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一度位列全國房企三甲的地產(chǎn)大鱷,，近期不斷傳出資金鏈危機(jī),；一向以中高價位面世的樓盤,，銷售形勢嚴(yán)峻——綠城集團(tuán)近日的遭遇,，備受關(guān)注。
綠城高地價,、高負(fù)債的經(jīng)營路數(shù)之軟肋,，對房地產(chǎn)企業(yè)有何警示？專家認(rèn)為，“綠城之傷”的背后,，打破了當(dāng)下房地產(chǎn)只漲不跌的“神話”,，折射的是一些房地產(chǎn)企業(yè)“狂飆突進(jìn)”模式的難以為繼。
看起來出乎意料,，卻又是意料之中,，長期以來風(fēng)光無限的地產(chǎn)巨頭綠城集團(tuán)，近日一下子陷于困局,�,！ �
9月以來，綠城集團(tuán)連續(xù)爆出負(fù)面新聞：從傳聞“海南航空將以30億元求購綠城集團(tuán)及其下屬公司”,，到傳聞接受房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)情況調(diào)查,，11月初，網(wǎng)絡(luò)又傳“綠城集團(tuán)因資金鏈問題正申請破產(chǎn)”,。
對此,，綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平在網(wǎng)上發(fā)文回應(yīng)：“綠城離破產(chǎn)還有很遠(yuǎn)的一段距離�,！庇浾呓赵谖挥诤贾莸木G城總部看見,，工作人員在正常上班。
但擺在綠城面前的棘手任務(wù)無法回避：數(shù)據(jù)顯示,，今年1至10月，綠城集團(tuán)累計取得銷售金額約人民幣285億元,，僅完成其年初制定全年目標(biāo)540億元的52.78%,。也就是說，在剩下的2個月內(nèi),，綠城還需要完成255億元銷售,，銷售壓力之大由此可見。
“綠城的產(chǎn)品幾乎都在‘雙限’范圍,，而綠城的布點(diǎn)也絕大部分是限購城市,。”接近綠城的分析人士稱,，綠城今年的整體銷售情況并不好,，資金回籠少，又要還貸,，正遭遇嚴(yán)峻的資金壓力,，加之綠城無意對旗下產(chǎn)品降價銷售，困境顯而易見,。
以上海為例,，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠城目前的項目，今年以來銷售均較緩慢,。在閔行區(qū)馬橋板塊的別墅項目“綠城玫瑰園”,，2009年、2010年分別售出48套,、31套,，但今年以來僅售出9套……
在資金市場上，綠城是借款大戶,。在2010年,，綠城的負(fù)債率高達(dá)132%。今年上半年,，調(diào)控之下銀行信貸,、股市融資等各渠道全面卡緊。截至6月30日,，綠城總借貸高達(dá)350億元,，凈資產(chǎn)負(fù)債率較去年年末再度上升31.2個百分點(diǎn)。
2008年國際金融危機(jī)襲來之際,，綠城也傳出過資金鏈緊張的問題,。隨后樓市迎來“小陽春”，包括綠城在內(nèi)的大量房企逐漸擺脫困境,。綠城幾年間的膨脹,，可說是中國樓市高歌猛進(jìn)的一個縮影，其眼下遭遇的風(fēng)險,，也恰是中國樓市遲早要經(jīng)歷的一堂課,。
在10多年的時間內(nèi)，綠城從一家地方性房地產(chǎn)企業(yè),，一躍成為在全國30多個城市廣泛“鋪攤”的房地產(chǎn)巨頭,，一度位列中國樓市的前三甲。與此同時,，中國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“狂飆突進(jìn)”的態(tài)勢,，成為綠城這類“冒險家”的“樂園”。期間,，雖幾經(jīng)調(diào)控,，綠城依然借助資金高杠桿率，手握重金,、高價購地,，在熱點(diǎn)城市快速布局，以高價樓盤吸引炒房投資者,。這種“高進(jìn)高出,、快進(jìn)快出”的發(fā)展路徑，使企業(yè)快速膨脹。
在土地市場上,，綠城習(xí)慣高價拿地,。“只要有好地,，就還要拿”,、“三至五年趕上萬科”……綠城董事長宋衛(wèi)平以豪言壯語名聞房地產(chǎn)界。近年來,，綠城是高價地塊的�,？停涑鍪种篱�,，一度令同行瞠目,。
2009年，中國樓市頻頻上演瘋狂的“地王爭奪戰(zhàn)”,，而綠城的表現(xiàn)尤為搶眼,。比如，在杭州,，2009年當(dāng)?shù)乜們r排名前十的地塊中,，綠城獨(dú)攬其四。在蘇州,，綠城9月某一天內(nèi)以61億元連奪兩地,，其中一幅土地樓板價高達(dá)28057元/平方米，創(chuàng)下國內(nèi)住宅用地“面粉”單價之最,。在上海,，綠城于2009年摘得浦東唐鎮(zhèn)板塊的“地王”，溢價率高達(dá)379%,，樓板價達(dá)到每平方米1.9萬元，比當(dāng)時周邊的房價還要高出30%,。
綠城不斷拿地之時,，正是市場趨于“白熱化”、調(diào)控重手逐漸“出招”,、眾多市場“大佬”望而生畏之際,。業(yè)內(nèi)人士指出，過高的拿地成本,，在市場遇冷時反成一枚苦果：不降價,，賣不動；降價,，又會明顯壓制贏利空間,，甚至使企業(yè)虧損。
在資金市場上，綠城是借款大戶,。在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,，房地產(chǎn)信托融資成為不少房企的“救命稻草”。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù),，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過2800億元,，今年上半年新增信托資金累計達(dá)2077.66億元。據(jù)了解,，開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上,，極個別項目甚至達(dá)到25%至30%。綠城也不例外,。由此帶來的財務(wù)成本增長,，都必須依靠市場消化。
專家分析,，一旦調(diào)控降臨,，需求和資金持續(xù)收緊，企業(yè)的問題便會加快暴露,，離危機(jī)也就不遠(yuǎn),。這一輪以“限購”、“限貸”等政策為核心的“最嚴(yán)調(diào)控”中,，全面收緊了房企需求端和融資端,，讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城頓時受困。
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