6月18日公布的全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)很糟糕,。自2012年6月以來,，房價指數(shù)環(huán)比漲幅首次由正轉負,。隨著今年整個市場步入降溫通道,，各個房企庫存壓力不斷加大。雖然很多房企加大了促銷力度,，但很明顯,，購房者不買賬，而是選擇繼續(xù)觀望的態(tài)度,，這使得房企的資金周轉速度進一步放緩,。
房價下跌，對于房企尤其是中小規(guī)模房企來說,，自然不是一件令人愉快的事,。因為房價下跌，伴隨的是整個市場成交量的下滑,。從今年房企高調制定的銷售目標看,，此類房企會因為銷售價格的下滑，而導致銷售業(yè)績難以提振,。最糟糕的是,，整個成交量并沒有因為價格的下滑而上升。中小房企以價換量的策略失效,。
與大型房企相比,，中小房企對此類房價下跌帶來的效應會更厭惡。此類中小房企當時之所以進入樓市開發(fā),，原因就是看中了房價高速成長的空間。如今房價出現(xiàn)了環(huán)比下滑,，那么對其盈利目標自然是一個很大的傷害,。更為重要的是,，部分中小房企在去年業(yè)績不錯的情況下，咬牙進行了高價拿地,，希望能獲取房價上漲帶來的利好,。但很遺憾，今年部分城市房價或有步入頹勢的跡象,。此類中小房企本身品牌力就比較弱,，未來市場份額的擴大顯然成為奢想。
樓市狀況繼續(xù)惡化的同時,，金融信貸也沒有實質性的放寬,，這對中小房企的打擊力度自然比較大。大型上市房企可以借A股市場和海外市場拓寬融資渠道,，但中小房企就沒轍了,。在這種情況下，越來越多的中小房企選擇到股權交易所進行股權交易,，自然符合預期,，筆者認為，這樣的策略也將成為主流,。
從北京產(chǎn)權交易所的掛牌數(shù)據(jù)看,，今年有多家無錫小房企在此進行股權交易。此類房企為國有獨資企業(yè),，卻依然難以在當?shù)刂\求市場空間,。這和無錫樓市較差的庫存去化狀況密切相關。此類中小房企銷售渠道過于狹窄,、產(chǎn)品定位有偏差,、定價權較軟弱，所以在市場的競爭下容易淘汰出局,。
更糟糕的是,，即便市場不降溫，此類中小房企的出路也會比較窄,。觀察目前土地市場TOP50企業(yè)拿地排行榜,，幾乎沒有中小房企的身影。房企土地獲取困難,，業(yè)務自然要收窄,。更嚴重的是，很多不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè),，會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)板塊的虧損正逐漸侵蝕主業(yè)的發(fā)展,。“大魚吃小魚,，小魚吃蝦米”的格局在凸顯,，產(chǎn)權交易所自然成為中小房企生存的“庇護”場所,。
那么，此類進入產(chǎn)權交易所的房企,，一般具備什么樣的特征?
從經(jīng)濟,、業(yè)務、業(yè)績等指標看,，此類中小房企多帶有弱不禁風的特點,。一般注冊資本在200萬~1億元的水平，職工數(shù)在20~50人范圍內,，多屬于二級資質的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè),。經(jīng)濟性質基本上是有限責任公司，而企業(yè)類型甚至包括了國有控股企業(yè),。此類房企經(jīng)營業(yè)績較差,，年銷售額低于20億元。而從業(yè)務結構上看,，此類房企業(yè)務經(jīng)營比較“雜”,，除了開發(fā)業(yè)以外，還涉足了建筑業(yè),、物業(yè)管理,、家居裝修、物資供銷等業(yè)務,。
過去中小房企也具備這樣一個企業(yè)資源稟賦,，為什么能夠存活下來?關鍵點在于融資渠道的因素。此前此類房企可以依賴信托工具等獲取資金,，雖然成本高,，但房產(chǎn)項目的增值速度會很快趕超此類融資成本，進而為后續(xù)發(fā)展提供持續(xù)資金流,。不過,，隨著對信托違約的各類擔憂增加、銀行信貸收緊等,，此類中小房企會發(fā)現(xiàn)融資渠道的開拓難度在持續(xù)加大,。
雖然國家一直在保護中小企業(yè)，但房地產(chǎn)行業(yè)顯然和這個格調有差異,。過去此類中小房企在制度紅利下能夠盈利,，但是隨著產(chǎn)業(yè)結構調整、公司治理要求的提高,、對企業(yè)審計的力度加大,，很多中小房企逐漸喪失了經(jīng)濟優(yōu)勢和政治優(yōu)勢。當房地產(chǎn)盈利空間收窄時,，此類中小房企就會尋求產(chǎn)權交易所的“庇護”,。
產(chǎn)權交易所成為此類業(yè)績不佳房企的圈子,，那么,，別的房企進入,，是否有損企業(yè)自尊?實際上，產(chǎn)權交易所提供的是融資渠道重整的機制和場所,，這才是此類平臺建立的初衷,。很多中小房企在業(yè)務和融資渠道收窄的時候，在這個平臺上恰好能找到新的機會,。
從這個角度看,，中小房企股權甩賣并非壞事，這恰是公司實現(xiàn)治理結構轉變的一個重要方式,。那么,，中小房企進入該市場前，應該優(yōu)先考慮哪幾項指標呢?從業(yè)績穩(wěn)定增長和產(chǎn)權獨立性的角度看,，中小房企顯然不愿意過早進入產(chǎn)權交易所,。不過從保有企業(yè)資產(chǎn)、獲取新的融資渠道等角度看,，當部分經(jīng)營指標和財務指標發(fā)出預警時,，房企就需要考慮進入產(chǎn)權交易所了。
從經(jīng)營的規(guī)模上看,，如果房企的年銷售額低于1億元,，就基本上屬于未來業(yè)績拓展困難的企業(yè)。如果未來還有繼續(xù)發(fā)展的意向,，那么甩賣部分股權,、改善治理結構是最優(yōu)策略。
從財務指標看,，當資產(chǎn)負債狀況持續(xù)惡化時,，也要考慮進入產(chǎn)權交易所。當負債額接近甚至超過資產(chǎn)額,、企業(yè)后續(xù)的可售庫存不足時,，此類中小房企就要從“賣樓”轉變?yōu)椤百u企業(yè)”的路徑上來。這個時候,，往往也是營業(yè)利潤和凈利潤雙雙為負數(shù)的時候,。從減少企業(yè)的資金損耗、控制企業(yè)的資金占有成本角度看,，盡早涉足此類產(chǎn)權交易是上策,。
在目前各大產(chǎn)權交易所掛牌的房企中，掛牌價格多為10億元以下,。所以從企業(yè)估值角度看,，當房企的未來估價朝這個水平下方運動時,，也要考慮涉足產(chǎn)權交易。
當然,，最為簡便的方法就是檢查流動性指標,。當現(xiàn)金流動狀況偏緊的時候，硬撐的做法并不利于企業(yè)的成長,。因為這樣一來,，資金窟窿反而會越補越大。
在實踐中,，負債規(guī)模容易確定,，而資產(chǎn)規(guī)模的賬面價值和評估價值會有較大的出入。所以中小房企在評估價值時,，需要考慮這一點,。畢竟中小房企融資渠道不大，稍微偏高的杠桿率,，就可能會進一步加大投資者的擔憂,，從而影響企業(yè)的估值和最后的股權交易。
一旦明確進入產(chǎn)權交易所,，房企就需要考慮交易策略,。從股權的切割角度看，無非是兩種策略,，分別對應不同的經(jīng)營目標,。第一種是“割肉”的策略，即掛牌的僅是該房企部分股權,。這樣的交易有助于后續(xù)的項目開發(fā),。這對于中小房企緩解資金壓力、引入新的投資者,、改善公司治理結構等都有利好,。第二種是簽訂“賣身契”的策略。此類策略下,，房企拋售100%的股權,。此類交易能實現(xiàn)房企資產(chǎn)的變現(xiàn)，有利于新的產(chǎn)業(yè)拓展,。
在股權交易中,，如何為股權進行定價成為關鍵。中小房企需要在合規(guī)情況下
“粉飾”自己的股權價值,。首先要和資產(chǎn)評估公司,、律師事務所、會計師事務所等機構詳盡溝通，注重在尊重數(shù)據(jù)的情況下讓企業(yè)價值更大地展現(xiàn)出來,。同時,，在產(chǎn)權交易所中，也不一定要通過掛牌的方式進行,。從目前很多產(chǎn)權交易所的實際交易情況看,，很多屬于私下洽談的模式。此類模式下,，如果中小房企沒有達到
“非賣不可”的地步,，那么就可以在定價上趨于強硬,，即要善于放大股權和企業(yè)價值,。