在美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)(Fannie Mae,，下稱“房利美”)與聯(lián)邦住房貸款抵押公司(Freddie
Mac，下稱“房地美”)被政府接管兩年多后,，美國(guó)政府終于開始對(duì)這兩家“政府支持企業(yè)”進(jìn)行大刀闊斧的改革。
據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》2月9日援引知情人士消息稱,，美國(guó)白宮計(jì)劃最早將于本周五提出改革方案，讓“兩房”從房屋按揭市場(chǎng)上逐漸淡出,，并逐步減弱政府在抵押貸款市場(chǎng)的角色,。
對(duì)于未來(lái)可能進(jìn)入“后兩房”時(shí)代,，不少人開始擔(dān)憂持有大量“兩房”債券的中國(guó)是否會(huì)“打水漂”,。但一些專家指出，由于美國(guó)政府已承諾為“兩房”提供無(wú)限制擔(dān)保,，無(wú)論如何改革,，債權(quán)人與股權(quán)人的利益都將得到落實(shí)。
三個(gè)方案與三種途徑
這項(xiàng)事關(guān)10.6萬(wàn)億美元的抵押貸款“白皮書”中,，奧巴馬政府預(yù)計(jì)將向國(guó)會(huì)提出三個(gè)方案,，并評(píng)估各方案的利弊。
其中最保守的建議是除了現(xiàn)有的聯(lián)邦機(jī)構(gòu)外,，如聯(lián)邦住宅管理局(FHA),，政府應(yīng)該完全退出房屋抵押貸款市場(chǎng)。
另外兩個(gè)方案則是建議設(shè)立一套新機(jī)制,，讓政府對(duì)曾經(jīng)由“兩房”主導(dǎo)的二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)給予部分支持：其中一個(gè)方案是讓政府主要在市場(chǎng)承壓的時(shí)候才介入,；另一項(xiàng)方案則是政府在任何時(shí)候都要參與到二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。
從這些方案的區(qū)別來(lái)看,，最核心也最具懸念的問題在于政府將在未來(lái)的“兩房”中扮演什么角色,，如果還有角色的話。
白宮的計(jì)劃書將通過三種途徑來(lái)幫助政府撤出抵押信貸市場(chǎng)：其一是降低兩房所能購(gòu)買的最大貸款額度,；其二,，“兩房”向銀行逐步提高抵押擔(dān)保費(fèi)用(用高價(jià)來(lái)驅(qū)逐不良信貸)；其三,，對(duì)政府支持的貸款提高最低首付比例,。在市場(chǎng)支持的情況下，財(cái)政部還可以敦促“兩房”加快削減資產(chǎn)組合,。
對(duì)于“兩房”可購(gòu)買的最大貸款額度,，目前的規(guī)定是，房利美和房地美在全美范圍內(nèi)可購(gòu)買的單筆房貸額最高不能超過417000美元,，針對(duì)一些高房?jī)r(jià)地區(qū)的上限在兩年前提高為729750美元,。如果國(guó)會(huì)方面不改革，到今年10月份,，這個(gè)上限規(guī)定將下降至625500美元,。
中國(guó)是否該擔(dān)心“兩房”債券,？
根據(jù)美國(guó)財(cái)政部網(wǎng)站披露的關(guān)于海外持有美國(guó)證券情況，截至2009年6月,，中國(guó)持有的美國(guó)政府長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)債券(Agency
Bonds)總額為4540億美元,，其中3580億美元為“資產(chǎn)支持證券”(ABS)，其他機(jī)構(gòu)債券為960億美元,。這些數(shù)據(jù)還不包括在中國(guó)香港和中國(guó)內(nèi)地以外其他地區(qū)通過特殊機(jī)構(gòu)實(shí)施購(gòu)買行為,。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)美國(guó)財(cái)政部對(duì)于機(jī)構(gòu)債券的月度“買入”與“賣出”數(shù)據(jù)計(jì)算顯示，除了2010年3月至7月為凈買入外,，中國(guó)自2008年7月開始對(duì)美國(guó)機(jī)構(gòu)證券一直在進(jìn)行凈賣出的操作,，自2009年6月起至2010年11月的凈賣出總額為435億美元。按此計(jì)算,，截至2010年11月的持有總額約降低至4100億美元,。
這些持有數(shù)量可能包括“兩房”債券和證券，但是還包括其他美國(guó)政府機(jī)構(gòu)債,，比如政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(Ginnie
Mae,，吉利美)。
因而對(duì)于美國(guó)政府就“兩房”改革的種種可能性,，不少人開始擔(dān)憂外匯儲(chǔ)備所投資的“兩房”債券的安全,，甚至有人預(yù)計(jì)中國(guó)投資“兩房”債券虧損可能高達(dá)4500億美元。
但斯坦福商學(xué)院瑞穗金融集團(tuán)金融學(xué)教授,、NBER研究員彼得·德瑪佐認(rèn)為,，既然美國(guó)政府已經(jīng)承諾會(huì)對(duì)此進(jìn)行擔(dān)保，中國(guó)就不必?fù)?dān)心持有的“兩房”債券：“我認(rèn)為美國(guó)政府不會(huì)對(duì)“兩房”債券袖手旁觀的,�,！�
2000年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)?wù)叩つ釥枴溈朔ǖ且矊?duì)本報(bào)表示，“兩房”的重組勢(shì)在必行,，但無(wú)論改革如何進(jìn)行,，美國(guó)政府不得不繼續(xù)為“兩房”債券提供擔(dān)保。
但興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委卻在2月10日的報(bào)告中認(rèn)為有必要警惕“兩房”相關(guān)債券的投資安全：在美國(guó)法律框架下,，所謂的“政府支持”機(jī)構(gòu),，其本質(zhì)仍是私人機(jī)構(gòu)，只不過其設(shè)立和經(jīng)營(yíng)需美國(guó)國(guó)會(huì)特許,，本質(zhì)上并不享有政府信用,。
美政府承諾為“兩房”提供無(wú)限制擔(dān)保
房地美、房利美及其他聯(lián)邦機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款占去年新增貸款總額的90%,。
事實(shí)上,，這場(chǎng)有關(guān)重構(gòu)住房融資體系的改革已成為美國(guó)政府的“心腹大患”，但民主黨與共和黨始終沒有提出具體的方案,。
對(duì)于很多人而言,，房地美和房利美在金融危機(jī)中負(fù)有不可推卸的責(zé)任,。任何保留“兩房”職能的解決方案都有可能遭到一些共和黨人的反對(duì)，但更溫和的共和黨人則可能會(huì)反對(duì)更加激進(jìn)的方案,，轉(zhuǎn)而與民主黨一起支持美國(guó)政府繼續(xù)參與住房融資市場(chǎng)來(lái)確保更多人能“居者有其屋”,。
在過去40年中，美國(guó)的住房融資體系一直是公共部門和私人部門共同參與的,。房利美和房地美從銀行和其他貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)處購(gòu)買抵押貸款債權(quán),，然后將其打包證券化后賣給投資者，并為這些證券提供擔(dān)保以防借款人違約,。
當(dāng)銀行將抵押貸款賣給“兩房”時(shí),，會(huì)就一定的貸款銷售標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議，并有責(zé)任在不滿足這些標(biāo)準(zhǔn)的情況下回購(gòu)這些貸款,。投資者在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都以為,，房利美和房地美擁有政府默認(rèn)的擔(dān)保，這使得“兩房”可以按低于市場(chǎng)的利率借款,，發(fā)放30年期固定利率的貸款。
但隨著近年來(lái)房地產(chǎn)泡沫化日益膨脹,，房利美和房地美也像私營(yíng)部門放貸機(jī)構(gòu)那樣降低了標(biāo)準(zhǔn),。貸款違約的增加使得這兩家公司的資本金出現(xiàn)不足，聯(lián)邦政府不得不出手接管了它們,。
由于美國(guó)政府已承諾,，將為“兩房”提供無(wú)限制擔(dān)保以確保這兩家企業(yè)向債券與股票持有者負(fù)責(zé)。到目前為止,，房利美和房地美已經(jīng)花費(fèi)了納稅人1340億美元,。
撤出方案不會(huì)一蹴而就
削弱政府在抵押貸款市場(chǎng)中所扮演角色的改革措施將會(huì)提高購(gòu)房者的借貸成本，對(duì)美國(guó)搖搖欲墜的住房市場(chǎng)將造成更大壓力,。
因此不少分析師認(rèn)為,，任何對(duì)“兩房”的改革措施都將以漸進(jìn)的方式進(jìn)行，以免造成市場(chǎng)動(dòng)蕩,。而任何改革都需要好幾年的過渡期,，時(shí)間長(zhǎng)短則取決于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇情況。
“從目前能獲得的消息來(lái)看,，這些提案勢(shì)必會(huì)有不少激烈反響,，尤其是對(duì)私有化的呼吁�,！狈▏�(guó)興業(yè)銀行資深分析師Rudy
Narvas在2月10日的報(bào)告中表示,，“而共和黨的領(lǐng)導(dǎo)人們則流露出以更平穩(wěn)的方式來(lái)變革的想法。他們意識(shí)到,，無(wú)論是私有化還是‘兩房’的退出,，都不可能一蹴而就,，尤其是在當(dāng)前微妙的經(jīng)濟(jì)和房屋市場(chǎng)形勢(shì)下。撤出方案很可能會(huì)設(shè)計(jì)成緩慢退出,，這樣也能讓共和黨人滿意,。”
Rudy
Narvas指出,，“兩房”的徹底退出是“逃得了和尚逃不了廟”：“所有這些改革措施的最終目的無(wú)一不是為了讓‘兩房’最終退出市場(chǎng),。雖然未來(lái)幾年還不會(huì)發(fā)生，但將來(lái)某時(shí)總會(huì)發(fā)生,�,！�
德瑪佐對(duì)本報(bào)記者表示，美國(guó)政府不會(huì)以太過激烈的方式改革“兩房”,，而以溫和漸進(jìn)的方式進(jìn)行改革更為理想：“一方面,，政府不愿意對(duì)這一市場(chǎng)袖手旁觀，因?yàn)槟壳啊畠煞俊俏ㄒ槐３址康禺a(chǎn)抵押市場(chǎng)活力的機(jī)構(gòu),。另一方面,，即使政府從中抽身而出，私人部門也可能不愿意立刻進(jìn)入這一市場(chǎng),。這一過渡將會(huì)非常艱難,。”