專家認(rèn)為,，之所以土地長(zhǎng)期閑置政府不管不問(wèn),，是因?yàn)槠髽I(yè)和政府存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,；也有分析稱,，華潤(rùn)集團(tuán)是央企,，而北京市國(guó)土資源局只是局級(jí)單位
華潤(rùn)置地“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目建設(shè)用地”,，在被媒體曝光“囤地6年獲利3倍”一周之后,，仍未有動(dòng)工跡象,。記者了解到，華潤(rùn)置地并不是第一次被指囤地,。2010年以來(lái),，華潤(rùn)置地曾經(jīng)因土地閑置多次被曝光，就此記者聯(lián)系了北京市國(guó)土局等監(jiān)管部門,，但截至發(fā)稿時(shí)仍未得到答復(fù),。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在土地日益增值的當(dāng)下,，一方面開發(fā)企業(yè)不動(dòng)一兵一卒,，僅以囤地謀利勝過(guò)建屋賣房是基本事實(shí)；另一方面相關(guān)部門監(jiān)管不力,，相關(guān)法規(guī)嚴(yán)重僵化,，使得企業(yè)打“政策擦邊球”行為屢屢成功。
閑置 屢次曝光卻未被處理
6月28日,，記者來(lái)到位于泛CBD區(qū),，距離雙井橋不足百米的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目建設(shè)用地”。一片一個(gè)足球場(chǎng)大小的閑置空地被鐵皮和磚墻組成的簡(jiǎn)易圍墻分隔開來(lái),。僅留一人進(jìn)出的小門供路人穿行,，周圍環(huán)布高層住宅小區(qū)和商業(yè)寫字樓，墻內(nèi)空地雜草叢生,。
旁邊,，同為華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司開發(fā)的優(yōu)士閣項(xiàng)目一期已經(jīng)落成，為住宅,、公寓,、商住樓型，售樓處就坐落在閑置多年的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地”邊沿,。公開資料顯示,，華潤(rùn)置地(北京)公司注冊(cè)資本13億元、總資產(chǎn)逾100億元,、凈資產(chǎn)近30億元,、是累計(jì)開發(fā)面積近500萬(wàn)平方米的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司。
事實(shí)上,，被閑置的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地”并不是第一次被曝光,。2010年8月，國(guó)土部公布1457宗閑置土地名單,，華潤(rùn)置地旗下北京東三環(huán)項(xiàng)目?jī)?yōu)士閣二期公建用地曾因土地閑置被列入榜單,。去年12月末至今年1月底，華潤(rùn)置地因土地閑置問(wèn)題,，被國(guó)土部,、北京國(guó)土局接連三次“點(diǎn)名曝光”。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公開資料顯示，2005年5月20日,，華潤(rùn)置地旗下的北京華潤(rùn)京通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.6217億元的起始價(jià)拿下面積為6401平方米的優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地,，合同約定該項(xiàng)目建筑控制規(guī)模上限為32000平方米,，據(jù)此計(jì)算該地塊樓面地價(jià)接近每平方米5067元,。
但是，在2010年8月份國(guó)土部公布的1457宗閑置土地,，華潤(rùn)置地位列其中,。有媒體報(bào)道稱，該地塊合同價(jià)款卻顯示為4096萬(wàn)元,。以此價(jià)格計(jì)算,，該地塊的樓面地價(jià)為1280元/平方米。該商用地塊約定開工時(shí)間為2005年12月6日,，竣工時(shí)間為2007年6月30日,。
如果按照《閑置土地管理辦法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，這些土地由于閑置超過(guò)兩年,，將依法無(wú)償收回,、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重新安排使用。然而最終令外界意外的是,，國(guó)土部?jī)H僅公布了當(dāng)時(shí)的閑置土地名單,，并未公布任何處罰措施。
非但如此,，距國(guó)土部公布閑置名單10個(gè)月,，在媒體又一次密集曝光“華潤(rùn)置地雙井橋優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地閑置6年獲利三倍”之后，該地塊仍未有動(dòng)工跡象,。相關(guān)部門也未有處理措施,。
而目前，該地塊周邊地塊的樓面地價(jià)都在2萬(wàn)元左右,，在6年的按兵不動(dòng)后,，就算直接轉(zhuǎn)讓土地，華潤(rùn)置地的獲利程度也在數(shù)倍以上,。華潤(rùn)置地的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地”為何能一直閑置至今呢,？監(jiān)管部門是否將采取相關(guān)處罰措施？
帶著這些疑問(wèn),，記者于28日,、29日先后致電和發(fā)函試圖聯(lián)系北京市國(guó)土資源局、北京市規(guī)劃委員會(huì),、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì),，欲就此事進(jìn)行相關(guān)采訪，但截至發(fā)稿時(shí)仍未得到任何回復(fù)。
秘訣 一邊閑置一邊變身
6月29日,，華潤(rùn)置地一位工作人員告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，位于東三環(huán)雙井橋1號(hào)地的優(yōu)士閣二期公建項(xiàng)目將建設(shè)成為中國(guó)美術(shù)出版總社新社址。
同時(shí)記者發(fā)現(xiàn),，在北京市發(fā)改委一份“關(guān)于朝陽(yáng)區(qū)優(yōu)士閣二期項(xiàng)目重新核準(zhǔn)的批復(fù)”的公告中,，優(yōu)士閣二期公建項(xiàng)目目前身份已經(jīng)不知不覺(jué)被規(guī)劃為“中國(guó)美術(shù)出版總社新社址”。
而華潤(rùn)置地在2005年最初競(jìng)得該項(xiàng)目用地時(shí),，相關(guān)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)透露該項(xiàng)目定位及用途,，由于CBD的發(fā)展引發(fā)朝外、燕莎,、華貿(mào)等泛CBD區(qū)域蓬勃發(fā)展,。雙井在距離上非常接近CBD，所以“作為優(yōu)士閣的二期,，華潤(rùn)置地準(zhǔn)備打造一個(gè)純寫字樓項(xiàng)目推向北京樓市,，案名定為銀杉國(guó)際中心�,！�
在發(fā)改委的公告中,，優(yōu)士閣二期項(xiàng)目定位、用途,、規(guī)劃面積發(fā)生改變,，連項(xiàng)目單位亦由“北京華潤(rùn)京通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”變更為“北京常業(yè)盛景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。公告同時(shí)注明“具體用地范圍由規(guī)劃管理部門確定,，具體規(guī)劃用地指標(biāo)由規(guī)劃管理部門核定,。”
記者聯(lián)系北京市發(fā)改委,、北京市規(guī)劃委員會(huì)和華潤(rùn)置地,，咨詢?cè)摰貕K用途規(guī)劃的變更過(guò)程及原因，以及“北京華潤(rùn)京通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”與“北京常業(yè)盛景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”之間關(guān)系,，未得到任何回復(fù),。
而公開資料顯示，日前華潤(rùn)置地北京公司已與中國(guó)美術(shù)出版總社簽署了“中國(guó)美術(shù)出版總社拆遷置換合同”,，“優(yōu)士閣二期”用地被華潤(rùn)置地作為拆遷置換用地提供給中國(guó)美術(shù)出版總社,，同時(shí)取得上述北京市發(fā)改委關(guān)于“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目重新立項(xiàng)核準(zhǔn)的批復(fù)”。
“優(yōu)士閣二期用地”經(jīng)過(guò)變身后,，宣布進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批審核階段,，將于今年10月開工建設(shè)。據(jù)此計(jì)算,，距離華潤(rùn)置地競(jìng)得該項(xiàng)目用地時(shí)的合同約定開工時(shí)間“2005年12月6日”,，土地閑置接近6年時(shí)間,。
土地專家鄒曉云告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“囤地”是一個(gè)很模糊的概念,。目前并沒(méi)有明確的法律法規(guī)去限定“囤地”。企業(yè)只要?jiǎng)庸ぞ筒荒茉俦徽J(rèn)定為“囤地”或者閑置土地,，而大多數(shù)開發(fā)企業(yè)諳熟這套游戲規(guī)則,，“只要在項(xiàng)目用地上挖一道地基都算動(dòng)工�,！�
一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者,，開發(fā)企業(yè)在處理“閑置土地”時(shí)慣用的“政策擦邊球”還有“在約定開工日期大限”來(lái)臨之前申請(qǐng)改變土地用途或者規(guī)劃,，或者將同一塊土地用“左手倒右手”的方法轉(zhuǎn)到同一集團(tuán)旗下的不同子公司,。
溫床 監(jiān)管不力政策滯后
國(guó)土資源部關(guān)于“閑置土地處理辦法”規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地,，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi),。滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí),，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
辦法中,，關(guān)于閑置土地處置方案限定為：“延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間,，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年”，或者“改變土地用途,，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)”,。
高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，土地一旦出讓,，雙方簽訂土地出讓合同后,，原則上企業(yè)無(wú)法改動(dòng)相關(guān)規(guī)劃，一旦改動(dòng)政府則應(yīng)該收回,，除非是由政府主導(dǎo)的改動(dòng)行為,。
李國(guó)平表示，如果政府需要對(duì)該地段進(jìn)行重新規(guī)劃,，那么按照規(guī)定應(yīng)該在改動(dòng)前進(jìn)行公示,，其他人包括在同一地區(qū)同一時(shí)期拿地的企業(yè)都有權(quán)利提出意見，否則對(duì)其他企業(yè)有失公允,�,！叭绻髽I(yè)認(rèn)為政府改動(dòng)后與自身拿地規(guī)劃不符，利益有損的話往往不會(huì)配合,，于是很容易出現(xiàn)企業(yè)與政府之間的扯皮現(xiàn)象,，企業(yè)的開工申請(qǐng)不被政府批準(zhǔn),，無(wú)法開工造成地塊閑置�,！�
李國(guó)平同樣認(rèn)為,，“目前對(duì)閑置土地的認(rèn)證，法律脫離實(shí)際很嚴(yán)重,，操作過(guò)程中也存在問(wèn)題,，去年大規(guī)模的閑置土地整治運(yùn)動(dòng)最終不了了之�,！彼M(jìn)一步解釋,，尤其在雙井橋這樣的地段，商業(yè)用地土地成本,、建設(shè)成本都很高,，“如果有條件閑置，企業(yè)都愿意坐等土地升值,�,！�
鄒曉云則強(qiáng)調(diào)，之所以出現(xiàn)“改動(dòng)規(guī)劃”等擦邊球行為造成土地閑置,，更深層次的原因在于政府部門的監(jiān)管不力以及對(duì)閑置土地處罰規(guī)定的執(zhí)行不力,。
鄒曉云說(shuō)，“無(wú)論是國(guó)土部門還是其他規(guī)劃部門,，都有責(zé)任去管這個(gè)事情,。之所以土地長(zhǎng)期閑置政府不管不問(wèn)，是因?yàn)槠髽I(yè)和政府存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,，監(jiān)管的結(jié)果有可能會(huì)給自己帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),。”
鄒曉云認(rèn)為,，法律法規(guī)都有滯后的一面,，不可能盡善盡美，但是囤地的事實(shí)是肯定的,，如果尊重事實(shí)就不會(huì)有“擦邊球行為”的存在,，政府部門之所以不作為是擔(dān)心引火燒身�,！霸谌毡�,，只要發(fā)現(xiàn)土地閑置，政府公訴部門會(huì)立刻起訴企業(yè),，但是國(guó)內(nèi)的法院從來(lái)不受理土地閑置之類的案件,。”
一位業(yè)內(nèi)人士坦言,，華潤(rùn)集團(tuán)是直屬于國(guó)資委的120家中央企業(yè)之一,，而對(duì)其閑置土地進(jìn)行掛牌督辦的北京市國(guó)土資源局只是局級(jí)單位,，所以以往督辦的結(jié)果最終不了了之。對(duì)此,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》將繼續(xù)予以關(guān)注,。