房地產(chǎn)新政不是為了鼓勵投資,，而是為了去庫存,。
3月30日，央行,、住建部,、銀監(jiān)會推出對二套房首付比例下調(diào)的新政,，40%的二套房貸款首付比例,，力度超出市場預(yù)期。同日,，財政部和國稅總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策,，調(diào)整力度同樣很大。
對于新政,，有人推測,，一、二線城市的房價短期內(nèi)或?qū)⑸蠞q10%,。事實(shí)上,，確實(shí)一些樓盤開始試水漲價。
但必須認(rèn)識到,，這次房地產(chǎn)市場新政不是為了拉動投資性需求,。去年一些地方對樓市政策放寬，主要是從首套剛需住房出發(fā),，今年則拓展到二套改善型需求,，無論是房貸還是稅收的調(diào)整，都為改善型需求提供了最大的便利,。
對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%,。此次購房已擁有一套房者不必結(jié)清,，不必出售。以一線城市一套二手房成交價200萬元計算,，調(diào)整前須支付120萬元首付,，調(diào)整后只需支付80萬元，首付降低了40萬元,，將極大釋放潛在的改善型購房需求,。
以上海為例，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，目前購房客戶中改善型需求總量占到市場的70%,，房貸客戶中符合二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)占比近50%，按此推算,，市場上將有三成左右的購房者受益,。有50%以上的客戶是置換型需求，多數(shù)都是以小換大,，以近換遠(yuǎn)等為目的,，上海二套房首付比例目前為70%，不少購房者為享受貸款結(jié)清算首套的政策,，往往先賣再買,，而新政使得改善型購房者無需先賣再買,，能自動享受40%首付比例。
新政擴(kuò)充了去庫存武器,，擴(kuò)大了優(yōu)惠范圍,，如果說以往鼓勵首套剛需，現(xiàn)在鼓勵二套改善型需求,，其目的就是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,。僅鼓勵剛需是不夠去庫存的，改善型也應(yīng)被鼓勵,。
企業(yè)有自己堅定的認(rèn)知,。3月31日，萬科集團(tuán)總裁郁亮在2014年度萬科業(yè)績推介會上表示,，“不會因為政策調(diào)整而改變這個判斷”,。萬科已經(jīng)準(zhǔn)備過冬，現(xiàn)金增加負(fù)債下降,。2014年萬科經(jīng)營性凈現(xiàn)金流高達(dá)417.2億元,，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元,。凈負(fù)債率下降至5.4%,，是2006年以來最低的水平。
不僅萬科,，其他大型開發(fā)商或者轉(zhuǎn)向國際國內(nèi)市場并重,，或者從開發(fā)商向全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型，甚至是向風(fēng)險投資家變身,。
對房地產(chǎn)政策也好,，對開發(fā)商也好，今年都應(yīng)該把握兩大關(guān)鍵詞——去庫存和轉(zhuǎn)型,。以為新政一出萬事大吉,，房地產(chǎn)投資又會重燃熱情，是昧于大勢的想法,。
中國房地產(chǎn)去庫存必須與戶籍制度改革和城鎮(zhèn)化相配備,，否則很難改革到位。
3月24日,，北京市住房保障辦公室發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房資格審核中家庭人員結(jié)構(gòu)變化處理意見的通知》,，允許已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭,，可以參與新家庭申請保障房;保障房家庭夫婦離婚后如果再與他人結(jié)婚,，再申請保障房取消“滿3年”的限制。
上述政策微調(diào)出發(fā)點(diǎn)是好的,，但容易讓人誤解,。保障房是為中低收入階層人群提供保障用的,，前提必須是中低收入人群。現(xiàn)在已略有變化：去年6月底出臺的《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案)》規(guī)定：保障房購買資格以無住房為唯一標(biāo)準(zhǔn),。
對照之下,，微調(diào)之后的新政引起市場議論：已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭,，可參與新家庭申請保障房,，該政策有可能產(chǎn)生變相鼓勵保障房家庭的子女婚前不要買房的效果，以幫助他們進(jìn)入保障房領(lǐng)域解決住房問題,。
如果保障房家庭夫婦離婚與外地人結(jié)婚,，假設(shè)外地人在外地有房，還是可以在北京申請保障房,，這個家庭就擁有了北京與外地兩套房,。由于北京保障房采取封閉運(yùn)行，沒有投資功能,，該戶家庭占的這個便宜不算太大,，但也足以讓兩夫婦安穩(wěn)過日子。
上述政策微調(diào)有可能造成保障房資源的浪費(fèi),，一方面是城鎮(zhèn)無戶籍無居住證無房戶,，需要保障房而得不到;另一方面是戶籍內(nèi)居民開始具有“揮霍”保障房資源的機(jī)會。假如房地產(chǎn)新政不與戶籍改革配備,，就可能導(dǎo)致資源錯配的結(jié)果,，并且讓庫存無法有效出清。
