關于現(xiàn)在的深圳樓市,，網上有一個帖子形容得比較貼切,，這個帖子標題是《現(xiàn)在還有比股市漲得更瘋狂的?有!深圳樓市!》,。據報道,，2014年以來深圳新房、二手房的房價漲幅領跑全國,，連續(xù)8個月上漲,，有的片區(qū)出現(xiàn)了20萬/平方米的超高價，而熱門區(qū)域的龍華,，從去年到今年上演著“破3沖4望5”的激情大劇;而福田中心區(qū)的均價,，即將告別“4時代”。
已經不能用政策激勵,、貨幣寬松等一般原因來分析深圳樓市的情況，因為同樣受這些原因影響,、且同為一線城市的鄰居廣州,，房價現(xiàn)在還在下跌。我們也不能用供求關系來蓋棺定論,，因為供求關系和房價變動是“同義反復”,，當然，房價上漲離不開供應和需求兩個方面,，這兩個方面的“深圳特質”值得我們深究,。
需求旺盛的背后是資金大量積淀和推動，這需要“藏富民間”的支持,。立城于外貿和“代工制造”的外向型模式,，讓深圳成為國內市場化程度最高的城市。千千萬萬個企業(yè)(甚至是“村村點火”的家庭作坊)在從事著模具,、配件,、元器件的生產。把深圳比喻為“山寨之都”,，不像一般想象的那樣是貶義詞,，事實更像是日本式的“拆開-學習-創(chuàng)新”的過程。更重要的是,，多層次資本市場(創(chuàng)業(yè)板,、中小板、私募和創(chuàng)投等)和草根金融在深圳發(fā)展非常迅速,，加速推進了市場推廣,、技術研發(fā)和產業(yè)升級。
2008年以后,，借助積淀的產業(yè)基礎和互聯(lián)網迅速發(fā)展的契機,，深圳從山寨之都轉向創(chuàng)業(yè)之都。狹小的空間內集聚了2000萬的人口,、1000多個產業(yè)園區(qū),、185.8萬戶商事主體(每10個人中就有一個老板),。市場化和產業(yè)升級的紅利，兌現(xiàn)為居民收入的快速增長,，深圳在3個人均指標上(國內生產總值,、可支配收入、存款)都居全國第一位,，這是推動旺盛需求實現(xiàn)的主要原因,。這和過去幾年房價跌幅比較大的溫州、杭州,、金華和寧波等城市,，近期房價反彈比較快，道理是一樣的,，都是因為民間資金沉淀很深厚,。
再看哪些人在買房。過去一直認為,，占常住人口70%的外來人群主要住在城中村,，他們不需要、也買不起房子�,，F(xiàn)在不同了,，“來了就是深圳人”的城市包容性，對創(chuàng)業(yè)人群無比吸引;產業(yè)轉型和多年吸引人才的政策,，讓深圳的入戶門檻比北京和上海寬松很多(每年入戶30萬),、城市比北上廣更年輕(平均年齡在30歲左右)，再加上比北上廣寬松很多的限購政策(非戶籍繳納1年社保就可買房),，近年來購房人群結構發(fā)生了變化,，戶籍人口購房火熱的同時，非戶籍人群購房異軍突起,，目前占比近50%,。
再看供給，“供應跟不上”是深圳一個老生常談的話題,。深圳是最年輕的城市,，卻在全國最早走上土地利用的舊改之路。供應緊缺,，不可忽視的是存量住房供應效率差,。在房改以前，北上廣就是擁有千萬級人口的城市,，有大量福利房,，本地人已經解決了住房問題。房改后，這些房子均轉變成商品房而投入市場,，目前占據存量房近一半,，并發(fā)揮著緩沖需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”的作用。但是,，長期“代工制造”的外向型經濟模式下,，超過70%的人口是“候鳥型”的外來人口。于是,，在房改前深圳超過一半的存量房是原農村私房(俗稱“小產權房”),，并沒有像北上廣一樣，擁有大量存量商品房,，來發(fā)揮緩沖需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”的作用,。但是，近年來產業(yè)結構變化推動人口結構變化,、收入水平不斷增長,，“候鳥”現(xiàn)在變成“家燕”了，他們需要房子,。因此，深圳房價上漲有客觀原因,。
但是,，也要看到，此輪房價上漲有貨幣寬松推動,、政策刺激的沖擊,，特別是出現(xiàn)了此前從來沒有過的20萬/平方米的超高價，投資客回潮,，整體價格水平也明顯上漲,，不能忽視“虛”的部分。近期深圳“兩會”上,，代表委員們紛紛指出,，現(xiàn)在的房價就連人才也承受不了，這應該引起重視,。
