雖然各個(gè)機(jī)構(gòu)在年前就預(yù)警了樓市將降溫,，但樓市降價(jià)潮的力度還是高于預(yù)期,。地方政府在這一輪短周期中也失去了調(diào)控的耐心和主見(jiàn)。去年第四季度,，很多地方為了完成房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo),，升級(jí)了限購(gòu)限貸令,。而在今年降價(jià)潮的背景下，部分城市卻又紛紛進(jìn)行了救市,，甚至有個(gè)別城市推出了“限降令”,。
看似很矛盾的做法，其實(shí)吻合了此前一直強(qiáng)調(diào)的調(diào)控基調(diào)：保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展,。所以無(wú)論是打壓還是扶持,，終究是為了實(shí)現(xiàn)樓市的健康發(fā)展。在房?jī)r(jià)總趨勢(shì)看漲的背景下,，關(guān)注的焦點(diǎn)自然是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的軟著陸,，也即構(gòu)筑穩(wěn)定價(jià)格的防火墻。
這次降價(jià),，其實(shí)很矛盾,，也沒(méi)邏輯，更有誤導(dǎo)作用,。部分城市,、房企和樓盤(pán)的降價(jià)行為更是缺乏紀(jì)律和道德約束�,？梢哉J(rèn)為,，這并非一次嚴(yán)格意義上的降價(jià)，副作用是擾亂了市場(chǎng)秩序,。無(wú)論是信貸因素還是市場(chǎng)預(yù)期因素,，都對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生了直接的刺激作用,，但不能理解為實(shí)質(zhì)性的影響作用。因?yàn)檫@兩個(gè)因素在每一輪房地產(chǎn)短周期中都會(huì)有寬有緊,、有高漲有低落,。既然在持續(xù)地波動(dòng)，那么本身就沒(méi)有拐點(diǎn)一說(shuō),，而建立在此類(lèi)因素上的房?jī)r(jià)變動(dòng)也應(yīng)該理解為暫時(shí)的現(xiàn)象,。
從整個(gè)信貸環(huán)境看，今年金融環(huán)境比較緊張,。2013年盡管出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張等危機(jī),，但房企的資金狀況總體還是充裕的。很多房企借市場(chǎng)回暖,，完成了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，也為其增加了流動(dòng)性。但是2014年以來(lái),，在銀行惜貸的心理支配下,，整個(gè)市場(chǎng)資金面出現(xiàn)惡化，貨幣環(huán)境進(jìn)入緊張局面,。
這樣一個(gè)緊張局面,，對(duì)供需兩端都有致命打擊。對(duì)房企來(lái)說(shuō),，開(kāi)發(fā)貸的獲取變得困難,，進(jìn)而會(huì)加劇庫(kù)存去化的壓力。尤其在去年末高調(diào)拿地的房企,，基本上都會(huì)面臨一個(gè)資金緊張的尷尬,，這會(huì)產(chǎn)生降價(jià)的沖動(dòng)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，缺乏信貸的支持,，購(gòu)房成本會(huì)急劇上升，進(jìn)而會(huì)延緩購(gòu)房的節(jié)奏,，倒逼房?jī)r(jià)的下調(diào),。
市場(chǎng)預(yù)期的變化，在今年這個(gè)降價(jià)潮中頗有影響力,。杭州部分樓盤(pán)降價(jià),，本身是個(gè)別城市的做法,，但影響力為什么會(huì)如此大?這其實(shí)就是一個(gè)蝴蝶效應(yīng)的反映,，本質(zhì)上說(shuō)明市場(chǎng)有一定的脆弱性。
不過(guò)這樣的降價(jià),，終究是暫時(shí)的,，并且和實(shí)際情況有一定出入�,，F(xiàn)實(shí)中，很多購(gòu)房者存有疑惑,。很多樓盤(pán)打出了降價(jià)促銷(xiāo)的廣告,，但當(dāng)購(gòu)房者興沖沖地前往售樓處時(shí)，卻會(huì)被告知此類(lèi)降價(jià)樓盤(pán)早已售罄,。購(gòu)房者若要買(mǎi)房,，只能選擇另一批沒(méi)有降價(jià)的樓盤(pán)。如此一來(lái),，很多購(gòu)房者感覺(jué)受到了欺騙,。購(gòu)房者也開(kāi)始正視這樣一個(gè)事實(shí)：市場(chǎng)中確實(shí)有很大一部分觀望者，但價(jià)格并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下滑,。很多降價(jià)停留在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上,，或者停留在寥寥無(wú)幾的幾個(gè)尾盤(pán)上，和真實(shí)感受有很大差距,。
樓市中有沒(méi)有真正降價(jià)的案例?答案是肯定的,。溫州就是一個(gè)典型的降價(jià)城市。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，自2013年7月以來(lái),，溫州房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)了環(huán)比下跌，一直到今年4月份,，持續(xù)了10個(gè)月,。同樣的，自2011年9月以來(lái),，溫州房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)了同比下跌,，一直到今年4月份，持續(xù)了32個(gè)月,。這樣的降價(jià),，是全面的、持續(xù)的,、且有實(shí)際意義的,，和目前部分城市的降價(jià)有本質(zhì)的區(qū)別。
從絕大多數(shù)城市看,，目前的降價(jià)還是一個(gè)表面的,、暫時(shí)的現(xiàn)象，可以定義為價(jià)格的硬著陸,。但價(jià)格并沒(méi)有真正被“馴服”,，如果信貸政策放松，價(jià)格依然會(huì)有反彈的空間。房?jī)r(jià)硬著陸的背景下,，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，即不能親身感受到降價(jià)帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在好處。很多購(gòu)房者依然會(huì)發(fā)現(xiàn),，房?jī)r(jià)沒(méi)有預(yù)料中的降價(jià),，不買(mǎi)房不踏實(shí)，買(mǎi)了房也不踏實(shí),�,？傮w看，降價(jià)沒(méi)有邏輯性,，購(gòu)房行為也沒(méi)有邏輯性,。
既然沒(méi)有邏輯，那么對(duì)于后續(xù)幾個(gè)月份的降價(jià)就不必大驚小怪,。從今年4月的數(shù)據(jù)可以看出,，全國(guó)70個(gè)大中城市一手住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.1%的水平。預(yù)料在5月份將步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,。但是,，現(xiàn)實(shí)中，很多樓盤(pán)并不是主動(dòng)降價(jià),，更多的是以?xún)r(jià)換量的策略體現(xiàn),。樓市依然很膠著，價(jià)格并沒(méi)有松動(dòng),。
既然有硬著陸,，那么什么是軟著陸?真正的軟著陸不是認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)處于下跌，而是認(rèn)為在這個(gè)環(huán)境中,，老百姓買(mǎi)房會(huì)越來(lái)越容易實(shí)現(xiàn),。也即樓市依然面臨一個(gè)高速增長(zhǎng)期，但購(gòu)房者的購(gòu)房能力會(huì)強(qiáng)于房?jī)r(jià)上漲的能力,。但為什么軟著陸的現(xiàn)象難以出現(xiàn)?很明顯,，從硬著陸向軟著陸轉(zhuǎn)變的過(guò)程，遇到了各類(lèi)阻力,。市場(chǎng)各個(gè)參與者一些基本環(huán)節(jié)沒(méi)有完成,，自然阻礙了這個(gè)過(guò)程的完成。
地方政府還在為地方財(cái)政收支等所困擾,。地方政府的融資渠道并沒(méi)有打通,，即便目前部分城市允許發(fā)行市政債券，但要全面推廣,，還需要一定時(shí)間,。從土地制度上看,，土地出讓還是要在一次性賣(mài)地的模式中兜圈，土地經(jīng)營(yíng)的思維還是難以確立,。目前有6個(gè)城市在試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，但也難以在短期內(nèi)得到推廣,。而且從城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的角度看,，很多城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重還是很高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整并非一蹴而就,。如果盲目打壓價(jià)格,，可能會(huì)引發(fā)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的一系列負(fù)面反應(yīng)。
購(gòu)房者如果有足夠的支付能力,，總體上會(huì)減弱觀望情緒,，而選擇積極入市。從目前的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)看,，絕大多數(shù)房?jī)r(jià)都超過(guò)了當(dāng)?shù)鼐用竦某袎悍秶�,。比如�?duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)10年以上,。通俗地理解,，在一線城市生活，需要不吃不喝至少10年時(shí)間,，才能買(mǎi)得起房,。買(mǎi)房如此困難，恰恰伴隨了房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)過(guò)程,。市場(chǎng)預(yù)期依然以看漲情緒為主流,，在僧多粥少的情況下，房?jī)r(jià)容易抬升,。
從城市的發(fā)展角度看,，雖然新型城鎮(zhèn)化利好部分人口遷往中小城市，但實(shí)際情況是,，大城市依然有更大的魅力,。一、二線城市依然是人口的聚集地,，這會(huì)使得此類(lèi)城市的房?jī)r(jià)面臨一個(gè)本能的漲價(jià)可能,。尤其隨著此類(lèi)城市住宅用地不斷趨于稀缺，更是會(huì)出現(xiàn)少量物業(yè)為多數(shù)購(gòu)房者角逐的可能,。這也使得此類(lèi)城市的房?jī)r(jià)漲易跌難,。
當(dāng)然，如果有足夠的時(shí)間來(lái)改變這些要素,，即地方政府不再為財(cái)政收支而困擾,、房企真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、購(gòu)房者面臨比較輕松的房?jī)r(jià)收入比、大城市人口不再扎堆聚集等,，那么房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)實(shí)質(zhì)性的下降,。這樣的下降，和目前因信貸和市場(chǎng)預(yù)期兩個(gè)因素帶來(lái)的降價(jià)有本質(zhì)的區(qū)別,。
這樣的軟著陸,，才是市場(chǎng)樂(lè)意見(jiàn)到的。目前市場(chǎng)很多觀點(diǎn)認(rèn)為,，2015年中國(guó)樓市將有一個(gè)本質(zhì)的轉(zhuǎn)向,。但若按此類(lèi)要素的調(diào)整節(jié)奏看，再給予一年時(shí)間,，仍顯不夠,。按此邏輯推算，這樣一個(gè)過(guò)程至少要在2020年才能完成,。而這樣一個(gè)對(duì)房?jī)r(jià)軟著陸的時(shí)間節(jié)點(diǎn)估計(jì),，還是偏樂(lè)觀的。