雖已春暖花開(kāi)，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然寒風(fēng)凜冽,。這一態(tài)勢(shì)蔓延甚久,，終究碰到了政府保增長(zhǎng)的底線。央行,、住建部,、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部及國(guó)稅總局等五部委聯(lián)合發(fā)文,，從貸款和稅費(fèi)兩個(gè)角度為改善性需求住房減壓,。調(diào)整范圍涉及首付比例、公積金,、營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)內(nèi)容,。
如約而來(lái)的政策松綁
國(guó)人不聞房?jī)r(jià)猛漲久矣。事實(shí)上,，從2013年底至今,，全國(guó)房市已經(jīng)足足過(guò)了一年半的苦日子,。今年政府工作報(bào)告，房地產(chǎn)依然位列政府重點(diǎn)支持的“六大領(lǐng)域消費(fèi)”之一,，用意顯然在“�,！薄�(huì)議召開(kāi)不久,，五部委就聯(lián)手將這一精神落實(shí)成兩紙放松的法令,。政策寬松如約而至。
貸款方面變動(dòng)不小,。二套房商貸首付比例從七成下調(diào)到四成,，甚至低于之前坊間盛傳的五成。而目前首套房首付也要求三成,。如果買總價(jià)300萬(wàn)的房子,，理論上現(xiàn)在只用出120萬(wàn)的首付，比之前要少差不多100萬(wàn),。如果老百姓想享受這個(gè)利好,，需要滿足兩個(gè)條件：一是僅有一套住房，二是當(dāng)前房貸還沒(méi)還完,。如果有房無(wú)貸,，那么恐怕依然要受七成影響。這基本上就是瞄著那些剛買房不多久,，現(xiàn)在孩子大了,、老人來(lái)了、要換房的家庭,。
公積金貸款政策方面則更為優(yōu)惠,。如果買首套，現(xiàn)在首付一律下降到最低兩成,。而此前能享受兩成首付待遇的只有90平米以下的小戶型,。如果買二套，首付也只要三成,。并且,，即便現(xiàn)在有房無(wú)貸，也能享受三成首付的二套政策,。公積金貸款政策一直比商業(yè)貸款優(yōu)惠,，調(diào)整后繼續(xù)顯示出這一點(diǎn)來(lái)。
稅費(fèi)方面,，普通房子現(xiàn)在只要滿兩年就能免征營(yíng)業(yè)稅,。從2011年起，只有五年以上的普通住宅才能免征,，房子新一點(diǎn)或者大到一定程度的都要征這項(xiàng)稅,。不要小看這個(gè)政策,，這可涉及到房?jī)r(jià)5.6%的真金白銀。買家得到更低的總價(jià),，賣家能拿到更多房款,。這也是刺激二手房流通的政策。
這三項(xiàng)基本上就是此次政策放松的主體,。政策與此前幾輪救市政策一脈相承,，既有查漏補(bǔ)缺的味道,，也有繼續(xù)放松的趨勢(shì),。總之,，中央層面“集團(tuán)軍作戰(zhàn)”式的樓市支撐政策又出現(xiàn)了新一波,。然而，究竟為何一年多了政策還要繼續(xù)放松?
春光不再的房地產(chǎn)市場(chǎng)
就好像政府?dāng)嗖桓叶唐趦?nèi)徹底淘汰所有郁積在鋼鐵,、水泥,、玻璃、電解鋁等行業(yè)中的過(guò)剩產(chǎn)能一樣,，政府也難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下狠手,。第二產(chǎn)業(yè)“綁架”經(jīng)濟(jì)政策的情況短期內(nèi)依然還是常態(tài)。
金融危機(jī)之后,，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的漲跌起落基本就看投資如何,，因此房地產(chǎn)的重要性也進(jìn)一步上升。我國(guó)投資不外乎“三板斧”,。制造業(yè)先上,，買設(shè)備、擴(kuò)廠房,、雇人手,，支撐著“中國(guó)制造”的金字招牌。房地產(chǎn)并進(jìn),，上游拉動(dòng)鋼筋,、水泥、建筑機(jī)械等多種工業(yè)品需求,，下游帶來(lái)建材,、家具等無(wú)數(shù)裝修子行業(yè)的繁榮。只有當(dāng)這兩板斧仍然軟綿無(wú)力的情況下,，政府才會(huì)發(fā)力,，掄開(kāi)了建“鐵公機(jī)”。這其中,，房地產(chǎn)不僅占到四分之一的投資,，還拉動(dòng)著制造業(yè)和消費(fèi)的復(fù)蘇,，同時(shí)通過(guò)提升土地需求為全國(guó)各地政府提供了一半的財(cái)政收入來(lái)搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)�,？梢哉f(shuō),，房地產(chǎn)投資是我國(guó)投資的核心驅(qū)動(dòng)力。
這一核心如今春光不再,。國(guó)內(nèi)樓市經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十年的房?jī)r(jià)猛漲之后,，2014年迎來(lái)全年的深刻調(diào)整。這帶來(lái)的最大變化是此前的炒房團(tuán),、囤房客大量轉(zhuǎn)向成為賣方,。這股力量極其劇烈，直接對(duì)我國(guó)大部分的樓市造成根本性沖擊,。因?yàn)槎�城市的新房供應(yīng)早已飽和,，大量處于過(guò)剩狀態(tài)，房子賣不出去�,，F(xiàn)在房叔,、房嬸們又不再買房了，市場(chǎng)立刻應(yīng)聲而下,。新房賣不上去,，資金立刻開(kāi)始往外流。適逢現(xiàn)在A股火爆,，游資也有了新去處,。這些天打新股的封凍了三萬(wàn)億資金，創(chuàng)歷史之最,，但利率連點(diǎn)水花都沒(méi)泛起來(lái),。
政府因此不得不救市。如果任由投機(jī)力量把房?jī)r(jià)往下推,，那么過(guò)剩產(chǎn)能將更加過(guò)剩,，家居需求疲弱乏力，地方政府可能還不起債,，最后會(huì)把中央政府往“四萬(wàn)億”的老路上逼,。這可是關(guān)乎改革全局的大事。所以,，去年一年,，我們看到一波又一波的房地產(chǎn)托市政策不斷涌來(lái)�,？上У氖�,，效果一直不佳。
寒冰是否能吹化?
過(guò)去一年多，每一次政策的松綁之后,，都會(huì)有樂(lè)觀的聲音出現(xiàn),。房?jī)r(jià)要漲、成交量要爆發(fā),，等等預(yù)言,，每隔幾個(gè)月好像都會(huì)重復(fù)一遍。
先是去年上半年各地方政府開(kāi)始前仆后繼地放開(kāi)自家的限購(gòu)政策,。這是純粹的刺激買房需求,，但由于炒房團(tuán)紛紛改行或蟄伏，政策不見(jiàn)成效,。到只剩下北上廣深寥寥幾個(gè)城市還沒(méi)放松限購(gòu)的時(shí)候,，中央政府意識(shí)到地方上可能頂不住了。去年秋天,，央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出了“9·30”新政,，手段與此次放松類似,，也是下調(diào)首付比例,、增強(qiáng)公積金貸款的支持力度，同時(shí)放開(kāi)了對(duì)于二套房的認(rèn)定,，力度不輸當(dāng)前,。考慮到11月開(kāi)始央行降息兩次,、降準(zhǔn)一次,，可以說(shuō)已經(jīng)火力全開(kāi)。央行政策寬松的同時(shí),，住建部,、財(cái)政部等從公積金著手，引領(lǐng)無(wú)數(shù)地方政府紛紛放松公積金貸款的條款,。但如此狂風(fēng)暴雨之下,，也不過(guò)是“吹皺一池春水”。春節(jié)前冷清的成交量如北京的西北風(fēng)一樣透骨,。今年1,、2月份全國(guó)新房銷售面積同比跌幅比去年初還要大。
那么此次新政會(huì)有所不同么?
首付下降的幅度和營(yíng)業(yè)稅免稅范圍兩項(xiàng)政策的力度還是可圈可點(diǎn)的,，切切實(shí)實(shí)降低了第二套住房的購(gòu)買門檻,。對(duì)于普通要換房的家庭來(lái)說(shuō)，如果政策力度到位的話能少拿幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的現(xiàn)金去換購(gòu)二套,。這個(gè)數(shù)字非同小可,。后續(xù)可能會(huì)看到二居室、三居室的較大戶型受到市場(chǎng)追捧。同時(shí),，學(xué)區(qū)概念的房子還會(huì)火上加火,。但反過(guò)來(lái)說(shuō)，特定區(qū)域內(nèi)小戶型的房子可能就成為要“被換走”的對(duì)象了,。更重要的是,，很多此前滿兩年而沒(méi)滿五年的房子因?yàn)槊舛悤?huì)拿出來(lái)賣，供給還會(huì)增加,。所以,，房地產(chǎn)市場(chǎng)即便有所改善，也可能不是普漲,。
新政的力度要看各地方政府和銀行的配套是否到位,。以北京為例，營(yíng)業(yè)稅的減免其實(shí)還沒(méi)有觸及差額個(gè)稅的這塊大頭,。2012年初的房地產(chǎn)調(diào)控新政里面要求把未滿五年或非唯一的住房按照買賣差價(jià)的20%的計(jì)重稅,。這其實(shí)才是很多房子標(biāo)榜“滿五唯一”的真正原因所在。免除營(yíng)業(yè)稅只是去了一小部分,，北京市政府是否會(huì)后續(xù)把這一塊也松綁,，對(duì)本地市場(chǎng)有明顯影響。銀行對(duì)于二套房貸的態(tài)度則更為關(guān)鍵,。去年的政策實(shí)際上已經(jīng)允許七折房貸利率,，但銀行普遍沒(méi)有執(zhí)行。原因很簡(jiǎn)單：利率市場(chǎng)化之下銀行從大家手里吸收存款,、理財(cái)資金的成本已經(jīng)很高了,，做房貸不大賺錢，再打七折就真要老命了,。
市場(chǎng)化改革下,，中央政府對(duì)于市場(chǎng)的控制力越來(lái)越不及從前，效果更多需要市場(chǎng)配合,。這是經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的表現(xiàn),。最新的跡象顯示，3月以來(lái)北京地區(qū)二手房銷售火爆,，似乎有春暖花開(kāi)之勢(shì),。而借助這一點(diǎn)尚不知幾許的暖意，此輪新政也許效果會(huì)和去年“大不同”,。
