目前整個(gè)樓市處于“是否救市”的爭(zhēng)議之中,，而各類宏觀政策的調(diào)整,，都容易將其和樓市進(jìn)行掛鉤,。近日央行宣布,，自6月16日起,，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行,，下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),。此類定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的做法,，并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么,，緣何會(huì)在樓市中再次引起爭(zhēng)議呢?
這不由讓人聯(lián)想到一古語(yǔ)：不是風(fēng)動(dòng),，不是幡動(dòng)，仁者心動(dòng),。此次定向降準(zhǔn),，并沒(méi)有改變整個(gè)貨幣政策的走勢(shì)。在“三農(nóng)”和小微企業(yè)內(nèi)部,，也沒(méi)有表露出明顯的市場(chǎng)活躍,。反倒在樓市出現(xiàn)了各類解讀，似乎定向的流動(dòng)性釋放是為樓市而來(lái)的,。定向降準(zhǔn)政策之所以能觸動(dòng)房企心弦,，在于樓市太寂寞了。持續(xù)收緊的貨幣環(huán)境讓房企感覺(jué)不自在,，其對(duì)流動(dòng)性的注入有比較高的企盼,。
2000年至2009年，作為樓市高速增長(zhǎng)的10年,，恰也是流動(dòng)性
“泛濫”的10年,。整體上看，無(wú)論是開發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸,，都處于一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境,。房企、地方政府和購(gòu)房者,，習(xí)慣在此類環(huán)境下謀求各自的利益,。“金融刺激樓市發(fā)展”的做法成為理所當(dāng)然,。
如今樓市資金比較饑渴,，降低存款準(zhǔn)備金率的做法自然讓房企欣喜若狂。從今年初開始,，商業(yè)銀行銀根收緊,，惜貸心理很重。樓市降溫下,，部分房企卻并不慌張,，原因是他們認(rèn)為地方政府會(huì)率先進(jìn)行救市,。果不其然，部分高庫(kù)存的城市紛紛進(jìn)行了各類政策松綁,。從這個(gè)角度看,，房企預(yù)料當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)也會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的流動(dòng)性注入，從而進(jìn)行救市,。
不過(guò),，此次定向降準(zhǔn)，可能要讓房企失望了,。從政策波及的領(lǐng)域看,，和房地產(chǎn)行業(yè)并無(wú)關(guān)聯(lián)，而是圍繞“三農(nóng)”和小微企業(yè)領(lǐng)域展開,。從流動(dòng)性的規(guī)�,？矗膊⒉桓�,。即便考慮到貨幣乘數(shù)效應(yīng),、部分資金有望流向樓市等因素，能給房地產(chǎn)進(jìn)行資金補(bǔ)給的規(guī)模還是不夠,。目前的流動(dòng)性注入領(lǐng)域和規(guī)模,，和房企所期待的有很大落差，這是風(fēng)馬牛不相及的兩個(gè)范疇,。
此前央行約談商業(yè)銀行,，要求加快信貸審批節(jié)奏、提高信貸規(guī)模,，所以房企認(rèn)為,，這是央行釋放大規(guī)模流動(dòng)資金的前兆。但實(shí)際上,，從央行此次降準(zhǔn)的做法可以看出,，央行并沒(méi)有任何強(qiáng)刺激的意圖。此次定向降準(zhǔn)覆蓋大約2/3的城商行,、80%的非縣域農(nóng)商行和90%的非縣域農(nóng)合行,，但很明顯，此類刺激政策刻意躲避了房地產(chǎn)領(lǐng)域,。
房企失落的心弦就是這樣被觸動(dòng)的,。房企顯然不習(xí)慣資金緊張的格局，信貸環(huán)境越緊,，房企的資金饑渴癥就會(huì)越嚴(yán)重,。雖然很多地方進(jìn)行了救市，但從央行的層面看,，還是一個(gè)比較“麻木”的心態(tài),，并不會(huì)刻意創(chuàng)造積極寬松的貨幣環(huán)境,。所以，當(dāng)定向降準(zhǔn)的政策出臺(tái)后,，并不能發(fā)揮望梅止渴的功效,，房企終究感覺(jué)此類政策不解渴,。
不過(guò),，當(dāng)房企再次冷靜思考此類政策時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn),，看似毫不相關(guān)的政策,，實(shí)際上還是能觸動(dòng)房企多個(gè)層面的心弦。房企恰有機(jī)會(huì)來(lái)進(jìn)行反思和感悟,。
農(nóng)村市場(chǎng)的發(fā)展空間大,。過(guò)去房企都圍繞城市房地產(chǎn)而展開，對(duì)于農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展顯然是忽略的,。農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著目前農(nóng)地入市政策的實(shí)施,，面臨較好的發(fā)展機(jī)遇。從定向降準(zhǔn)的政策看,，其對(duì)農(nóng)村市場(chǎng)提供了規(guī)格較大的禮遇,，這是過(guò)去農(nóng)村市場(chǎng)從沒(méi)享受過(guò)的。隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,，農(nóng)村的房地產(chǎn)發(fā)展將面臨新機(jī)遇,。目前的金融資源注入可以說(shuō)是一個(gè)良好開端。
剛需住房市場(chǎng)依然是后續(xù)政策保護(hù)的重點(diǎn),。此前央行約談商業(yè)銀行,，本身就說(shuō)明對(duì)剛需住房需求的重視和保護(hù)。央行愿意進(jìn)行各類刺激,，但必須保障資金流入剛需購(gòu)房群體中,。全面降準(zhǔn)的做法，容易讓很多投資投機(jī)需求鉆空子,。所以,，央行才會(huì)采取定向降準(zhǔn)的迂回戰(zhàn)略。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)將比虛擬經(jīng)濟(jì)面臨更多金融支持,。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化一個(gè)重要表現(xiàn)就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征在消退,，而被各類投資投機(jī)因素所困擾。從此次降準(zhǔn)可以看出,，如果樓市能夠加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成分,，那么依然能享受到政策和資金的眷顧。而如果不積極轉(zhuǎn)型,，那么各類金融刺激政策將會(huì)繼續(xù)疏遠(yuǎn)樓市,，各類投資型資本甚至?xí)媾R金融政策嚴(yán)苛的監(jiān)管,。
中小企業(yè)依然能受到保護(hù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)下,，房企產(chǎn)生了一個(gè)幻覺(jué)：中小房企注定是政策的靶心,，將面臨被淘汰的各種可能。但很明顯,，定向降準(zhǔn)依然對(duì)小微企業(yè)進(jìn)行了金融保護(hù),。這對(duì)于部分中小房企來(lái)說(shuō)，如何在目前市場(chǎng)環(huán)境中謀求轉(zhuǎn)型,，并積極迎合地方政府的需求,，將是保有市場(chǎng)份額的關(guān)鍵。
樓市不能一直被捧著,。今年以來(lái),，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面不算很好，所以房企有幻想：新一輪刺激計(jì)劃即將到來(lái),，而且會(huì)以樓市作為注水口,。但是，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下,，各級(jí)政府顯然不再愿意借助樓市來(lái)進(jìn)行各類刺激,，原因是這容易把此前限購(gòu)限貸政策的本意給抹殺了。所以,，央行目前進(jìn)行的定向降準(zhǔn)的微刺激策略,，就是防范樓市再次被追捧的風(fēng)險(xiǎn)。讓樓市成為宏觀經(jīng)濟(jì)中一個(gè)普通的角色,，將是各類政策出發(fā)前必須考慮的前提,。
可以預(yù)計(jì)，從目前定向降準(zhǔn)的做法看,，房企對(duì)流動(dòng)性高規(guī)模的注入幻想會(huì)破滅,，進(jìn)而在經(jīng)營(yíng)策略上做出調(diào)整�,？梢灶A(yù)計(jì),，未來(lái)房企將在以下領(lǐng)域做新的探索：積極下鄉(xiāng)，投身到新一輪的農(nóng)地建設(shè)和農(nóng)村住房改革大潮中;各類產(chǎn)品開發(fā)重視剛性需求,，對(duì)于高端物業(yè)的開發(fā)規(guī)模會(huì)自覺(jué)進(jìn)行壓縮;房地產(chǎn)投資開發(fā)將加大去虛擬經(jīng)濟(jì)色彩的力度,，不斷還原樓市原始本質(zhì);部分中小房企會(huì)積極謀求轉(zhuǎn)型，從而爭(zhēng)取各類政策的眷顧;房企發(fā)展樓市的傲慢姿態(tài)會(huì)降低,，并真正將其置于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中,。
此次定向降準(zhǔn)，若從房企對(duì)流動(dòng)性注入的企盼角度看,，可能意義不大,。不過(guò),，恰是這樣一個(gè)政策，給房企真正上了一堂課,。房企失落的心弦被觸動(dòng),，但學(xué)會(huì)了反思。彷徨的樓市泛起漣漪,，將比注入流動(dòng)性的簡(jiǎn)單做法更有價(jià)值,。