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【案例】
為了孩子上學(xué),，祝某購(gòu)買了一處學(xué)區(qū)房,。但是，由于賣房人遲遲未能將戶籍從該房屋內(nèi)遷出，祝某將賣房人劉某訴至法院,。日前,，法院審結(jié)了這起房屋買賣合同糾紛案,。
祝某訴稱,，其與劉某簽訂了房屋買賣合同，約定購(gòu)買劉某名下的一處房產(chǎn),，劉某在房屋過(guò)戶后15日內(nèi)將其戶籍從該房屋內(nèi)遷出,。但是，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)戶一個(gè)多月,，劉某還沒(méi)有遷出戶籍,，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向其支付相應(yīng)違約金,�,！�
劉某辯稱，他承認(rèn)沒(méi)有按照約定期限遷出戶口,，但是由于祝某已經(jīng)將其戶籍遷入所購(gòu)買的房屋,，為孩子上學(xué)購(gòu)房的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，他逾期遷戶并未給其造成經(jīng)濟(jì)損失,，故不同意其訴訟請(qǐng)求,。
法院經(jīng)審理查明,，劉某將其名下的房屋出售給祝某,，并約定于過(guò)戶之日起15日內(nèi)將其與家人的戶籍自該房屋內(nèi)遷出。2014年3月1日,，雙方完成房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),。次月16日，祝某將戶口自原籍遷入所購(gòu)房屋,。直至2014年6月底,，劉某未能將其與家人的戶籍遷出。劉某與祝某所簽訂的房屋買賣合同中約定,，如劉某未能按照約定期限遷出戶口,，應(yīng)按房屋總價(jià)款的5%向祝某支付違約金；逾期超過(guò)30日的，自逾期超過(guò)30日起,，按日向祝某支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金,。庭審中，劉某提出違約金過(guò)高的抗辯,�,！�
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，祝某起訴具有合同依據(jù),，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)及審理的重點(diǎn)在于劉某的抗辯意見(jiàn)能否成立,。首先，由于合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)是法定合同解除事由,，而非不予承擔(dān)違約責(zé)任的合法抗辯事由，且辦理出售房屋戶籍遷出手續(xù),，系劉某作為房屋出賣方的附隨義務(wù),，故祝某將戶籍遷入所購(gòu)房屋內(nèi)的事實(shí)不足以免除劉某逾期遷出戶籍的違約責(zé)任。其次,，對(duì)于劉某提出的違約金過(guò)高的抗辯,，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本案的實(shí)際履行情況、劉某的逾期時(shí)間及過(guò)錯(cuò)程度,、祝某的實(shí)際損失及其預(yù)期利益等因素,，根據(jù)公平原則，酌情予以確定,。
最后,，法院判令劉某向祝某支付逾期辦理戶籍遷出違約金5萬(wàn)元�,！�
【分析】
二手房交易過(guò)程中,，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)賣房人戶籍遷出的時(shí)間及逾期遷出的違約責(zé)任做出明確約定，以免發(fā)生爭(zhēng)議后舉證困難,。
由于戶籍遷出涉及公安機(jī)關(guān)的行政管理權(quán),，故不能通過(guò)判決的方式確定賣房人遷戶時(shí)間。買房人如希望通過(guò)約定賣房人按日支付逾期遷戶違約金的方式督促賣房人履行該項(xiàng)義務(wù),，應(yīng)當(dāng)合理確定違約金標(biāo)準(zhǔn),，否則，如賣房人提出違約金過(guò)高的抗辯,，法院將根據(jù)法律規(guī)定予以酌減,。
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