旺季的來臨，這一跌幅逐漸有所收窄,，預計下半年商品房市場將實現(xiàn)正增長”,。
預 測 業(yè)界寄望“金九銀十”
不僅僅是上海的開發(fā)商寄望于發(fā)力“金九銀十”。事實上,，在庫存壓力及年度目標的激勵下,，眾多的開發(fā)商均對即將到來的傳統(tǒng)旺季躊躇滿志。
2012年上半年,，大部分房企完成了全年銷售目標的50%以上,。在市場有所好轉的情況下，房企希望在“去庫存”及業(yè)績方面更上層樓,。下半年至今,，先后有世茂房地產和中海地產上調年度銷售目標，分別從307億元和800億港幣上調至350億元和1000億元港元,。調整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷售目標的76%和75%,。
另外，下半年房企的推貨力度將會明顯增加,。如萬科的半年報就明確提出“公司今年的新推盤大部分集中在下半年特別是第四季度”,。常清也告訴《經濟參考報》記者，在庫存壓力下，預計下半年房企會加速出貨,，“而大部分開發(fā)商對于即將到來的‘金九銀十’抱有較高的期望,，9、10月份或許會迎來全年的開盤高峰”,。
偉業(yè)我愛我家市場研究院在對近四年各城市的一,、二手市場數(shù)據(jù)進行了分析統(tǒng)計后，認為一手市場比二手市場“金九銀十”現(xiàn)象更加顯著,。在年度銷售計劃的督促下,，9、10月份開發(fā)企業(yè)的策略將轉向于不惜一切代價創(chuàng)造銷售機會,。該機構同時指出,，結合前幾年“空間”維度與“市場”維度的經驗可以預計，“金九銀十”可能還會在天津,、沈陽,、青島、唐山等北方二,、三線城市延續(xù),。
張宏偉告訴記者，就全國而言,，政策面“降息,、降準”與樓市“微調”正在形成市場疊加效應，這個疊加效應對于自住需求繼續(xù)“放量”起到刺激作用,，預計整個下半年樓市成交量將好于上半年,，成交方面應該在下半年的這個時間窗繼續(xù)保持“放量”。
張宏偉強調,，在如此背景下,，“首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個房地產市場成交量持續(xù)回升，并且將成就樓市成交量的‘金九銀十’”,。他進一步預測,，在今年年底，開發(fā)企業(yè)對于整個市場預期逐漸轉向樂觀,，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積,，甚至重拾土地市場拿地的熱情,，最終形成市場真正意義的“回暖”。
而中原地產張大偉同樣認為,，全年成交量最高點在9,、10、11月繼續(xù)沖高的可能性非常大�,！啊鹁陪y十’供應量上行后,，市場整體成交量有望再現(xiàn)上漲�,！�