目前，全國排名前50位的房企所占的市場份額僅有三成，可見有實(shí)力轉(zhuǎn)型和找到新機(jī)會(huì)的新來者畢竟是少數(shù),。據(jù)此可判斷，鑒于房地產(chǎn)諸多優(yōu)勢正在趨勢性消退,，未來退出市場的將是大多數(shù)，而且多數(shù)將無人接盤,。
隨著一些區(qū)域龍頭房產(chǎn)企業(yè)(如浙江興潤和惠州光耀等)的破產(chǎn),、行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)綠城轉(zhuǎn)讓控股權(quán)、中小房企老板“跑路”,、非主業(yè)上市公司退出地產(chǎn)業(yè)務(wù),，本輪樓市調(diào)整周期下的房企退出潮來得很兇猛，看來倒閉和破產(chǎn)規(guī)�,；�?qū)?chuàng)紀(jì)錄。有的專家甚至認(rèn)為,，從行業(yè)集中度的趨勢考慮,，未來將有九成房企會(huì)退出市場。
每遇樓市調(diào)整周期,，都會(huì)逼退一批從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),，特別是一些實(shí)力相對(duì)薄弱、資金鏈脆弱的中小房地產(chǎn)企業(yè),。但是,，隨著政策松綁或樓市回暖，房地產(chǎn)業(yè)又總會(huì)成為眾多企業(yè)眼中的“香餑餑”,。根據(jù)中房協(xié)與蘭德咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù),，我國房企數(shù)量從2003年的3.7萬家增加到2007年的8.6萬家;在2008年樓市進(jìn)入大幅度調(diào)整期后，房企數(shù)量降到6萬家左右;在2009年擴(kuò)大內(nèi)需的刺激下,，房企數(shù)量又上升到8.5萬家左右,，目前基本維持在8萬以上的規(guī)模。
目前,，國民經(jīng)濟(jì)23個(gè)大行業(yè)中都有涉足房地產(chǎn)的上市公司,。在前兩輪上漲周期中，實(shí)體企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)主要有幾個(gè)方面的原因：首先是高利潤的刺激,。過去十年,，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率在15%至30%之間，凈利潤增幅在各行業(yè)中的排名從未跌出前五位,。由于實(shí)體行業(yè)產(chǎn)能過剩,、競爭激烈、外需疲軟、融資成本上升,，凈利潤增幅與房地產(chǎn)行業(yè)差距一般在10個(gè)百分點(diǎn)之外,，房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的虹吸效應(yīng)很突出。
在前兩輪房地產(chǎn)上漲周期(2003-2007,、2009-2010)中,，土地溢價(jià)收益顯著，而銀行貸款和資本市場對(duì)房地產(chǎn)融資大門敞開,，房地產(chǎn)融資功能突出：一方面,，資本市場給予相關(guān)上市公司較高估值，凡與房地產(chǎn)掛鉤的上市公司,，在融資或再融資時(shí)都可獲得超募,。而上市公司的母公司若有國有背景，則一般會(huì)通過土地注入上市公司來間接融資;另一方面,，非上市企業(yè)既能以土地來抵押獲得銀行貸款,，也能獲得土地持有期的溢價(jià)收益。
第三個(gè)原因是地方政府的助推,。地方政府招商引資往往會(huì)給予企業(yè)更多的土地,、辦公場所作為優(yōu)惠條件，間接刺激實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn),。例如,，很多企業(yè)都將多余的土地拿來開發(fā)房地產(chǎn)，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)里的科技型企業(yè)基本上都有一塊不菲的租賃收益,。同時(shí),，地方政府在土地整備、區(qū)域開發(fā)上,，也需要更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,，特別是一些融資能力強(qiáng)、與地方政府關(guān)系密切的地方龍頭企業(yè)或上市公司,。
更強(qiáng)大的推力還在于,，過去10年房地產(chǎn)上漲周期中，樓市給人的最強(qiáng)烈的感覺就是“沒有賣不出去的房子”,。只要能搞定土地和融資,，盈利就是鐵板釘釘?shù)氖虑椋康禺a(chǎn)經(jīng)營無任何技術(shù)含量,。對(duì)于很多企業(yè)來說,，整合政府資源比經(jīng)營更重要，依靠政府在土地,、規(guī)劃和稅收方面的支持,，并用土地抵押來融資,，就能輕松獲得超額收益。因此,，哪怕是一些硬生生擠入的外行,，也能活得非常滋潤。
但是,，本輪調(diào)整周期開啟后,，房地產(chǎn)的諸多優(yōu)勢正在趨勢性消退。首先,，行業(yè)凈利潤連續(xù)4年下滑,，2013年的凈利潤水平只有16%。在銀行,、信托等傳統(tǒng)融資渠道開始減配房地產(chǎn),、利率上升周期開啟、樓市走向過剩的背景下,，行業(yè)凈利潤水平將繼續(xù)下滑;其次,，土地的融資功能急劇衰退。目前,，上市公司涉足房地產(chǎn)的,，不僅融資之路基本被堵死，而且估值大幅縮水,，其實(shí)體主業(yè)的正常融資也大受連累。除一線和少數(shù)二線城市外,，絕大多數(shù)城市的土地市場開始去泡沫而成為融資禁入的城市;再次,，行業(yè)開始規(guī)范，綜合體優(yōu)惠政策越來越少,，國土部禁止地方以補(bǔ)貼形式減免土地出讓款,，商辦用地禁止變相開發(fā)住宅，工業(yè)用地不能隨意改變功能等一系列規(guī)定下,，地方政府助推作用在減弱;最后,，在過剩時(shí)代，基于差異化需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì),、良好的營銷和管控,、挖掘增值業(yè)務(wù)(物業(yè)管理、智慧社區(qū)和房地產(chǎn)金融等)是房企核心競爭力的關(guān)鍵,。再靠產(chǎn)品復(fù)制和公關(guān)政府已難以為繼,。
過去兩輪調(diào)整周期中，樓市下調(diào)因政策推力所致(而非需求下滑),，因而房企退出更多表現(xiàn)在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓,，那時(shí)想接盤的兼并方或收購方大有人在,，所以房企沒有出現(xiàn)大批破產(chǎn)或倒閉。而本輪樓市調(diào)整情形大不同,，并非因政策擠壓所致,，而是行業(yè)趨勢性下行(非周期性下行)，單純追求資產(chǎn)盈利的時(shí)代告終,。盡管部分房企破產(chǎn)會(huì)以兼并收購的方式體現(xiàn),，特別是占據(jù)區(qū)位價(jià)值較好的一些公司，但無人接盤式的破產(chǎn)倒閉案例會(huì)大幅度增加,，或許會(huì)有地方政府救助,，但這一趨勢無法阻擋。就此看來,，或許房企破產(chǎn)倒閉潮才剛剛開啟,。
一些先知先覺、順應(yīng)形勢的龍頭房企已在快速轉(zhuǎn)型,，如萬科正逐漸告別“快周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)盈利模式,，轉(zhuǎn)而向城市配套綜合服務(wù)商、下沉社區(qū)轉(zhuǎn)型,，挖掘與房地產(chǎn)相關(guān)卻被遺忘的城市公共服務(wù)配套,、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)生活增值服務(wù)等,。當(dāng)然,，一邊在退出，另一邊也有新來者,，如保險(xiǎn),、商業(yè)性醫(yī)療企業(yè)等進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，商業(yè)銀行,、商業(yè)零售,、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和影視傳媒等進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)等,。這些新來者有三個(gè)考慮：一是打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，尋找房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合收益,，如保險(xiǎn),、醫(yī)療企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，以打通上游醫(yī)療保險(xiǎn),、中游養(yǎng)老地產(chǎn)和下游老年康復(fù)護(hù)理等;另一個(gè)意圖就是出于近年來房租上漲的考慮,，為將成本內(nèi)部化而進(jìn)入房地產(chǎn)，典型的就是商業(yè)銀行,、商業(yè)零售企業(yè);三是打破傳統(tǒng)盈利模式,，掌握新的細(xì)分市場,，如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、平安銀行進(jìn)入房地產(chǎn)電商等,。目前,，全國排名前50位的房企所占的市場份額僅有三成，可見有實(shí)力轉(zhuǎn)型和找到新機(jī)會(huì)的新來者畢竟是少數(shù),。據(jù)此可判斷,，未來退出市場的將是大多數(shù)，而且多數(shù)將以無人接盤式的倒閉破產(chǎn)形式退出,。