29日,，國務(wù)院召開十一屆全國人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議,，財(cái)政部部長謝旭人指出，今年前7個(gè)月,，我國國有土地使用權(quán)出讓收入13490億元,，下降27.1%,。與此同時(shí),，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,，溫州,、杭州等地接連被曝出由于財(cái)政吃緊,，不斷加大推地力度的現(xiàn)象,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化，對(duì)土地出讓金依賴強(qiáng)的城市來說，財(cái)政“緊箍咒”將愈演愈烈,。但是,，隨著地方推地力度加大和市場變化,，房企拿地意愿也會(huì)逐漸增強(qiáng),。因此,，專家認(rèn)為，第四季度或?qū)⒂瓉矸科竽玫馗叻濉?/FONT>
現(xiàn) 象 多地加大推地力度
29日,，在北京,、杭州、溫州等城市集中推出大量土地后,，合肥市加入推地行列,。合肥市國土資源局土地出讓公告顯示,，合肥當(dāng)天集中推出總占地面積達(dá)1755.76畝的22幅土地,，其中商業(yè)及住宅用地16幅,，占地1391.14畝,；工業(yè)用地6幅，占地為364.62畝,，超出8月以來,，其所有土地供應(yīng)量之和。
而在此之前,，27日，溫州土地出讓推介會(huì)上,，溫州市市長陳金彪表示,，溫州將推出52宗，總面積達(dá)3220畝的凈地,，包括住宅用地11宗866畝,、商住用地9宗472畝,、商服用地29宗1831畝。
推地加速漸成趨勢,。早在今年7月17日,，南京市國土資源局發(fā)布41幅地塊預(yù)公告,。在此之后不斷有媒體曝出地方政府大量集中推地，而近期尤甚,。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),，近一周內(nèi)，除溫州外,，杭州推出7宗土地,，出讓總面積達(dá)30.34萬平方米，成交總價(jià)達(dá)54億元,，為杭州近年來推地量最多的單次拍賣,。北京市公布11宗經(jīng)營性用地出讓公告，其中宅地9宗,。
8月24日,，石家莊市國土資源局于以27億元的價(jià)格成功出讓8宗地，出讓土地總面積為35.36萬平方米,。同日,，武漢市在一天之內(nèi)集中推出36幅土地，面積達(dá)3229畝,。其中，8幅流拍,，28幅成交,，總成交金額為121.68億元，創(chuàng)下近三年武漢土地單日成交總價(jià)最高的紀(jì)錄,。廈門市也將于9月7日公開出讓17幅地塊,。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常規(guī)化,，各地方政府土地財(cái)政收入明顯縮減,，與此同時(shí)，面臨國外經(jīng)濟(jì)危機(jī),，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較差的情況下,，各地方政府資金尤為困難。
的確,，財(cái)政部部長謝旭人29日向全國人大常委會(huì)作關(guān)于今年以來預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告時(shí)指出,，受部分地區(qū)土地供應(yīng)面積減少、房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)等多因素影響,，今年前7個(gè)月，我國國有土地使用權(quán)出讓收入13490億元,，下降27.1%,。
動(dòng) 因 土地財(cái)政下降明顯
縱觀集中推地城市，不難發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下,，企業(yè)訂單減少,，土地交易量急速下降,，使多城市完成既定的財(cái)政收入指標(biāo)已經(jīng)變得非常困難。此前,，有媒體測算,，全國有近四成的省市級(jí)地方政府在時(shí)間過半的情況下,，并未完成一半的財(cái)政收入任務(wù)，“時(shí)間過半,、任務(wù)過半”這個(gè)1994年來財(cái)政歷史上的鐵律已被打破,。
作為曾經(jīng)的土地出讓“狀元”城市的杭州,，在28日舉行的杭州市十二屆人大常委會(huì)第二次會(huì)議上，杭州市發(fā)改委提交杭州市2012年上半年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告。報(bào)告顯示,，今年1至6月份,，杭州市財(cái)政總收入完成894.23億元,，同比增長0.8%,，但地方財(cái)政收入完成460.43億元,，下降了2.7%,。上半年，市區(qū)地方財(cái)政收入累計(jì)完成396.32億元,，下降了3.7%,，為預(yù)算的52.8%,。特別是今年3至6月份，杭州全市地方財(cái)政收入連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長,。值得注意的是,，作為財(cái)政收入主要來源的土地出讓，上半年的表現(xiàn)更是堪憂：1至6月土地出讓收入完成135.54億元,，下降了43.4%,，只完成了年度計(jì)劃的31.5%，而出讓總金額也創(chuàng)下了5年新低,。
中國指數(shù)研究院研究員曹旭東在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為,，此次杭州一天推出7宗土地?cái)埥?4億元，可以看成是政府“以價(jià)換量”的結(jié)果,。樓市調(diào)控早已傳導(dǎo)到土地市場,，土地市場冷清背后，是地方政府土地財(cái)政吃緊,，對(duì)土地出讓金依賴強(qiáng)的城市,，財(cái)政“緊箍咒”愈演愈烈。
的確,，作為一線城市的北上廣深,，也同樣面臨財(cái)政下滑的窘境。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，2012年上半年,，全國300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%,。其中,，上海從前兩年的第一名滑落到第九名，出讓金總額184.2億元,，僅占去年同期四成,，廣州上半年土地出讓金收入94.58億元，同比下降42.2%,，減收69.05億元,。而北京情況更為嚴(yán)重，截至8月23日,，北京共計(jì)獲得土地出讓244億元,，與去年前8月的671.95億元相比，下滑約63%,。
“廣州上半年土地出讓收入與預(yù)算相比僅完成五分之一有余,。”廣州市財(cái)政局局長袁錦霞披露,，今年上半年,，廣州全市國有土地出讓金收入94.58億元,，與預(yù)算相比，減收逾69億元,，僅完成年度預(yù)算的五分之一余,。同期，廣州房地產(chǎn)業(yè)稅收也持續(xù)下滑,，連續(xù)六個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長,，上半年降幅達(dá)14.38%，其中銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅,、土地增值稅,、契稅分別同比下降9.79%、2.55%,、22.26%,。
袁錦霞說,，今年以來,，房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然趨緊，廣州土地出讓市場較為平淡,，國有土地出讓金收入降幅較大,，從而影響政府性基金收入減收�,！ V州市發(fā)改委主任潘建國在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告中披露,，廣州市房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)將持續(xù)放緩。廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從1至2月的38.6%快速下滑到1至6月的16.1%,，預(yù)計(jì)下半年將持續(xù)放緩,。
預(yù) 計(jì) 四季度或迎房企拿地高峰
日前，萬科董秘譚華杰在投資者交流活動(dòng)上表示,，7月份萬科買地用了60個(gè)億,。他同時(shí)稱，今年四季度是拿地的好時(shí)候,，萬科還會(huì)再買更多的地,。
“現(xiàn)階段影響土地市場的多方面因素已經(jīng)發(fā)生了悄然轉(zhuǎn)變，包括萬科,、龍湖,、金地等知名開發(fā)商，近期參與競拍的熱情較年初時(shí)有了明顯的提升,。”CRIC研究中心評(píng)論員潘紹之認(rèn)為,，市場預(yù)期正在逐步好轉(zhuǎn),。自3月成交量大幅攀升以來,，房企對(duì)于市場的信心正在逐步恢復(fù)。與此同時(shí),，政府和企業(yè)推地和拿地的意愿正在增強(qiáng),，一方面，土地收入銳減帶來的財(cái)政危機(jī)倒逼地方政府主動(dòng)調(diào)低出讓底價(jià),；另一方面,，隨著上半年銷售資金的回籠，越來越多的企業(yè)也具備了拿地的資金條件,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也預(yù)計(jì),，多數(shù)城市今年土地市場“金九銀十”還將繼續(xù)。
但是,，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,，由于土地價(jià)格并未下行，導(dǎo)致開發(fā)商供應(yīng)謹(jǐn)慎,。因此,，未來土地供應(yīng)量和信貸是否會(huì)松動(dòng)是影響企業(yè)拿地意愿的重要因素。另外,，由于地價(jià)未下行,，而房價(jià)上漲空間也不大的前提下，房企為把握后期利潤,，拿地積極性并不會(huì)很高,。
的確，雖然自3月以來,，隨著企業(yè)“以價(jià)換量”,，住宅交易量大幅提升，但是,，從各家房企中報(bào)來看,，總體利潤較之前下滑明顯。拿“招保萬金”四大龍頭房企來說,，除萬科增速較高,，金地平穩(wěn)增長以外，另外兩家均有較大幅度的下滑,。報(bào)告顯示,，保利營業(yè)利潤44.91億元，同比增加14.22%,，歸屬于上市公司股東的凈利潤為25.10億元,，同比下降10.16%，基本每股收益0.35元,，同比下降10.16%,，而招商更甚,，利潤同比下降16.9%。與此同時(shí),，萬科與金地則同比分別上升25.5%和5.1%,。
“從目前土地出讓的情況來看，下半年土地市場將呈現(xiàn)明顯的不均衡性”,。張大偉表示,，在各地大力推地的背景下，一些位置比較好的地塊將受到熱捧,。但由于土地市場的“以價(jià)換量”尚未完全奏效,，地方政府對(duì)土地的定價(jià)依然比較高，預(yù)計(jì)后市土地價(jià)格將總體保持平穩(wěn),。部分前期上漲過快,，或配套落后的郊區(qū)地價(jià)仍有望回落；而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則有望在競標(biāo)中小幅上漲,。從過往經(jīng)驗(yàn)看,，“地王”項(xiàng)目入市通常表現(xiàn)平平，因此預(yù)計(jì)下半年居住用地“地王”再頻繁出現(xiàn)的可能性較小,，房企將以補(bǔ)充高性價(jià)比土地儲(chǔ)備為主,，謹(jǐn)慎購地。