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３月住宅成交剛回暖,，４月局部市場又下跌：近段時間,，樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動，步入房價走向“微妙期”,，引發(fā)各方關(guān)注,。
持續(xù)調(diào)控下的樓市出現(xiàn)哪些新變化,？今年房價會否再現(xiàn)“大起大落”？在經(jīng)濟增速下滑背景下,，樓市調(diào)控面臨什么考驗,？對此，“新華視點”記者追蹤調(diào)查,，尋根探源,。
“剛需”入市：樓市觸底、再次上漲的信號,？
國家統(tǒng)計局１８日數(shù)據(jù)顯示,，３月份房價總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢，但新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有８個,，比２月份增加４個,。
“房價似乎正觸底，大家又開始談買房話題,�,！鄙虾Ｒ患易稍児景最I(lǐng)劉彤告訴記者，“我們辦公室里五六個沒有買房的同事中,，最近一人剛剛出手,，另有兩人正頻頻看房�,！�
在北京,，記者１５日在南五環(huán)附近的“鴻坤理想城”售樓處看到，大廳之內(nèi)有上百人在咨詢,、辦理購房手續(xù)，這與前不久無人問津的場面形成對比,。購買了一套房產(chǎn)的北京市民李輝說,，他在京工作已６年，錯過了２００８年房價低谷期,，當前房價有所調(diào)整,，“怕再錯過了”。
記者發(fā)現(xiàn)，近期進入樓市的不僅有居住性購房的“剛需”身影,，也有少數(shù)投資者“變相入市”,。在北京首開熙悅山項目現(xiàn)場，在記者追問下,，方先生坦言,，他和未婚妻名下各有一套房產(chǎn)，為規(guī)避“限購令”,，他們推遲婚期,，最近剛出手買了一套房子。而有些家庭為了繞開限購政策,，甚至搞起“假離婚”,。
對于樓市“回暖”跡象，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為,，首先是針對“剛需”的信貸政策松動,，目前購房者首套房可做到９折利率，相當于房價下調(diào)５％至１０％,。其次,，在房價下降效應(yīng)下，“剛需”入市積極性增加,。第三,，限購政策執(zhí)行超過一年，外地符合購房資格者增多,。
不過,，世聯(lián)地產(chǎn)１７日發(fā)布報告稱，當前購房者信心指數(shù)只是小幅回升,，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)市場走勢的樂觀程度有微小改善,，但仍處于歷史低位，而且仍有近五成客戶認為價格會繼續(xù)下降,。
顯然,，將剛需的階段性釋放，當成房價再次進入上漲通道的信號,，是不確定的,。
中介“托市”：“市場回暖，火熱招聘,，月薪過萬不是夢想,？”
由于處在樓市的神經(jīng)末梢，房產(chǎn)中介公司被認為對市場冷暖最敏感,。
鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問趙先生告訴記者,，自今年２月份以來,，市場就轉(zhuǎn)暖了，成交量逐步走高,，連他們自己都感到意外,。
記者近日在北京百環(huán)家園、珠江帝景,、三環(huán)家園,、萬年花城、瑞海家園等項目附近走訪看到,，馬路上中介房源牌數(shù)量多了起來,，中介門店進進出出的人也明顯增多。
與數(shù)月前大量關(guān)店,、裁員不同,，現(xiàn)在一些中介門店又打出招聘廣告。北京一家大型房產(chǎn)中介的招聘口號是：“市場回暖,，火熱招聘,，月薪過萬不是夢想�,！�
不過,，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，二手房成交量在３月出現(xiàn)再次突破萬套后,，在４月上半月成交量有所下行,。記者在北京走訪發(fā)現(xiàn)，目前成交多的二手房主要在三環(huán)以外,，中心城區(qū)的成交仍然低迷,。
對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析說,，剛性需求大規(guī)模入市的前提是房價有明顯松動,，但從北京等大城市二手房市場來看，整體降價力度仍然有限,，成交量難以持續(xù)增加,。
還要看到，在限購政策不松動下,，“剛需”釋放后將會呈現(xiàn)一定的衰弱效應(yīng),。
“本次樓市調(diào)控本質(zhì)是行業(yè)大調(diào)整，短期回暖難以改變行業(yè)調(diào)整格局,�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理劉春巖表示，這一判斷綜合了當前國內(nèi)外經(jīng)濟形勢,，也考量了地方考核體系改革等變量,，應(yīng)當是科學(xué)和清醒的。
開發(fā)商預(yù)期：市場漸趨理性 房價難再“大起大落”
作為房地產(chǎn)開發(fā)的前端,，土地市場冷暖是開發(fā)商預(yù)期好壞的“試金石”,。
４月１８日,，北京豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)Ｃ９地塊招標,，只有一家公司參與報價，最終以３．５８億元“底價成交”,。此前的３月２７日,，上海崇明縣城橋商品房基地１號和２號地塊招標，同樣被唯一競買人以底價買走,，其３０７５元／平方米的樓板價,，較一年前縮水四成多。
“行情好的時候,，是開發(fā)商找政府,；現(xiàn)在倒過來，政府找開發(fā)商,�,！鄙虾Ｒ患曳康禺a(chǎn)公司老總說，受持續(xù)從緊的調(diào)控政策及供地季節(jié)性調(diào)整等多重影響,，開發(fā)商拿地的熱情仍然較低,。
不僅如此，商品住宅市場仍然持續(xù)著降溫過程,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，一季度商品房銷售面積同比下降１３．６％；其中,，住宅銷售面積下降１５．５％,。東部地區(qū)的降幅明顯大于中西部地區(qū)。
另一個問題是開發(fā)商的“庫存增加”,。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計,，截至本月１５日，滬深兩市已有８５家房企發(fā)布年報,，合計庫存值高達９６４１億元,，相比同樣面臨調(diào)控的２００８年同期，庫存值上漲１８０％,。預(yù)計全部上市房企的庫存市值達到１．２萬億元,，創(chuàng)出歷史新高，庫存消化周期超過４．５年,，同比明顯延長,。
復(fù)地集團董事長張華說,，近期公司專門邀請同行、專家舉行研討,，“對于調(diào)控,，大家覺得可能不會再出臺新的政策，但也絕不會放松”,。他說,，目前企業(yè)對調(diào)控的認識越來越理性，今年房價應(yīng)該不會出現(xiàn)“大起大落”,。
后市“兩大矛盾” 考驗未來調(diào)控
�,。丛拢保橙盏膰鴦�(wù)院常務(wù)會議重申，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù),。業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前樓市在向調(diào)控預(yù)期的方向演變,，但依然面臨雙重考驗,。
其一，“抑投資”與“保剛需”如何并舉,？
“經(jīng)過此輪調(diào)控,，更多房企將會加大普通住宅的開發(fā)比重�,！睆�(fù)地集團董事長張華說,，抑制房地產(chǎn)投資過快增長，不能一刀切,，推動樓市結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化才是正途,。
“今后應(yīng)強化‘有保有壓’的差別化機制�,！鄙虾Ｓ缿c房屋公司總經(jīng)理陳史翎等人建議,，既要對投資投機性需求設(shè)立“防火墻”，又要讓合理的購房需求正常釋放,，這需要從信貸,、土地、稅收等多方面實施“定向調(diào)控”,。
其二,，“保增長”與“調(diào)樓市”如何兼顧？
今年一季度全國ＧＤＰ增幅延續(xù)下滑態(tài)勢,，創(chuàng)下２００９年二季度以來新低,，部分省市經(jīng)濟和財政增速更明顯低于預(yù)期。調(diào)控之下房地產(chǎn)業(yè)的降溫,、土地出讓金的縮減以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的低迷,，對地方政府的壓力正越來越大,。
國土資源部日前部署今年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時強調(diào)，充分估計一些地方可能松動調(diào)控政策等困難,，做好今年的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作,。
對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉等業(yè)內(nèi)人士表示,，抑制房價從根本上說要“促供應(yīng)”，在今年“保增長”與“調(diào)樓市”關(guān)系上,，各方博弈會加劇,，這要求樓市的“政策調(diào)控”要盡快轉(zhuǎn)向長效的“制度調(diào)控”。
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