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受宏觀政策影響,，今年1至10月份江西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步回落，環(huán)比1至9月回落3.4個(gè)百分點(diǎn),，商品房銷(xiāo)售持續(xù)下滑,。圖為南昌市紅谷灘新區(qū)一處商品房樓盤(pán)前的雕塑。記者
周科 攝 |
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中國(guó)人民銀行11月30日宣布將從12月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為,，這次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，更多的是緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)流通性過(guò)于緊張的局面,，以降低宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn),，但對(duì)于寒冬中的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，調(diào)控政策依然將保持收緊態(tài)勢(shì),，這次流動(dòng)性“放水”,，難為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)“暖流”。
釋放流動(dòng)性難“滋潤(rùn)”地產(chǎn)業(yè)
這次存款準(zhǔn)備率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)后,，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降為21%,，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17.5%，按10月末我國(guó)79.21萬(wàn)億元的人民幣存款余額初步估算,，可直接釋放約4000億元的流動(dòng)性,。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李鐵崗分析認(rèn)為,，目前我國(guó)的通脹形勢(shì)有所緩解,，CPI和PPI逐月降低，這為我國(guó)的貨幣政策轉(zhuǎn)向提供了基礎(chǔ),，并且目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大,，適當(dāng)釋放流動(dòng)性有助于緩解企業(yè)資金壓力，對(duì)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)作用明顯,。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為,，這次釋放流動(dòng)性，更多是緩解市場(chǎng)流動(dòng)性普遍趨緊的局面,。根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示,，10月末我國(guó)廣義貨幣(M2)余額同比增長(zhǎng)12.9%，狹義貨幣(M1)余額27.66萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)8.4%,，貨幣供應(yīng)量的同比增速均處于近年來(lái)的低點(diǎn),。
從到期票據(jù)來(lái)看，12月份公開(kāi)市場(chǎng)到期資金量?jī)H有800億元,，較11月份3000億元以上的到期資金量大幅減少,。此外，人民幣升值預(yù)期降低,、貿(mào)易順差減少等因素導(dǎo)致的外匯占款下降,，也都要求釋放流動(dòng)性來(lái)補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所需資金。
宏觀經(jīng)濟(jì)方面,，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)1日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，11月份中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)(PMI)為49.0%，環(huán)比回落1.4個(gè)百分點(diǎn),，自2009年3月份以來(lái)首次回落到50%以?xún)?nèi),，顯示出經(jīng)濟(jì)增速回落趨勢(shì)仍將延續(xù)。
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海說(shuō),，這次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率更多意義上是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的補(bǔ)充,，以保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并沒(méi)有特別針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)即使有所受益,，也并不明顯。
李鐵崗則認(rèn)為,，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣形勢(shì)下,，央行放松的流動(dòng)性，難以“滋潤(rùn)”到房地產(chǎn)業(yè)中,。因?yàn)�,，從一些銀行的反映來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)放款的積極性已明顯降低,，即使銀行的資金有所寬裕,，地產(chǎn)商也難拿到貸款，這次釋放的流動(dòng)性會(huì)更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)行業(yè),。
降價(jià)潮仍在蔓延 房?jī)r(jià)走低預(yù)期不變
對(duì)于這次的存款準(zhǔn)備金率下調(diào),，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好很小,，短期來(lái)看,，房?jī)r(jià)降價(jià)趨勢(shì)仍在蔓延，房?jī)r(jià)很難有反彈,。
合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)研究部總監(jiān)許傳明說(shuō),，這次下調(diào)存款準(zhǔn)備率很難緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)資金普遍緊張的局面，特別是前期拿地正在建設(shè),、樓盤(pán)銷(xiāo)售不佳的地產(chǎn)商,，面臨著年底結(jié)算的巨大資金壓力，在融資困難的情況下,，降價(jià)或是緩解難題的唯一出路,。
近日，山東許多樓盤(pán)的降價(jià)趨勢(shì)明顯,，降價(jià)引發(fā)的“退房潮”開(kāi)始蔓延,。位于濟(jì)南天橋區(qū)的一家樓盤(pán)近日打出8.8折的銷(xiāo)售策略，甚至“內(nèi)部團(tuán)購(gòu)價(jià)”每平方米降至不足7000元,，比兩個(gè)月前下降近兩千元,，引發(fā)業(yè)主大鬧樓盤(pán)，要求開(kāi)發(fā)商退房,、退款,。
據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，5至11月份,，濟(jì)南批準(zhǔn)預(yù)售住宅數(shù)量比網(wǎng)簽量高出4000多套,。而按照世聯(lián)怡高監(jiān)測(cè)，濟(jì)南目前住宅可售存量約達(dá)4個(gè)月,，處于近幾年的歷史高位,。
此外，由于資金鏈緊張,，濟(jì)南還出現(xiàn)多處樓盤(pán)停工及延期交房現(xiàn)象,，一些已交款的業(yè)主開(kāi)始找開(kāi)發(fā)商要說(shuō)法。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，雖然目前開(kāi)發(fā)商資金整體還沒(méi)有緊張到停工的地步,，但一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)公司由于銀行貸款收緊，資金難以周轉(zhuǎn),，延期交房的現(xiàn)象可能會(huì)繼續(xù)增多,。
雖然降價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，并且多地出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象可能影響到后期市場(chǎng)供給,，但許傳明認(rèn)為,，這只會(huì)影響到一年半至兩年后的樓市供給，以目前的房地產(chǎn)供求關(guān)系看,，房?jī)r(jià)仍有下跌空間,。
郭松海說(shuō)，一系列現(xiàn)象表明目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的資金缺口,，房產(chǎn)商不能指望國(guó)家放松貨幣政策來(lái)緩解資金壓力,，房?jī)r(jià)將繼續(xù)調(diào)整。一些業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，即使調(diào)控放松,，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也有明顯滯后性,，因此短期房?jī)r(jià)不可能反彈。如,，2008年9月開(kāi)始降息,，力度遠(yuǎn)大于降存準(zhǔn)率，加上其他救市政策,，但房地產(chǎn)市場(chǎng)直至2009年3月才開(kāi)始復(fù)蘇,，滯后兩個(gè)季度。
調(diào)控難言松動(dòng) 地產(chǎn)商不宜“賭多”
有專(zhuān)家認(rèn)為,，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),，在房?jī)r(jià)還未調(diào)整到位的情況下，國(guó)家調(diào)控政策難言放松,，房地產(chǎn)商對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)仍需謹(jǐn)慎,，不宜“賭多”。
李鐵崗說(shuō),，從目前情況來(lái)看,，房?jī)r(jià)最終要調(diào)整到合理的價(jià)位，雖然目前一些樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)了快速下降,，但整體房?jī)r(jià)下跌仍不明顯,，即使考慮到調(diào)控提前量因素，近期調(diào)控也不會(huì)放松,。
易居中國(guó)董事局主席周忻分析認(rèn)為,，這次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是重大利好，但并不能以此判斷房地產(chǎn)業(yè)的春天快要來(lái)了,。開(kāi)發(fā)商目前仍要快賣(mài)房,、緩建房、不拿地,，現(xiàn)金為王,。“寧愿未來(lái)因今天看空市場(chǎng)而后悔,；不要未來(lái)因今天賭多市場(chǎng)而消亡,。”
對(duì)于是否該適時(shí)放松限購(gòu)等調(diào)控政策,，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云曾表示,，房?jī)r(jià)高企的根本原因是供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，土地供應(yīng)一端由于資源有限,，不得不采取節(jié)約集約式的方式,。但購(gòu)房需求這一方,，完全是敞開(kāi)式的，炒作將需求越放越大,，最終供需關(guān)系導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲,。因此限購(gòu)等抑制非居住性需求的做法還需堅(jiān)持。
記者采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn),，大多數(shù)民眾對(duì)房?jī)r(jià)回落持積極態(tài)度,，大部分只擁有一套房的民眾認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌對(duì)其影響不大,，但房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)為其子女購(gòu)房及改善性住房帶來(lái)巨大負(fù)擔(dān)。
也有一些專(zhuān)家認(rèn)為,，這次下調(diào)存準(zhǔn)率對(duì)于房地產(chǎn)降價(jià)及健康發(fā)展有促進(jìn)作用,，因?yàn)殂y行資金的逐步寬裕首先可能會(huì)放松對(duì)個(gè)人按揭貸款的限制，這對(duì)于回應(yīng)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為有一定積極作用,，如果地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)降價(jià)不能帶來(lái)量的增長(zhǎng),，對(duì)其積極性也是一種抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大,。
山東社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張衛(wèi)國(guó)說(shuō),，目前對(duì)樓市繼續(xù)調(diào)控符合大勢(shì)，從國(guó)際,、國(guó)內(nèi)形勢(shì)來(lái)看,，國(guó)家適度補(bǔ)充流動(dòng)性也有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，今后國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控需加強(qiáng)“定向性”,，盡量減少對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,。
