5月大中城市房價雖依舊堅挺，但環(huán)比漲幅為年內(nèi)新低,，新建商品房和二手住宅價格環(huán)比下降和持平的城市也都有小幅增加,。
國家統(tǒng)計局18日公布數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中,，新建商品住宅價格下降的城市有9個,，持平的城市有11個。與4月份相比,，5月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加6個,。二手住宅方面，5月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加5個,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家認(rèn)為,，二手房價格回落的跡象比新房明顯，但總體而言,，市場并未擺脫僵持局面,。不過，資金鏈承壓的開發(fā)商已逐漸加大推盤力度,，利于樓價出現(xiàn)一定幅度的回調(diào),。
數(shù)據(jù) 多個熱點城市房價環(huán)比增幅回落
統(tǒng)計顯示，與去年同月相比,，70個大中城市中,，新建商品住宅價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有36個,。5月份,，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個，比4月份增加了7個,。二手住宅方面,，70個大中城市中，價格同比下降的城市有4個,，漲幅回落的城市有29個,。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有49個,，比4月份增加了6個,。
根據(jù)5月份70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)進(jìn)行測算，5月份,，新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)為100.16,，也就是說新建商品住宅價格比4月份上漲了0.16%,，增幅下降了0.15個百分點，創(chuàng)年內(nèi)新低,。此前4個月新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)分別為100.31、100.29,、100.46和100.8,。
在北京、上海,、廣州,、深圳、杭州,、天津,、南京、成都,、寧波等熱點城市中,，除北京、南京,、成都外,，其余城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅均呈下調(diào)態(tài)勢，天津,、廣州環(huán)比增幅下降較為明顯,，分別達(dá)到0.5%和0.4%。二手住宅方面,，上述熱點城市中,，除杭州、天津,、寧波環(huán)比增幅出現(xiàn)0.1%的回升外,，其余各地二手住宅價格環(huán)比增幅出現(xiàn)不同程度的下降，廣州居首,，環(huán)比增幅下滑達(dá)1.2%,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，二手房價格回落的跡象比新房明顯,。他進(jìn)一步分析說，這主要是由于新房市場上,，許多開發(fā)商降價意愿不強(qiáng),，而二手房業(yè)主中相當(dāng)一批改善型購房人降價出售手中的二手房，套現(xiàn)實現(xiàn)置業(yè)升級所致,。
北京中原近日發(fā)布的一份研究報告認(rèn)為,，樓市的價格調(diào)整主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)中,，保障房的逐漸增加供應(yīng)給市場帶來的良性調(diào)控影響需要在年底以后才會有比較大的影響。
在房價環(huán)比增幅下滑的背后,，商品住宅成交量已現(xiàn)回升跡象,。美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的全國住宅市場月報顯示，5月份,，全國商品住宅銷售面積為7197萬平方米,，環(huán)比增長9.96%，同比增長6.37%,，比2008年低谷時期高出57%,。其中，四大一線城市除上海環(huán)比略減以外,，北京,、廣州、深圳的一手住宅成交面積環(huán)比分別增長13%,、12.39%和52.72%,。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心提出，從5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.2點來看,，雖然調(diào)控壓力未減,，但樓市對調(diào)控政策的抗藥性在上升，自2011年初開始,，國房景氣指數(shù)結(jié)束2010年3月以來的回落趨勢,，連續(xù)四個月回升，走出一波小反彈行情,。
央行最近公布的二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查表明,，雖然未來一季度有購房意愿的居民數(shù)量環(huán)比略有下降，但依然保持在14.6%的較高水平,，特別是在各主要投資方式中,，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，仍為居民投資首選,。
判斷 三季度房企資金鏈恐再惡化
值得注意的是,，初步顯現(xiàn)的成交復(fù)蘇跡象遠(yuǎn)不能使開發(fā)商的資金壓力得到實質(zhì)性緩解，銀行信貸再次緊縮,，融資成本持續(xù)攀升,。
6月20日起，央行將再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,，將凍結(jié)資金3800億元,。而自2010年以來，央行已累計上調(diào)存款準(zhǔn)備金率12次,，上調(diào)幅度達(dá)到6個百分點,，共有41400億元資金被抽離市場,。在貨幣緊縮未見放緩的情況下，開發(fā)商的資金鏈正在受到越來越嚴(yán)厲的考驗,。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為,，經(jīng)過歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已經(jīng)迫使開發(fā)商融資方式轉(zhuǎn)變,，對銀行貸款的依賴度逐漸降低,。5月全國經(jīng)濟(jì)運行數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的17.9%,，比去年同期下降2.4個百分點。本次存款準(zhǔn)備金率的上調(diào),，將使開發(fā)商資金鏈更加緊繃,，不排除一些小企業(yè)臨近資金鏈斷裂的邊緣。
“隨著貸款難度的增加,、還款壓力的加大,，二手房商貸比重已經(jīng)由2010年新政前的47.5%下降至今年5月的24.3%，預(yù)計本次存款準(zhǔn)備金上調(diào)后,，銀行進(jìn)一步緊縮住房貸款額度,，貸款人比例將降至20%左右。購買力的減弱也將加大開發(fā)商以價換量的難度,�,！睆堅聞t對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示。
中航地產(chǎn)分析師吳偉表示,，在騰挪資金能力有限的背景下,，銀行首先削減房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款，住宅市場交易量下滑,，開發(fā)商資金鏈?zhǔn)軌�,，降價以回籠資金，帶動土地和住宅價格進(jìn)一步下滑,，銀行貸款風(fēng)險回報要求更高,，進(jìn)一步削減房地產(chǎn)貸款。
“如果三季度銷售沒有大的起色的話,，開發(fā)商的資金鏈將進(jìn)一步惡化,。”廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師沈愛卿對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,。他預(yù)計,，2011年三季度，開發(fā)商的各項資金來源將維持目前的緊張趨勢,，如果銷售仍未有起色的話,，將會迫使開發(fā)商加大降價促銷的力度,。
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比增速較4月有所回升,，分項來看,，除自籌資金外，貸款,、外資和其他等來源增速全部回落,；自籌資金占比繼續(xù)上升，達(dá)到38.6%,，而2008年以來最高水平為40.2%,。
另外，據(jù)中航地產(chǎn)不完全統(tǒng)計,，2011年1季度共發(fā)行房地產(chǎn)投資及貸款類信托約70個,，融資總額則達(dá)到了103億元，3月份平均收益率則達(dá)到了9.4%,。2010年初,，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率則基本在7.5%左右。而今年以來1月,、2月,、3月平均年化收益率則分別為8.27%、9.25%和9.40%,�,！澳壳胺康禺a(chǎn)信托的融資成本已經(jīng)高達(dá)15%以上�,！鄙驉矍浔硎�,。
走勢 供應(yīng)增加利于樓價出現(xiàn)一定幅度回調(diào)
在資金鏈條緊繃的情況下，開發(fā)商們紛紛加大了推盤和銷售力度,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，多個熱點城市已逐漸進(jìn)入供應(yīng)小高潮，并可能在三季度瀕臨價格調(diào)整窗口,。
從上市房企銷售量來看,，萬科、保利和金地等龍頭5月份的銷售量同比均明顯上升,。公開資料顯示,，萬科2011年5月實現(xiàn)銷售面積81.0萬平方米，銷售金額90.1億元,，分別比2010年同期增長72.4%和76.4%,；保利地產(chǎn)5月份實現(xiàn)簽約面積61.73萬平方米，同比增長31.71%；實現(xiàn)簽約金額74.06億元,，同比增長132.09%,；金地集團(tuán)5月份則實現(xiàn)簽約面積14.6萬平方米，同比增長224.5%,；簽約金額20.8億元,，同比增長384.8%。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，進(jìn)入6月,，部分熱點城市或迎來新盤供應(yīng)年內(nèi)新高。以北京為例,，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，過去一周(12日至19日)北京共有12個項目通過取得預(yù)售證，共增加期房住宅供應(yīng)近4300套,。
張月認(rèn)為,，開發(fā)商當(dāng)前的“井噴式”推盤狀態(tài)，有多方面原因,，其中之一便是今年以來北京新房住宅銷售的持續(xù)低迷，對房企的流動資金和期房項目的后續(xù)開發(fā)造成了巨大的壓力,，不少開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)緊繃,。另外，年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率使開發(fā)商通過銀行融資的機(jī)會變得越發(fā)渺小,，而通過信托,、股權(quán)融資的成本代價太高。再者根據(jù)央行調(diào)查,，當(dāng)前消費者房價下降信心增強(qiáng),，購房意愿下降，觀望情緒更加濃厚,，而開發(fā)商卻已經(jīng)不起長時間僵持消耗,。
對于未來一段時間內(nèi)的市場走勢，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，供應(yīng)的增長預(yù)計將會增加市場銷售壓力,，有利于樓價出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)。如果目前供應(yīng)量增長的趨勢得以延續(xù),，較大規(guī)模的價格調(diào)整或在三季度來臨,。不過，胡景暉表示,，房價是否會在第三季度出現(xiàn)拐點,，在很大程度上還要看接下來市場供應(yīng)量的變化和貨幣流動性的變化，調(diào)控形勢依然有一定的嚴(yán)峻性,。目前,，房價尚未出現(xiàn)普遍和顯著的下降,，因此，下半年調(diào)控政策撤出或放寬的可能性不大,。