保監(jiān)會23日正式發(fā)布的指導意見稱,，7月1日起，未來兩年,，北京、上海,、廣州,、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘(新華網(wǎng)6月24日),。
首批試點只有北上廣和武漢四個城市,，足以看出監(jiān)管部門對以房養(yǎng)老持謹慎的態(tài)度。到目前為止,，尚無保險公司申請試點,，可看出有關金融企業(yè)熱情并不高。從國際上看,，以房養(yǎng)老在美國,、中國香港以及新加坡都是小險種，市場非常有限,。從國內(nèi)實踐看,，中國自提出“以房養(yǎng)老”的概念已有10年，從2007年開始,，北京,、上海、南京,、杭州等地都有過一些自發(fā)性試點,，效果不佳，并未被市場接受,。
現(xiàn)階段在中國推行以房養(yǎng)老模式有一定困難,。從傳統(tǒng)觀念特別是老年人的觀念來說，將恒產(chǎn),、家業(yè)留給子孫后代觀念濃重,，也是在兒女面前成就性的體現(xiàn)之一。如果一輩子的產(chǎn)業(yè)——住房,，最后被銀行,、保險等金融機構收走，人們難以接受,。
從市場角度來說,，商業(yè)銀行,、保險公司等金融機構開展這項業(yè)務面臨較大的市場風險。根據(jù)目前畸高的房價評估住房價值,，正好處于價格的塔尖位置,。如果未來房價出現(xiàn)較大幅度下跌，金融機構就賠大了,。美國的金融機構之所以敢于零首付給包括失業(yè)人員在內(nèi)者發(fā)放住房貸款,，就是預期房價會大幅度上漲。結果,，房價大跌使得金融機構損失嚴重,，雷曼兄弟倒閉引發(fā)金融危機。
另外,，即使未來房價大幅度走高,，也面臨住房養(yǎng)老者毀約的風險。從利率市場走勢來看,，金融機構和住房養(yǎng)老者都將面臨利率風險,。如果未來利率走高，那么,，住房養(yǎng)老者就相對遭受經(jīng)濟損失;如果利率走低,，金融機構又遭遇損失。現(xiàn)在,，中國正在進行利率市場化改革,，一個時期內(nèi)預期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養(yǎng)老者面臨較大經(jīng)濟損失的可能性,，極有可能使得其毀約,。
真正意義上的住房養(yǎng)老，貸款額度是終生按期支付的,，而不是以十年二十年為確定期限,。這就給貸款提供者帶來一個長壽風險問題。當借款人長壽時,，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產(chǎn)的價值,，對貸款提供者不利。相反,，當借款人短壽時,，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產(chǎn)價值，這對借款人不利,。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況,，貸款提供者遭遇的壽命風險要大于借款者。
同時，中國大陸房屋的70年產(chǎn)權問題,、金融機構的流動性風險問題,，以及住房維護修繕的道德風險問題等都是中國以房養(yǎng)老的障礙。因此,，住房養(yǎng)老模式更適應市場法制健全,、市場穩(wěn)定波動小、百姓思想觀念比較開放,，特別是養(yǎng)老醫(yī)療體系健全,、百姓無后顧之憂的國度。
住房養(yǎng)老只能作為養(yǎng)老的一種補充,，供養(yǎng)老者自愿,、自由選擇。比如,，住房比較多的退休老人，想提高一下養(yǎng)老生活標準和質(zhì)量,，補充除了維持基本生活按月領取養(yǎng)老金以外的高質(zhì)量退休生活資金,，采取以房養(yǎng)老不失為一種好辦法。
中國已經(jīng)進入人口老齡化快速發(fā)展階段,，2012年底60周歲以上老年人口已達1.94億,，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億,。養(yǎng)老矛盾日益突出,，最大的問題是養(yǎng)老金不足。而社會保障支出僅占我國財政支出的12%,，遠低于發(fā)達國家30%至50%的比例,。財政應彌補歷年養(yǎng)老金欠賬以應對未來養(yǎng)老金不足問題�,！耙苑筐B(yǎng)老”只能作為基本養(yǎng)老的有益補充,，絕不能也不會代替基本養(yǎng)老。