國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見
國辦發(fā)〔2011〕45號(hào)
各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委,、各直屬機(jī)構(gòu)：
大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),，是黨中央、國務(wù)院為推動(dòng)科學(xué)發(fā)展,、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,、保障和改善民生采取的重大舉措。為貫徹落實(shí)黨中央,、國務(wù)院的決策部署,，全面推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范保障性住房管理,，加快解決中低收入家庭住房困難,，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，經(jīng)國務(wù)院同意,，現(xiàn)提出如下意見：
一,、總體要求和基本原則
(一)總體要求。適應(yīng)工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的要求,，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把住房保障作為政府公共服務(wù)的重要內(nèi)容,，建立健全中國特色的城鎮(zhèn)住房保障體系,，合理確定住房保障范圍、保障方式和保障標(biāo)準(zhǔn),，完善住房保障支持政策,，逐步形成可持續(xù)的保障性安居工程投資、建設(shè),、運(yùn)營和管理機(jī)制,。到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右,，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決,，新就業(yè)職工住房困難問題得到有效緩解，外來務(wù)工人員居住條件得到明顯改善,。
(二)基本原則,。住房保障工作要堅(jiān)持從我國國情出發(fā)，滿足基本住房需要,；堅(jiān)持政府主導(dǎo),、政策扶持，引導(dǎo)社會(huì)參與,；堅(jiān)持加大公共財(cái)政的投入,，同時(shí)發(fā)揮市場機(jī)制的作用；堅(jiān)持經(jīng)濟(jì),、適用,、環(huán)保，確保質(zhì)量安全,；堅(jiān)持分配過程公開透明,，分配結(jié)果公平公正；堅(jiān)持規(guī)范管理,，不斷完善住房保障制度,。
二、大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)
(一)重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房,。公共租賃住房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭,、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)，單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需要,。租金標(biāo)準(zhǔn)由市縣人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,，按照略低于市場租金的原則合理確定。發(fā)展公共租賃住房,，對(duì)于完善住房供應(yīng)和保障體系,、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)、緩解群眾住房困難,，實(shí)現(xiàn)人才和勞動(dòng)力有序流動(dòng),、促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展具有十分重要的意義。各地要根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加公共租賃住房供應(yīng),，人口凈流入量大的大中城市要提高公共租賃住房建設(shè)的比重,。
要加大政府投資建設(shè)力度，綜合運(yùn)用土地供應(yīng),、資本金注入,、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息,、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施,，吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，多渠道增加公共租賃住房供應(yīng),。政府投資的公共租賃住房項(xiàng)目可以委托企業(yè)代建,，市縣人民政府逐年回購。公共租賃住房項(xiàng)目采取劃撥,、出讓等方式供應(yīng)土地,，事先要規(guī)定建設(shè)要求、套型結(jié)構(gòu)等,，作為土地供應(yīng)的前置條件,。同時(shí)，公共租賃住房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施,，統(tǒng)一管理經(jīng)營,，以實(shí)現(xiàn)資金平衡。新建普通商品住房項(xiàng)目,，應(yīng)當(dāng)規(guī)劃配建一定比例的公共租賃住房,，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。外來務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū),、產(chǎn)業(yè)園區(qū),，應(yīng)當(dāng)按照集約用地的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃,，集中建設(shè)單元型或宿舍型公共租賃住房,，面向用工單位或園區(qū)就業(yè)人員出租,。堅(jiān)持誰投資、誰所有的原則,，積極探索公共租賃住房投資回收機(jī)制,。各地要及時(shí)制定公共租賃住房管理辦法。
城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭較多,、小戶型租賃住房房源不足的地區(qū),，要加快建設(shè)廉租住房,，提高實(shí)物配租比例,。逐步實(shí)現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行,。
(二)根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)安排經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房建設(shè),。規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi),。房價(jià)較高的城市，要適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用住房,、限價(jià)商品住房供應(yīng),。
(三)加快實(shí)施各類棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)(危舊房)改造要堅(jiān)持政府主導(dǎo),、市場運(yùn)作,，發(fā)揮多方面積極性，改造資金由政府適當(dāng)補(bǔ)助,，住戶合理負(fù)擔(dān),。國有林區(qū)、墾區(qū)和工礦(含煤礦)棚戶區(qū)改造,，企業(yè)也要安排一定的資金,。棚戶區(qū)改造要尊重群眾意愿，擴(kuò)大群眾參與,，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益,。
(四)加大農(nóng)村危房改造力度。抓緊編制農(nóng)村危房改造規(guī)劃,，逐步擴(kuò)大中央補(bǔ)助地區(qū)范圍,，加大地方政府補(bǔ)助力度。按照統(tǒng)一要求建立和完善農(nóng)村危房改造農(nóng)戶檔案管理信息系統(tǒng),，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平,，加強(qiáng)資金和質(zhì)量監(jiān)管。
三,、落實(shí)各項(xiàng)支持政策
(一)確保用地供應(yīng),。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)住房保障規(guī)劃和保障性安居工程年度建設(shè)任務(wù),，科學(xué)編制土地供應(yīng)計(jì)劃，涉及新增建設(shè)用地的要在年度土地利用計(jì)劃中優(yōu)先安排,、單列指標(biāo),，做到應(yīng)保盡保。要提前做好項(xiàng)目儲(chǔ)備并落實(shí)到具體地塊,，努力挖潛,，充分利用存量建設(shè)用地。涉及新增建設(shè)用地的,，要提前確定地塊,，開展土地征收等前期工作，確保及時(shí)供地,。儲(chǔ)備土地和收回使用權(quán)的國有土地,，優(yōu)先安排用于保障性住房建設(shè)。嚴(yán)禁改變保障性住房建設(shè)用地用途,，擅自改變用途的,，要依法從嚴(yán)處理。
(二)增加政府投入,。中央繼續(xù)加大資金補(bǔ)助力度,。地方各級(jí)人民政府要在財(cái)政預(yù)算安排中將保障性安居工程放在優(yōu)先位置，加大財(cái)政性資金投入力度,。按照“省級(jí)負(fù)總責(zé),、市縣抓落實(shí)”的原則，加大省級(jí)政府統(tǒng)籌力度,，確保項(xiàng)目資本金足額及時(shí)到位,。住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設(shè),。土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的比例不低于10%,。中央代發(fā)的地方政府債券資金要優(yōu)先安排用于公共租賃住房等保障性安居工程建設(shè)。公共預(yù)算支出安排不足的地區(qū),，要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重,。完不成保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的城市，一律不得興建和購置政府辦公用房,。
(三)規(guī)范利用企業(yè)債券融資,。符合規(guī)定的地方政府融資平臺(tái)公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項(xiàng)用于公共租賃住房等保障性安居工程建設(shè),。地方政府融資平臺(tái)公司發(fā)行企業(yè)債券,，要優(yōu)先滿足保障性安居工程建設(shè)融資需要。承擔(dān)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè),，也可以在政府核定的保障性安居工程建設(shè)投資額度內(nèi),，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資,。對(duì)發(fā)行企業(yè)債券用于保障性安居工程建設(shè)的，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù),。
(四)加大信貸支持,。在加強(qiáng)管理、防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\(yùn)作并符合信貸條件的公共租賃住房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款,。對(duì)于政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可向經(jīng)過清理整頓符合條件的直轄市,、計(jì)劃單列市及省會(huì)城市政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款,，融資平臺(tái)公司貸款償付能力不足的，由本級(jí)政府統(tǒng)籌安排還款,；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也可向經(jīng)過清理整頓符合條件且經(jīng)總行評(píng)估認(rèn)可,、自身能夠確保償還公共租賃住房項(xiàng)目貸款的地級(jí)城市政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款,。其他市縣政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目,，可在省級(jí)政府對(duì)還款來源作出統(tǒng)籌安排后，由省級(jí)政府指定一家省級(jí)融資平臺(tái)公司按規(guī)定統(tǒng)一借款,。借款人和當(dāng)?shù)卣_保按期還貸,，防范金融風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公共租賃住房建設(shè)貸款利率下浮時(shí)其下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍,，貸款期限原則上不超過15年,。擴(kuò)大利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市的范圍，重點(diǎn)支持公共租賃住房建設(shè),。
(五)落實(shí)稅費(fèi)減免政策,。對(duì)廉租住房、公共租賃住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房和棚戶區(qū)改造安置住房,，要切實(shí)落實(shí)現(xiàn)行建設(shè)、買賣,、經(jīng)營等環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策,，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。
四,、提高規(guī)劃建設(shè)和工程質(zhì)量水平
(一)優(yōu)化規(guī)劃布局和戶型設(shè)計(jì),。要把保障性住房建設(shè)作為城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的重要內(nèi)容，提出明確要求,，合理安排布局,，嚴(yán)格執(zhí)行抗震設(shè)防和建筑節(jié)能等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。保障性住房實(shí)行分散配建和集中建設(shè)相結(jié)合,。集中建設(shè)保障性住房,，應(yīng)當(dāng)充分考慮居民就業(yè),、就醫(yī)、就學(xué),、出行等需要,，加快完善公共交通系統(tǒng)，同步配套建設(shè)生活服務(wù)設(shè)施,。保障性住房戶型設(shè)計(jì)要堅(jiān)持戶型小,、功能齊、配套好,、質(zhì)量高,、安全可靠的要求，合理布局,，科學(xué)利用空間,，有效滿足各項(xiàng)基本居住功能，鼓勵(lì)通過公開招標(biāo),、評(píng)比等方式優(yōu)選戶型設(shè)計(jì)方案,。廉租住房、公共租賃住房應(yīng)當(dāng)提供簡約,、環(huán)保的基本裝修,，具備入住條件。
同時(shí),，在保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)中,，要貫徹省地、節(jié)能,、環(huán)保的原則,，落實(shí)節(jié)約集約用地和節(jié)能減排各項(xiàng)措施，全面推廣采用節(jié)水型器具,，配套建設(shè)污水處理和生活垃圾分類收集設(shè)施,。農(nóng)村危房改造要重視自然采光和通風(fēng)，大力推廣建筑節(jié)能技術(shù),。
(二)落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任,。保障性安居工程建設(shè)，要嚴(yán)格履行法定的項(xiàng)目建設(shè)程序,，規(guī)范招投標(biāo)行為,，落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制、合同管理制,、工程監(jiān)理制,。嚴(yán)格建筑材料驗(yàn)核制度。項(xiàng)目法人對(duì)住房建設(shè)質(zhì)量負(fù)永久責(zé)任,，其他參建單位按照工程質(zhì)量管理規(guī)定負(fù)相應(yīng)責(zé)任,。實(shí)行勘察,、設(shè)計(jì)、施工,、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任終身制,。推廣在住房建筑上設(shè)置質(zhì)量責(zé)任永久性標(biāo)識(shí)制度，接受社會(huì)監(jiān)督,。
(三)強(qiáng)化工程質(zhì)量監(jiān)督,。保障性安居工程參建各方要建立健全質(zhì)量管理體系，切實(shí)把加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管貫穿于建設(shè)全過程,。嚴(yán)格按照法律法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定進(jìn)行勘察,、設(shè)計(jì)、施工,、監(jiān)理和驗(yàn)收,，加大對(duì)工程質(zhì)量和施工安全的監(jiān)督檢查力度。對(duì)存在違法違規(guī)行為和工程質(zhì)量不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目,，要責(zé)令整改,。
五、建立健全分配和運(yùn)營監(jiān)管機(jī)制
(一)規(guī)范準(zhǔn)入審核,。市縣人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平,、居民收入、住房狀況,，合理確定保障對(duì)象住房困難、家庭收入(財(cái)產(chǎn))的具體標(biāo)準(zhǔn),，定期調(diào)整,，并向社會(huì)公布。完善住房保障申請(qǐng),、審核,、公示、輪候,、復(fù)核制度,。健全住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政,、公安,、稅務(wù)、金融等部門及街道,、社區(qū)協(xié)作配合的家庭住房和經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制,。保障性住房申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)家庭住房、收入和財(cái)產(chǎn)狀況,，聲明同意審核機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)其家庭住房和資產(chǎn)等情況,。審核機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)申請(qǐng)人住房,、金融資產(chǎn)、車輛等財(cái)產(chǎn)的,，有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法提供便利,。嚴(yán)禁以任何形式向不符合住房困難標(biāo)準(zhǔn)的家庭供應(yīng)保障性住房。切實(shí)防范并嚴(yán)厲查處騙租騙購保障性住房,、變相福利分房和以權(quán)謀私行為,。對(duì)以虛假資料騙購、騙租保障性住房的,，一經(jīng)查實(shí)應(yīng)立即糾正,，并取消其在5年內(nèi)再次申請(qǐng)購買或租賃保障性住房的資格。建立住房保障誠信檔案,，完善失信懲戒制度,。
(二)嚴(yán)格租售管理。經(jīng)審核符合條件的家庭,，市縣人民政府應(yīng)當(dāng)在合理的輪候期內(nèi)安排保障性住房,。具體輪候期限由市縣人民政府確定并公布。廉租住房租賃補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)按月或季度及時(shí)發(fā)放,，確保當(dāng)年12月25日前全部發(fā)放到位,。廉租住房、公共租賃住房的租賃合同,，應(yīng)當(dāng)載明租金,、租期以及使用要求。公共租賃住房租賃合同期限一般為3至5年,。租賃合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的,，可以申請(qǐng)續(xù)租。經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房購買不滿5年的,，不得上市交易,。經(jīng)濟(jì)適用住房配售時(shí)，要明確界定政府與購買人的資產(chǎn)份額,，并按照政府回購,、適當(dāng)兼顧保障對(duì)象合法權(quán)益的原則，確定經(jīng)濟(jì)適用住房出售所得價(jià)款的分配比例,。限價(jià)商品住房的上市交易收益調(diào)節(jié)辦法,，由市縣人民政府制定。
(三)加強(qiáng)使用管理,。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房保障管理信息系統(tǒng),，完善保障性住房和保障對(duì)象檔案，動(dòng)態(tài)監(jiān)測住房保障對(duì)象家庭人口、住房和經(jīng)濟(jì)狀況變化情況,。建立公眾監(jiān)督機(jī)制,，落實(shí)信息公開，充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用,。定期檢查保障性住房使用情況,，對(duì)違反規(guī)定將保障性住房出售、轉(zhuǎn)借,、出租(轉(zhuǎn)租),、閑置、改變用途且拒不整改的,，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回,。對(duì)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)代理出售、出租保障性住房的,，應(yīng)當(dāng)依法給予處罰,。保障性住房的使用人要按有關(guān)規(guī)定和合同約定使用住房，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu),，影響房屋質(zhì)量安全和使用功能,。保障性住房小區(qū)可以實(shí)行住戶自我管理、自我服務(wù),，也可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù),。
(四)健全退出機(jī)制。廉租住房,、公共租賃住房承租人經(jīng)濟(jì)狀況改善,，或通過購置、繼承,、受贈(zèng)等方式取得其他住房,，不再符合相應(yīng)的住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)騰退,；逾期不騰退的，應(yīng)當(dāng)按市場價(jià)格交納租金,。經(jīng)濟(jì)適用住房購房人通過購置,、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房,，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的,，應(yīng)當(dāng)退出經(jīng)濟(jì)適用住房，或者通過補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán),。對(duì)拒不服從退出管理的,，可以依照規(guī)定或合同約定申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
六、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),，進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任
(一)建立目標(biāo)責(zé)任制,。省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)保障性安居工程工作負(fù)總責(zé)；市縣人民政府具體實(shí)施,，負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目前期工作,、建設(shè)資金、土地供應(yīng),、工程質(zhì)量監(jiān)督,、保障性住房租售管理和使用監(jiān)管等。省級(jí)人民政府要指導(dǎo)市縣人民政府,，加強(qiáng)住房保障管理機(jī)構(gòu)和具體實(shí)施機(jī)構(gòu)建設(shè),，充實(shí)工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi),。要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和督促檢查,，周密部署，精心落實(shí),，注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，優(yōu)化審批程序，簡化辦事手續(xù),，把保障性安居工程建成廉潔工程,、平安工程、放心工程,。
(二)統(tǒng)籌安排年度建設(shè)任務(wù),。要因地制宜，科學(xué)編制建設(shè)規(guī)劃,，統(tǒng)籌安排年度建設(shè)任務(wù),，不搞“一刀切”�,！笆濉睍r(shí)期全國保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的約束性指標(biāo),。各省、自治區(qū),、直轄市要按照目標(biāo)任務(wù),，按需申報(bào)，自下而上,，編制本地區(qū)保障性住房建設(shè)規(guī)劃,，將任務(wù)分解到年度。要盡快明確2012年保障性安居工程建設(shè)任務(wù),、投資計(jì)劃,、用地計(jì)劃、資金來源渠道等。市縣人民政府要按照規(guī)劃編制年度實(shí)施計(jì)劃,，并落實(shí)到項(xiàng)目,，盡早開展前期工作，以便落實(shí)資金和土地,，確保建設(shè)任務(wù)按計(jì)劃順利實(shí)施,。市縣人民政府要向社會(huì)公布年度保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目開工和竣工情況,，以及項(xiàng)目名稱,、建設(shè)地址、建設(shè)方式和建設(shè)總套數(shù)等,。
(三)建立考核問責(zé)機(jī)制,。各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)保障性安居工程建設(shè)的監(jiān)督檢查,，全面落實(shí)工作任務(wù)和各項(xiàng)政策措施,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門要制定具體考核辦法。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、監(jiān)察部等有關(guān)部門要建立約談和問責(zé)機(jī)制,，對(duì)項(xiàng)目資金土地不落實(shí)、政策措施不到位,、建設(shè)進(jìn)度緩慢地區(qū)的政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談,。對(duì)沒有完成年度目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)，監(jiān)察部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門要視情況對(duì)其政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé),。要嚴(yán)格規(guī)范保障性安居工程建設(shè)程序，加強(qiáng)資金監(jiān)管,。對(duì)在保障性安居工程建設(shè),、分配和管理過程中濫用職權(quán)、玩忽職守,、徇私舞弊,、失職瀆職的政府及其相關(guān)職能部門工作人員，要依法依紀(jì)追究責(zé)任,；涉嫌犯罪的,，移送司法機(jī)關(guān)處理。
國務(wù)院辦公廳
二○一一年九月二十八日
