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一度位列全國房企三甲的地產(chǎn)大鱷,，近期不斷傳出資金鏈危機,；一向以中高價位面世的樓盤，銷售形勢嚴峻——綠城集團近日的遭遇,，備受關(guān)注,。
綠城高地價,、高負債的經(jīng)營路數(shù)之軟肋，對房地產(chǎn)企業(yè)有何警示,？專家認為,，“綠城之傷”的背后，打破了當下房地產(chǎn)只漲不跌的“神話”,，折射的是一些房地產(chǎn)企業(yè)“狂飆突進”模式的難以為繼,。
看起來出乎意料，卻又是意料之中,，長期以來風(fēng)光無限的地產(chǎn)巨頭綠城集團,，近日一下子陷于困局�,！ �
9月以來,，綠城集團連續(xù)爆出負面新聞：從傳聞“海南航空將以30億元求購綠城集團及其下屬公司”，到傳聞接受房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)情況調(diào)查,，11月初,，網(wǎng)絡(luò)又傳“綠城集團因資金鏈問題正申請破產(chǎn)”。
對此,，綠城集團董事長宋衛(wèi)平在網(wǎng)上發(fā)文回應(yīng)：“綠城離破產(chǎn)還有很遠的一段距離,�,！庇浾呓赵谖挥诤贾莸木G城總部看見，工作人員在正常上班,。
但擺在綠城面前的棘手任務(wù)無法回避：數(shù)據(jù)顯示,，今年1至10月，綠城集團累計取得銷售金額約人民幣285億元,，僅完成其年初制定全年目標540億元的52.78%,。也就是說，在剩下的2個月內(nèi),，綠城還需要完成255億元銷售，銷售壓力之大由此可見,。
“綠城的產(chǎn)品幾乎都在‘雙限’范圍,，而綠城的布點也絕大部分是限購城市�,！苯咏G城的分析人士稱,，綠城今年的整體銷售情況并不好，資金回籠少,，又要還貸,，正遭遇嚴峻的資金壓力，加之綠城無意對旗下產(chǎn)品降價銷售,，困境顯而易見,。
以上海為例，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，綠城目前的項目,，今年以來銷售均較緩慢。在閔行區(qū)馬橋板塊的別墅項目“綠城玫瑰園”,，2009年,、2010年分別售出48套、31套,，但今年以來僅售出9套……
在資金市場上,，綠城是借款大戶。在2010年,，綠城的負債率高達132%,。今年上半年，調(diào)控之下銀行信貸,、股市融資等各渠道全面卡緊,。截至6月30日，綠城總借貸高達350億元,，凈資產(chǎn)負債率較去年年末再度上升31.2個百分點,。
2008年國際金融危機襲來之際,，綠城也傳出過資金鏈緊張的問題。隨后樓市迎來“小陽春”,，包括綠城在內(nèi)的大量房企逐漸擺脫困境,。綠城幾年間的膨脹，可說是中國樓市高歌猛進的一個縮影,，其眼下遭遇的風(fēng)險,，也恰是中國樓市遲早要經(jīng)歷的一堂課。
在10多年的時間內(nèi),，綠城從一家地方性房地產(chǎn)企業(yè),，一躍成為在全國30多個城市廣泛“鋪攤”的房地產(chǎn)巨頭，一度位列中國樓市的前三甲,。與此同時,，中國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“狂飆突進”的態(tài)勢，成為綠城這類“冒險家”的“樂園”,。期間,，雖幾經(jīng)調(diào)控，綠城依然借助資金高杠桿率,，手握重金,、高價購地，在熱點城市快速布局,，以高價樓盤吸引炒房投資者,。這種“高進高出、快進快出”的發(fā)展路徑,，使企業(yè)快速膨脹,。
在土地市場上，綠城習(xí)慣高價拿地,�,！爸灰泻玫兀瓦�要拿”,、“三至五年趕上萬科”……綠城董事長宋衛(wèi)平以豪言壯語名聞房地產(chǎn)界,。近年來，綠城是高價地塊的�,？�,，其出手之豪闊，一度令同行瞠目,。
2009年,，中國樓市頻頻上演瘋狂的“地王爭奪戰(zhàn)”，而綠城的表現(xiàn)尤為搶眼,。比如,，在杭州,，2009年當?shù)乜們r排名前十的地塊中，綠城獨攬其四,。在蘇州,，綠城9月某一天內(nèi)以61億元連奪兩地，其中一幅土地樓板價高達28057元/平方米,，創(chuàng)下國內(nèi)住宅用地“面粉”單價之最,。在上海，綠城于2009年摘得浦東唐鎮(zhèn)板塊的“地王”,，溢價率高達379%,，樓板價達到每平方米1.9萬元，比當時周邊的房價還要高出30%,。
綠城不斷拿地之時,，正是市場趨于“白熱化”、調(diào)控重手逐漸“出招”,、眾多市場“大佬”望而生畏之際,。業(yè)內(nèi)人士指出,，過高的拿地成本,，在市場遇冷時反成一枚苦果：不降價，賣不動,；降價,，又會明顯壓制贏利空間，甚至使企業(yè)虧損,。
在資金市場上,，綠城是借款大戶。在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,，房地產(chǎn)信托融資成為不少房企的“救命稻草”,。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過2800億元,，今年上半年新增信托資金累計達2077.66億元,。據(jù)了解，開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上,，極個別項目甚至達到25%至30%,。綠城也不例外。由此帶來的財務(wù)成本增長,，都必須依靠市場消化,。
專家分析，一旦調(diào)控降臨,，需求和資金持續(xù)收緊,，企業(yè)的問題便會加快暴露,，離危機也就不遠。這一輪以“限購”,、“限貸”等政策為核心的“最嚴調(diào)控”中,，全面收緊了房企需求端和融資端，讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城頓時受困,。
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