在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,、房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的敏感期,，央行降息,，再次挑撥著購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng),。對房地產(chǎn)市場而言,，貌似利率降低了,，買房支出減少了,，市場又要供需兩旺了,。真的會是這樣嗎?仔細(xì)想來,，絕非如此,。總體來說,，我們認(rèn)為本次降息對房地產(chǎn)市場并非單純利好,。
就此次降息本身而言，完全出乎市場意料,，即便之前有預(yù)測,、有呼吁，但幾乎都認(rèn)定最早是明年,，因為今年整體經(jīng)濟(jì)即便下滑壓力巨大,，但整體依然可控，GDP增速保持中央政府可接受的7.4%左右,。此次超預(yù)期的降息,，可以說是未雨綢繆，但也說明了整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢并不如預(yù)期中那樣樂觀,，投資,、出口、消費(fèi)等各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加速回落且沒有止穩(wěn)的跡象，照此趨勢發(fā)展,，明年整體經(jīng)濟(jì)增速恐將難以維持在7%以上,。基于此,，我們認(rèn)為,，此次降息應(yīng)該只是開始，將會開啟新一輪的降息周期,。
今年以來樓市遲遲走不出調(diào)整的“緊箍”就是房貸,，即便是6月份央行和銀監(jiān)會的喊話、9·30央行松綁限貸政策,，也沒能調(diào)動商業(yè)銀行支持居民購房,、真正落實優(yōu)惠利率的積極性。此次降息,，對購房者來說,，可節(jié)約利息支出，無疑有助于提升有實際需要的購房者支付能力,，特別是對仍在觀望的購房者的信心和預(yù)期會有莫大提振,，短期內(nèi)前期積壓的需求將會集中釋放，從而有助于市場交投量的回升,，助推房地產(chǎn)行業(yè)走出調(diào)整低谷,。
以往歷史證明，利率調(diào)整對房地產(chǎn)成交的影響多為短期,，因為利率支出對真正的購房需求而言根本不是決定因素,。無論是剛需還是投資客都不會最終償還20年或者30年貸款，理論上的利息支出并不會影響購房決定,。
就降息本身而言,，此次又是非對稱降息，特別是存款利率上浮區(qū)間進(jìn)一步放大至1.2倍,，毫無疑問銀行資金成本將進(jìn)一步提升,，特別是中小銀行為了能夠攬儲必將會盡快出臺相應(yīng)的一浮到頂?shù)拇婵罾?而對國有五大行而言，左右為難之后必將步其后塵,，最終利差大幅縮小,，個人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機(jī)構(gòu)的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性,。銀行畢竟是自負(fù)盈虧的商業(yè)機(jī)構(gòu),，資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標(biāo)的。對購房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能,，甚至基準(zhǔn)利率也難以保證,，房地產(chǎn)市場又將進(jìn)入年初以來“錢緊”的窘境，這將對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升產(chǎn)生非常不利的影響。
非對稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加明顯,。資金成本上升的同時又要保證相當(dāng)?shù)睦麧�,，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。而對于其他渠道如信托,、基金,、民間借貸等渠道而言，利率也同樣水漲船高,。財務(wù)費(fèi)用的增加無疑將進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力,。
政府降息來應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑,，釋放積極信號,，尤其是預(yù)示著將要進(jìn)入新一輪降息周期，打開寬松貨幣政策通道,，由于短期內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)資金需求保持低迷,，大量流動性沒有進(jìn)入實體循環(huán)，無疑將會給資本市場帶來一場資金盛宴,。另一方面,，長期來看，降息可以降低經(jīng)濟(jì)融資成本,，利好于實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、擴(kuò)大投資規(guī)模，提升上市企業(yè)價值,。
由于本次降息結(jié)合了非對稱降息以及利率市場化的進(jìn)一步放開,，其影響較為復(fù)雜，我們不應(yīng)盲目地以為一定利好房地產(chǎn),，更不應(yīng)該將其看成是
“救市”,，應(yīng)更加理性、客觀地看待這一舉動,。
對于開發(fā)企業(yè)來說,，當(dāng)前的市場筑底并不穩(wěn)固，短期回暖不具可持續(xù)性,，明年市場或仍將僵持,。當(dāng)前開發(fā)企業(yè)或者項目的首要任務(wù)依然是積極營銷、努力去庫存,，借助年底的窗口期快速跑量,，迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續(xù)以價換量,，而不是借勢漲價,。
