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從呼市松綁限購看樓市調(diào)控動向
2014-07-01   作者:李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心)  來源:證券時(shí)報(bào)
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  呼和浩特松綁限購并沒有重復(fù)沈陽、長沙,、杭州等地“短命政令”的怪圈,,從而成為正式發(fā)文松綁限購的第一個(gè)省會級城市,也成為今年3月“兩會”上“分類調(diào)控”和“自主調(diào)控”樓市政策基調(diào)提出后的第一個(gè)“吃螃蟹”者,。目前,,全國有46個(gè)城市實(shí)施了住房限購政策,2012年以來,,前后共有超過20個(gè)城市傳出“松綁限購”的消息,,但始終沒有任何一個(gè)城市公開宣稱放松限購政策。呼和浩特案例,,意味著2010年在全國范圍內(nèi)實(shí)施的,、始終鐵板一塊的、不能觸碰的限購政策紅線終于被劃出一道口子。

  盡管“兩會”上提出了“分類調(diào)控”和“自主調(diào)控”,,但沒有給出統(tǒng)一的口徑和可操作的實(shí)施細(xì)則,,因此各地方普遍在“分類調(diào)控”和“自主調(diào)控”口號下展開了五花八門的救市行動。當(dāng)然,,在政策上也要與“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促轉(zhuǎn)型”掛鉤,。例如,南寧打的是區(qū)域一體化的旗號,,無錫打的是新型城鎮(zhèn)化的旗號,,廣州南沙松綁港澳籍人士限購打的是珠三角一體化的概念,此次呼和浩特松綁限購,,則打的是外地人本地化的旗號,。雖然文件首先強(qiáng)調(diào)的是做好住房保障,但文件的核心是放松限購,。

  呼和浩特放松外地人購房,,理由是讓外地人能夠穩(wěn)定下來、促進(jìn)安居樂業(yè),。但是,,外地人若要在呼和浩特安定下來,真正成為本地人,,地方政府首先要做的是給予戶籍,、社保覆蓋、創(chuàng)造就業(yè)崗位等,。房子雖然需要,,但若沒有落戶、沒有穩(wěn)定的工作和基本社會保障,,除了一些在城市生意做得紅火的外地人,,外地有購買力的人群應(yīng)該不會很多。進(jìn)一步,,呼和浩特的外地人大多數(shù)為內(nèi)蒙古各縣市打工者,,特別是周邊縣市到來的打工者。若想要外地人真正具有購房能力,,政府應(yīng)該對于首套購房人群給予稅收減免,,或者擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍,這樣才能使他們真正在城市安定,。但是,,所有這些必備的前提條件,我們在文件中都沒有看到,。

  筆者近期在呼和浩特調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn),,停工和爛尾的樓盤到處都是,,特別是該市的如意開發(fā)區(qū)和金橋開發(fā)區(qū)。媒體曾披露呼和浩特可售庫存達(dá)到12萬套之多,,按照目前速度需要10年才能消化,,看來并非夸大其詞。而且,,最近5年呼和浩特市出讓住宅用地面積2120萬平方米,,潛在供應(yīng)量高達(dá)10萬套。熟悉當(dāng)?shù)貥鞘械娜耸扛嬖V筆者,,戶籍人士基本都有房,,或者是拆遷補(bǔ)償房,或者是新購商品房,,很多人都擁有兩三套房,。2011年之前,由于能源價(jià)格上漲,,當(dāng)?shù)匾淮笈鷧⑴c能源開發(fā)的人群富了起來,,政府也利用能源開發(fā)、電力資源積累起來的財(cái)富大搞城市建設(shè),,出讓了大批的土地,,建設(shè)了大量房屋。同時(shí),,居民收入的快速提高也支撐了樓市的購買力,,房價(jià)快速上漲,在遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的如意開發(fā)區(qū),,有的新房價(jià)格在最高時(shí)近每平方米1萬元。

  但是,,2012年以來隨著能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)(電力,、煤炭物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等)的景氣消退,,房地產(chǎn)購買力迅速消退,,之前借能源致富的生意人也開始拋售樓盤,但這時(shí)又遇到樓市供應(yīng)量進(jìn)入高峰期,,供需失衡,。呼和浩特樓市當(dāng)前面臨的不是供應(yīng)過剩的問題,而是崩盤的危險(xiǎn),,這一點(diǎn)相比240公里之外的鄂爾多斯樓市好不了太多,。

  此前,盡管國家已經(jīng)明確,,限購取消與否的權(quán)力在地方政府,,庫存量大,、供過于求的城市可以調(diào)整樓市政策。但是,,地方政府松綁限購表面上是為了緩解樓市供應(yīng)過剩的局面,,根本的目的還是希望樓市繼續(xù)走上繁榮的通道,以此來刺激土地出讓和投資增長,,最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長,、稅收增長和官員自身利益最大化這三重目的,這與國家“微刺激”,、“不放水”的政策大方向是相左的,。因此,在實(shí)際操作中,,考慮到政策必然會走歪,,國家對于地方放松限購始終保留不支持的態(tài)度,這也是為何沈陽,、福建等地放松限購難逃“短命新政”的原因,。

  但是,呼和浩特這類以能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的城市則不同,,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一,,在能源價(jià)格下跌、圍繞能源的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的情況下,,之所以近年來經(jīng)濟(jì)增長還能保持平穩(wěn),,靠的主要是以基建和房地產(chǎn)開發(fā)為主的固定資產(chǎn)投資。若樓市面臨崩盤,,整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)就會出現(xiàn)大問題,。今年一季度,內(nèi)蒙古全區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速只有7.3%,,低于全國平均水平,,這與2005年~2010年動輒15%以上的年平均經(jīng)濟(jì)增速不可同日而語。

  對于該區(qū)域的樓市問題和經(jīng)濟(jì)問題,,國家是清楚的,。因此,放松限購政策盡管不符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大方向,,但也是沒有辦法的辦法,,調(diào)整在情理之中,也被上層所默認(rèn),。再說,,內(nèi)蒙古本來就屬于資源密集型產(chǎn)業(yè)占絕對比重的省區(qū),在很大程度上不屬于“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促轉(zhuǎn)型”的重點(diǎn)區(qū)域,,而且該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也不是一年兩年的事情,。同時(shí),,呼和浩特樓市只能劃歸二三線城市,并非是樓市的風(fēng)向標(biāo)城市,,而且其樓市目前確實(shí)處于嚴(yán)重供應(yīng)過剩狀態(tài),,放松限購的影響較小。

  類似于呼和浩特這樣的能源或傳統(tǒng)工礦產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的二三線城市(集中在東北和西北等區(qū)域),,目前絕大多數(shù)都存在樓市供應(yīng)過剩的問題,。可以預(yù)計(jì),,這類城市是未來樓市政策調(diào)整(特別是松綁限購)的主要對象,。從6月份預(yù)披露的數(shù)據(jù)看,不管是經(jīng)濟(jì)增長形勢,,還是樓市交易情況,,都不容樂觀,可能將再次觸及甚至滑出經(jīng)濟(jì)增長的下限,,這也為樓市政策調(diào)整創(chuàng)造了空間,,因此,不排除其他二線城市出臺松綁限購政策的可能,。

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