中國(guó)購(gòu)買(mǎi)力正在席卷海外房地產(chǎn)市場(chǎng),。
5月底,，在超過(guò)400人的排隊(duì)搶購(gòu)下,，加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個(gè)半小時(shí)內(nèi)全部賣(mài)出,。這棟將于2012年完工的公寓樓并無(wú)特別之處,。銷(xiāo)售如此火爆的原因就是中國(guó)投資者的介入,。項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人比爾·莫里森(Bill
Morrison)對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w透露,，在項(xiàng)目進(jìn)行到一半時(shí)才想到向中國(guó)人營(yíng)銷(xiāo),，但“需求簡(jiǎn)直瘋狂”,。在最終成交名單中,，中國(guó)買(mǎi)主占了40%。
6月初,，加拿大列治文市(Richmond)中心的一棟豪華公寓樓出售,。本計(jì)劃在一個(gè)周六開(kāi)盤(pán),，但是從當(dāng)周周三開(kāi)始，就有80多位購(gòu)房者冒雨排隊(duì),。最終,，周六一天賣(mài)出270多套房。冒雨排隊(duì)的絕大多數(shù)是中國(guó)人,。
類(lèi)似場(chǎng)景與案例,，近來(lái)屢見(jiàn)于加拿大各大媒體報(bào)道。中國(guó)人正將之前在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房,、“炒房”形成的激進(jìn)風(fēng)格,，帶到海外，攪起一波波房市熱潮,。
諸多數(shù)據(jù)及分析顯示,，目前中國(guó)購(gòu)買(mǎi)力不僅支撐了加拿大溫哥華、多倫多等中國(guó)移民密集地區(qū)的房?jī)r(jià),，英國(guó)倫敦,、澳大利亞悉尼和墨爾本、新加坡和美國(guó)舊金山等地,，亦到處可見(jiàn)中國(guó)投資客的身影,。越來(lái)越多的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目意識(shí)到了中國(guó)購(gòu)買(mǎi)力的強(qiáng)勢(shì)“崛起”，紛紛趕赴中國(guó)進(jìn)行專(zhuān)場(chǎng)推介,，或亮相大陸的各種房展會(huì),。
中國(guó)人海外“淘房”的背后，是中國(guó)移民潮,、留學(xué)潮以及投資潮,。據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》從多家國(guó)際房地產(chǎn)代理行采訪(fǎng)了解,，雖然移民,、留學(xué)等傳統(tǒng)需求仍是海外置業(yè)的主流，但近一年來(lái)純粹投資性購(gòu)房的比例正在迅猛上升,。政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控,，出臺(tái)各種限制措施，再加上國(guó)內(nèi)通脹形勢(shì)嚴(yán)峻,，中國(guó)的富裕階層由此加緊了對(duì)海外房地產(chǎn)的搜羅,，在世界范圍內(nèi)尋找投資性房產(chǎn)。
去海外買(mǎi)房,，正在成為一種新興的投資趨勢(shì),。由此，全球范圍資產(chǎn)配置的理念也開(kāi)始沖擊缺乏經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)普通投資者,。實(shí)際上,，在那些于國(guó)外排隊(duì)買(mǎi)房的中國(guó)人中,，有很多人對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r并不了解，還有很多人習(xí)慣性地寄望從房?jī)r(jià)上升中牟利,，如此投資隱含的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不言而喻,。
中國(guó)買(mǎi)家四處出擊
6月14日，一場(chǎng)加拿大房地產(chǎn)項(xiàng)目的媒體推介會(huì)在北京金寶街舉行,。兩個(gè)位于溫哥華市中心的豪宅項(xiàng)目將于近期在中國(guó)北京,、上海、南京等地公開(kāi)銷(xiāo)售,。組織者高力國(guó)際加拿大西區(qū)住宅部高級(jí)副總裁斯考特·布朗(Scott
Brown)對(duì)此行的銷(xiāo)售前景頗為樂(lè)觀,，他對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者說(shuō)：“來(lái)自中國(guó)大陸的購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越被重視，中國(guó)人為溫哥華的住宅市場(chǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐,�,！�
據(jù)高力國(guó)際最新發(fā)布的《2011年第一季度溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》顯示，在大溫哥華地區(qū),，2011年第一季度溫哥華多戶(hù)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售堅(jiān)挺,，共成交2527套，同比上漲35%,。成交的大幅增長(zhǎng)主要源于中國(guó)大陸投資者的激增,。上述報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)大陸投資者在加拿大溫哥華的購(gòu)房比例持續(xù)增加,，截至2011年第一季度,，已經(jīng)達(dá)到29%。此外,，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)今年5月的報(bào)告也顯示,，溫哥華4月的房?jī)r(jià)同比又上漲了10%，主要原因是豪宅價(jià)格的上升,。
也許這些數(shù)字還略顯保守,。在蘭克數(shù)據(jù)公司(Landcor
Data
Corporation)的2011年第一季度報(bào)告中，該公司一名來(lái)自中國(guó)大陸的房地產(chǎn)分析師發(fā)現(xiàn),，2010年加拿大列治文市和溫哥華西區(qū)高檔住宅的買(mǎi)主中,，至少有74%的購(gòu)房者來(lái)自于中國(guó)大陸。蘭克數(shù)據(jù)公司擁有英屬哥倫比亞省最權(quán)威的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),。
2006年移民加拿大的張軍對(duì)此頗有同感,。張軍歷經(jīng)了溫哥華樓市在金融危機(jī)期間的短暫低迷、反彈和最近一年多的火熱,。他對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者稱(chēng),，“越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)朋友向我咨詢(xún)?cè)诩幽么筚I(mǎi)房的流程、法規(guī)和稅收政策。現(xiàn)在溫哥華有一套房子出來(lái),，看房的十個(gè)人當(dāng)中有九個(gè)是中國(guó)人,，但是房?jī)r(jià)這兩年已經(jīng)被炒得很高了�,！�
除了加拿大,，中國(guó)買(mǎi)家也逐漸成為美國(guó)、英國(guó),、澳大利亞,、新加坡等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主力。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)5月發(fā)布的一份報(bào)告顯示,，在截至2011年3月的12個(gè)月內(nèi),，海外購(gòu)房者在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資了大約410億美元。其中,，來(lái)自中國(guó)的購(gòu)房者占全部海外買(mǎi)家人數(shù)的9%,，躍居第二位，僅次于加拿大,。
美國(guó)加州洛杉磯的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳萍向財(cái)新《新世紀(jì)》記者證實(shí),，2010年以后來(lái)自中國(guó)大陸的買(mǎi)房人開(kāi)始增多，不僅投資住房,，還買(mǎi)地,、投資賓館或一些大的項(xiàng)目。
據(jù)英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一項(xiàng)最新調(diào)查顯示,，中國(guó)買(mǎi)家近兩個(gè)月在倫敦花費(fèi)了1.2億英鎊,。在卡納利沃夫金融區(qū)新建住房的購(gòu)買(mǎi)者中，目前有三分之一來(lái)自中國(guó)大陸和香港,。此外,，第一太平戴維斯的最新數(shù)據(jù)也印證，倫敦一手物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者中有35%的人來(lái)自東亞和南亞,，其中以中國(guó)大陸和香港的購(gòu)買(mǎi)者居多,。世邦魏理仕則進(jìn)一步預(yù)測(cè)，2011年倫敦住宅物業(yè)銷(xiāo)售總量5%-10%的買(mǎi)家將來(lái)自中國(guó)大陸,。
在新加坡,，中國(guó)大陸的購(gòu)房者已經(jīng)超過(guò)印度尼西亞和馬來(lái)西亞,，上升為新加坡私宅第一外籍買(mǎi)家,。因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，新加坡已推出第二套房房貸提高首付比例的政策,。6月10日,，香港金管局也推出了類(lèi)似的“限貸”新政，對(duì)“收入來(lái)源非香港”的外地借貸者，要求比本地人多付一成首付,。
從去年下半年至今,，國(guó)內(nèi)五大外資代理行相繼成立了海外物業(yè)部�,！白罱荒陙�(lái),，有大量的中國(guó)投資者向我們?cè)儐?wèn)，在英國(guó),、新加坡,、澳大利亞等地有沒(méi)有物業(yè)投資的機(jī)會(huì)�,！贝鞯铝盒腥A北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞預(yù)計(jì),，未來(lái)投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，將成為中國(guó)人理財(cái)?shù)闹匾M成部分,。在國(guó)內(nèi)通脹形勢(shì)日益嚴(yán)重,、樓市調(diào)控層出不窮的背景下，中國(guó)普通投資者在全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)的理念正在逐步形成,。
何衍鈞還告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者,，現(xiàn)在國(guó)外很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都專(zhuān)門(mén)配備了會(huì)講中文的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，用以接待中國(guó)客戶(hù),。一些法律,、醫(yī)學(xué)、工程等專(zhuān)業(yè)背景的海外留學(xué)生,，最近紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)行做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,。
調(diào)控下的投資擠出
據(jù)高力國(guó)際透露，2010年該公司向亞洲買(mǎi)家推介銷(xiāo)售了790套海外物業(yè),，其中中國(guó)買(mǎi)家約占5%,。而在過(guò)去的六個(gè)月，這一比例已激增至10%,。
過(guò)去六個(gè)月,，通過(guò)高力國(guó)際中國(guó)國(guó)際物業(yè)部完成的海外住宅投資項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)50套，成交金額約1.3億元人民幣,。高力國(guó)際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維綸向財(cái)新《新世紀(jì)》記者透露,，從成交案例來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域的上海,、寧波,、溫州及杭州等地的私營(yíng)企業(yè)主是海外置業(yè)的主體。此外,，北京,、天津等環(huán)渤海區(qū)域,、東北以及成都等地也出現(xiàn)了非常明顯的增幅。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理高曉輝對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者分析稱(chēng),，海外置業(yè)人群大體分為三類(lèi)：一是留學(xué),，一些有經(jīng)濟(jì)能力的留學(xué)家庭考慮到子女在國(guó)外租房不如買(mǎi)房，有的甚至還購(gòu)買(mǎi)大面積房產(chǎn),，將部分用于出租實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)學(xué)”,；二是移民，伴隨著2010年前后的這一波移民潮,，國(guó)內(nèi)投資移民的數(shù)量大幅增加,，在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地,，新移民帶來(lái)的剛性需求以及對(duì)高端物業(yè)的需求迅速增加,，由此催生了主要移民國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆；三是純粹的物業(yè)投資者,，相對(duì)于國(guó)內(nèi)的限購(gòu),、限貸等政策，海外的一些國(guó)家貸款政策較為寬松且利率較低,，逐利的資金由此越來(lái)越多的投向海外置業(yè),。
世邦魏理仕中國(guó)住宅部執(zhí)行董事安東向財(cái)新《新世紀(jì)》記者指出，今年以來(lái),，純投資的案例數(shù)量不斷攀升,，已占到海外置業(yè)總數(shù)的近三分之一。
一位不愿具名的外資代理行人士告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者,，在投資客中,，有相當(dāng)數(shù)量的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他們本來(lái)與代理行有合作伙伴關(guān)系,，由于國(guó)內(nèi)政策多變以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不明朗,，他們索性將投資的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移至海外物業(yè)。
一位東北的私營(yíng)企業(yè)主也表示,，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在一二線(xiàn)城市的租售比過(guò)高,，在政策打壓下升值空間非常有限，未來(lái)兩年內(nèi)投資的價(jià)值不大,。他正在考慮將手上的物業(yè)脫手,，轉(zhuǎn)向海外購(gòu)置一些房產(chǎn)，“比如倫敦或悉尼,，無(wú)論是出租回報(bào)還是升值空間,，都比國(guó)內(nèi)更加開(kāi)闊�,！�
在何衍鈞看來(lái),，通過(guò)買(mǎi)房進(jìn)行境內(nèi),、境外資產(chǎn)的“換籌”,，不僅是應(yīng)對(duì)通脹的好途徑,，還能使個(gè)人資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健。
加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人康姆·古德(Cam
Good)為了銷(xiāo)售多倫多市郊埃托比科克的一個(gè)項(xiàng)目,，在香港和北京分別開(kāi)了辦公室,。他認(rèn)為，中國(guó)人在加拿大買(mǎi)房主要是為了將財(cái)富放在一個(gè)安全的地方,。
此外,，人民幣在匯率市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)，也推動(dòng)了中國(guó)大陸投資者海外置業(yè),。人民幣兌美元五年內(nèi)累計(jì)升值了22%,，不僅購(gòu)買(mǎi)力提升，同時(shí)海外貸款的還款壓力也持續(xù)降低,。
有英國(guó)媒體抱怨,，英鎊大幅貶值和低利率，使得倫敦及其周邊的房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)投資者而言?xún)r(jià)格低廉,。英鎊自2007年以來(lái)相對(duì)多種其他貨幣暴跌了25%左右,。倫敦當(dāng)?shù)氐囊幻脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)，由于英鎊疲軟,，倫敦的房產(chǎn)現(xiàn)在與北京,、上海和香港相比更值得購(gòu)買(mǎi)。萊坊公司的數(shù)據(jù)顯示,，中國(guó)人在倫敦購(gòu)入的房產(chǎn)價(jià)格大多在40萬(wàn)英鎊(約為400萬(wàn)元)到100萬(wàn)英鎊(約為1000萬(wàn)元)之間,。
在外匯管制的現(xiàn)階段，資金外流有相當(dāng)大的隱蔽性,。很難找到一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),，來(lái)描繪海外置業(yè)熱潮帶來(lái)的資金流出規(guī)模。據(jù)美亞置業(yè)統(tǒng)計(jì),，2010年通過(guò)房產(chǎn)中介赴海外買(mǎi)房的金額超過(guò)50億元,。而多位代理行人士均對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，實(shí)際規(guī)�,？隙ㄟh(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一數(shù)字,。
在現(xiàn)有政策下，每人每年僅有5萬(wàn)美元(約33萬(wàn)元)的換匯限額,。巨額的買(mǎi)房資金,，如何進(jìn)入海外市場(chǎng)？
高力國(guó)際華北區(qū)國(guó)際物業(yè)部董事鄒世宏解釋稱(chēng),，一般情況下,，能夠在海外買(mǎi)房的客戶(hù),，都會(huì)有在海外的公司或賬戶(hù)，或者有家庭成員移民海外或留學(xué),，能夠?qū)崿F(xiàn)海外轉(zhuǎn)賬,。如果沒(méi)有離岸公司或賬戶(hù)，也可以通過(guò)親朋好友的幫助,，用不同的身份證向海外賬戶(hù)匯款,，但這種情況相對(duì)少見(jiàn)。
“在海外買(mǎi)房,，很少有要求一次性付款,，而且首付比例都比較低�,！编u世宏稱(chēng),，一般情況下，外匯管制不會(huì)成為海外置業(yè)的障礙,。
前不久,，上海版?zhèn)�人境外直接投資試點(diǎn)方案上報(bào)至國(guó)務(wù)院。據(jù)媒體報(bào)道,，上報(bào)方案將個(gè)人境外直投設(shè)計(jì)為非金融類(lèi)的外匯投資,，主要投向移民投資、房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資,。對(duì)此,，鄒世宏表示，個(gè)人境外房地產(chǎn)投資的放開(kāi),，將有助于緩解國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控的壓力,。
中國(guó)式“炒房”
與中國(guó)資金一道進(jìn)入海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的，還有中國(guó)式的“炒房”思維,。
斯考特·布朗告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者,，溫哥華和多倫多的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已處于高點(diǎn)，租金回報(bào)率已經(jīng)低至2%左右,。
以高力國(guó)際近期將在北京推介的豪宅項(xiàng)目Jameson
House為例,，526平方英尺的單間公寓售價(jià)約為88.8萬(wàn)加幣(約586萬(wàn)元)，其預(yù)計(jì)租金為每月每平方英尺2.5-2.85加幣(約16.50元-18.81元),，據(jù)此計(jì)算,，其租金回報(bào)率約為2%。如果再考慮到物業(yè)費(fèi),、貸款利息,、物業(yè)稅等成本，投資回報(bào)已微乎其微,。
即便如此,，中國(guó)人仍然熱衷于買(mǎi)房,。“中國(guó)人對(duì)物業(yè)升值的期望,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)租金收益的預(yù)期,。”張軍告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者,。
在溫哥華,，即使是非居民外國(guó)人,，也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款,。以一套50萬(wàn)加幣(333萬(wàn)元)的房屋為例，簽署合同時(shí)僅需支付10%,，即5萬(wàn)加幣(33.3萬(wàn)元),，3個(gè)月之后再支付5萬(wàn)加幣，余下的40萬(wàn)款項(xiàng)在交房時(shí)才需繳納,。如果獲得六成的銀行貸款,，交房時(shí)購(gòu)房人只需補(bǔ)足剩余的10萬(wàn)加幣(66萬(wàn)元)即可。并且,，加拿大目前的五年期變動(dòng)利率貸款的利息僅為2.3%左右,。與國(guó)內(nèi)相比，加拿大的購(gòu)房貸款成本和首付付款壓力都要小很多,。
張軍告訴記者,，由于貸款利息低，很多在加拿大買(mǎi)房的中國(guó)人都會(huì)利用銀行貸款,，貸款比例多在50%左右,。“一些中國(guó)移民家庭有很強(qiáng)的炒房意識(shí),，有了一套想買(mǎi)兩套,，有了兩套想買(mǎi)三套�,！睆堒娬f(shuō),，這些行為已經(jīng)引起了本地居民的抱怨。有當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng),，房?jī)r(jià)上漲“都是中國(guó)人惹的禍”,。
房?jī)r(jià)上漲，一方面意味著當(dāng)?shù)厝藫Q更大房屋時(shí)需要支付更多的成本,；另一方面,，由于價(jià)格上漲，每年需要繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)增加,。在加拿大,，每年4月都要對(duì)物業(yè)進(jìn)行報(bào)稅,，政府會(huì)對(duì)每一棟物業(yè)給出評(píng)估價(jià)格，物業(yè)持有人需按照一定的稅率納稅,。在溫哥華,，物業(yè)稅稅率為0.41%。
溫哥華房?jī)r(jià)的快速上漲,，使得當(dāng)?shù)匾恍┤碎_(kāi)始呼吁遏制外國(guó)投資,，以防止本地人被高價(jià)“擠出”于房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。加拿大皇家銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·霍格(Robert
Hogue)小心翼翼地不把溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)成“泡沫”,，但是他認(rèn)為那是一個(gè)“高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域”,。
不過(guò)，“炒”加拿大的房,，還須算清各類(lèi)稅負(fù)的成本,。在買(mǎi)房時(shí)，買(mǎi)房人要支付12%的統(tǒng)一銷(xiāo)售稅物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅(20萬(wàn)加幣以上1%,，超過(guò)20萬(wàn)部分交2%),。這兩項(xiàng)稅，如果房屋屬于自用,，則必須要支付,；如果房屋用于出租等商業(yè)性用途，則可以獲得最高26250加幣的退稅,。相應(yīng)的,，用于出租等商業(yè)性用途的房屋，其租金收益需要繳納凈收益25%的稅款,。
“總價(jià)大概是50萬(wàn)加幣的房屋,，如用于經(jīng)營(yíng)性用途，就可以獲得全額退稅,�,！备吡�(guó)際的鄒世宏表示，不過(guò)一些自住但又非常住的外國(guó)人,，可以通過(guò)假期出租等方式實(shí)現(xiàn)避稅,。
同樣，通過(guò)出售物業(yè)獲得投資收益,，如果是當(dāng)?shù)丶{稅居民且屬于自住房,，增值部分并不需要納稅；如果是非居民外國(guó)人,，賣(mài)房時(shí)須繳納一定的保證金給稅務(wù)當(dāng)局,，房屋售出后，增值部分的稅務(wù)結(jié)清之后，再退還保證金,。盈利部分,，參照所得稅率征稅，一般為凈收益的25%,。
因此,，高力國(guó)際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維綸建議，盡管加拿大一些城市的房?jī)r(jià)在上漲,，但也很難通過(guò)炒賣(mài)方式來(lái)獲得很高投資收益,，通過(guò)持有出租的方式獲得穩(wěn)定收益仍為上策。他的同事高曉輝也認(rèn)為,，去海外置業(yè)投資,，應(yīng)盡量少地從“中國(guó)式炒房”的思路出發(fā)去考慮“抄底”，因?yàn)楹Ｍ馐袌?chǎng)依然存在風(fēng)險(xiǎn),，投資者在決策前需謹(jǐn)慎考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受程度,。她建議大陸投資者關(guān)注一些有大量移民或留學(xué)生的國(guó)家,，并且當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)受次貸危機(jī)的影響有限,，或者已處于危機(jī)后的上升經(jīng)濟(jì)周期，如加拿大,、英國(guó)和澳大利亞等,。
據(jù)高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)，2010年,，倫敦和悉尼的租金回報(bào)率都達(dá)到了6%,。除去英國(guó)3%-3.8%的貸款利率，如果再考慮到一定的杠桿比例,，在倫敦進(jìn)行物業(yè)投資的資金回報(bào)率仍為可觀,。更為重要的是，英國(guó)對(duì)國(guó)際買(mǎi)家不增收資本利得稅,。