居民現(xiàn)金回報(bào)提高導(dǎo)致投資者買房偏好轉(zhuǎn)變、城市居民住房需求基本滿足,、外來工購(gòu)買力相對(duì)有限等因素影響下,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別瘋狂，到達(dá)價(jià)量增長(zhǎng)放緩乃至調(diào)整的拐點(diǎn),。由于短期內(nèi)不會(huì)有大量存量房入市,，其大規(guī)模崩潰的可能也非常小。
最近半年以來,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的變化,，許多地區(qū)無論新房還是二手房的成交量都顯著下降，房?jī)r(jià)也呈不同程度的增速放緩甚至下滑態(tài)勢(shì),。在這種情勢(shì)下,，過去3年來在全國(guó)70多個(gè)城市實(shí)行的房地產(chǎn)限購(gòu)政策是否應(yīng)該退出引起廣泛的議論，也有消息說住建部正在考慮允許各地方政府放開其限購(gòu)政策,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已到,。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局已經(jīng)轉(zhuǎn)變，通俗來講就是,，其拐點(diǎn)已經(jīng)來到,。為什么這么講?因?yàn)檫@一市場(chǎng)的主基調(diào)已經(jīng)由過去的瘋狂上漲轉(zhuǎn)變?yōu)闇睾蜕蠞q乃至于調(diào)整,。那么,，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模崩潰的結(jié)局呢?這種可能性非常小。房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模崩潰的主要原因必須是有大量的存量房入市,，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成沖擊,，而目前這種可能性非常小。
總的來說,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來新格局,，其基本特點(diǎn)就是交易量增長(zhǎng)逐步放緩，很多地區(qū)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)放緩或下降,。在此要強(qiáng)調(diào)的是,，這一新格局是多元化的，北上廣深等一線城市仍然具有價(jià)格上漲的壓力,，因?yàn)檫@些城市的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力和人口聚集能力仍然十分強(qiáng)勁,，不大可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅、大面積下降,。問題的關(guān)鍵是,，這一輪調(diào)整不能以過分犧牲交易量為代價(jià)，否則,，交易量的下降將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的放緩,，也會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來不利影響,。
針對(duì)這兩大需求，限購(gòu)政策應(yīng)該靈活的調(diào)整,。北上廣深等一線城市應(yīng)該按兵不動(dòng),。這些城市目前房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在，人口的聚集能力仍然上漲,，如果過快放開限購(gòu)政策的話,，人口將會(huì)膨脹，城市規(guī)模將會(huì)很快超過生態(tài)承載能力,，房?jī)r(jià)也會(huì)過快地上漲,，不利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其他城市應(yīng)該因地制宜,，放開外來戶籍人口的購(gòu)房限制,。那么，對(duì)于本地居民購(gòu)買第三,、四套房的限制是否應(yīng)該放開呢?筆者認(rèn)為應(yīng)該謹(jǐn)慎行事,。因?yàn)橛心芰?gòu)買多套住房的本地居民往往先知先覺，且資金實(shí)力較強(qiáng),，他們的投資行為會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的炒作,，從而使外地居民的買房需求難以滿足。
總之,，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)拐點(diǎn),，此時(shí)應(yīng)該順應(yīng)變化，不失時(shí)機(jī)地靈活調(diào)整限購(gòu)政策,，并不妨先從放開外地居民購(gòu)房限制開始;與此同時(shí),，市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)政策應(yīng)該實(shí)時(shí)跟進(jìn)，從而利用好這一拐點(diǎn),，營(yíng)造一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新格局。