有觀點認為,，房地產(chǎn)泡沫主要有三種類型,，一是過度建設(shè),，二是過度借貸,，三是價格過高。然而,，這一觀點的邏輯明顯混亂：過度建設(shè),、過度借貸、價格過高,，這三者不是并列關(guān)系,。其中，價格過高是泡沫的表象與結(jié)果,，過度借貸是推高價格的重要原因,，而過度建設(shè)跟價格過高關(guān)系不大，是供需關(guān)系變化過程的產(chǎn)物,，也即只有泡沫破滅后,，才會發(fā)現(xiàn)原來建設(shè)量過大。
具體分析上述觀點所指出的三個泡沫,。一是所謂過度建設(shè)形成的泡沫,。從房價泡沫內(nèi)在形成機制分析，起決定作用的是需求端而非供應(yīng)端,。從需求端分析，投資投機性購房需求的比重,，決定了房價泡沫是否會生成,，能形成多大的泡沫。在一個自住需求為主的住宅市場中，不容易產(chǎn)生泡沫,，比如鄂爾多斯和溫州的泡沫,，主要是投資投機性需求造成的。內(nèi)地絕大部分三四線城市的住宅市場需求,，都與二者不同,，是以自住為主導(dǎo)的，尤其是近兩年,。
筆者認為,，內(nèi)地的二線城市，主要包括計劃單列市和省會城市,，這些城市基本都屬區(qū)域核心城市,，可以說是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場中供需兩旺、形態(tài)最為健康的地區(qū),。至于三線城市,，主要是地級市，多數(shù)城市的人口仍在增長,，少數(shù)城市趨于停滯或減少,。由于土地不稀缺，地方政府對土地財政依賴度高,，所以土地供應(yīng)和住宅供應(yīng)量偏大,，形成了供大于求的市場格局。然而,，這些城市的房地產(chǎn)市場,，多處于“長個子”的階段，當?shù)鼐用竦母纳菩枨�,、舊城與城中村改造需求,、轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城的購房需求，形成較強的自住需求,。這類地區(qū)的居民確實已不太缺房住,，但缺乏品質(zhì)優(yōu)良的社區(qū)與產(chǎn)品。
當然,，確實也有少數(shù)三四線城市,，以及少數(shù)二三線城市的新城新區(qū)，住房供應(yīng)量嚴重過剩,。但一定要搞清楚整體局部的關(guān)系,，內(nèi)地房地產(chǎn)市場整體并不存在嚴重過剩(內(nèi)地城鎮(zhèn)地區(qū)的人均住房面積、人均臥室間數(shù),、戶均住房套數(shù),，這三個核心指標皆未飽和),，也沒有大泡沫，只是很小的局部,，存在“潰爛”,。
所謂的過度借貸產(chǎn)生泡沫。筆者認為,，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的重要因素,。但內(nèi)地還沒那么嚴重。從泡沫形成規(guī)律看,，房地產(chǎn)泡沫形成的重要條件是大量資金支持,，寬松貨幣政策和流動性過剩。除了境外熱錢涌入這一外部因素外,，導(dǎo)致流動性過剩的最重要因素是寬松的貨幣政策,。
從近幾年內(nèi)地貨幣政策看，情況還不錯,。2004-2007年,，房價漲幅總體偏大，但這期間的貨幣政策和房貸政策,，并非特別寬松,。從2004年就開始對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的偏快增長予以重視并步入加息通道，至2007年末累計加息9次,。但2004年—2006年收緊流動性的力度偏小,，從而失去調(diào)控良機，由此導(dǎo)致2007年不得不踩急剎車,。2008年四季度至2009年,，貨幣政策的寬松度，超過2008年之前很多年,，導(dǎo)致2009年-2010年房價大漲,。不過，在2010年至2011年,，貨幣政策和房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)緊縮,，抑制了房價漲幅。2013年,，政府將“防風險”作為主要經(jīng)濟工作目標之一,，控制信貸與貨幣增量、治理“影子銀行”,、防范金融風險,，這有助于抑制房價泡沫的滋長，房價漲幅并不算大,，但一線及少數(shù)二線城市,，由于供求矛盾,，導(dǎo)致房價大漲。
另外,，與美國及多數(shù)國家相比，內(nèi)地個人房貸的首付比例較高,。尤其是2010年調(diào)控以來,，首套房貸首付比例最低三成，二套房貸已升至六成,。這也就意味著,，居民購房的杠桿率，在國際上是偏低的,，根本就不存在個人購房的“過度借貸”問題,。
所謂價格過高的泡沫類型。筆者認為,，這只是房地產(chǎn)泡沫的表象或結(jié)果,，而且內(nèi)地房價過高。按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，2013年全國城鎮(zhèn)新建商品住宅成交均價為5850元每平米,，相比2012年上漲7.7%。2013年一線城市和少數(shù)二線城市房價漲幅確實明顯,，達二三成左右,，但部分二線城市和絕大部分三四線城市只是溫和上漲，溫州,、鄂爾多斯等還在下跌,。從購房需求的性質(zhì)看，2012-2013年這輪房地產(chǎn)短周期的房價上漲,，各地皆以自住需求為主導(dǎo),，投資投機性需求比重不超三成或二成，從房地產(chǎn)泡沫形成機制上,，缺少了大量投資投機性購房需求,，很難形成泡沫。
從房價收入比分析,，上海易居房地產(chǎn)研究院每年都跟蹤研究全國及主要城市的房價收入比變化,，2004年之前，全國城鎮(zhèn)地區(qū)的房價收入比為6倍多,，屬于合理區(qū)間,，2007和2009年曾高達8倍，近四年持續(xù)回落,，2013年只有7.3倍,，略高于6-7倍的合理區(qū)間,，基本上不宜定性為房價泡沫。當然,，溫州和鄂爾多斯的房價,，2009-2011年確實過高，確實脫離了經(jīng)濟與城市的基本面,。至于一線城市,，房價收入比多在12倍以上，對于普通居民而言確實偏高,，但國際上亦如此,。比如，紐約,、倫敦等國際大都市的房價收入比,，同樣高于全國水平。
數(shù)據(jù)顯示,，2013年香港樓市成交量大幅萎縮,，價格盤整中有所下跌。另外,，從房價收入比分析,，根據(jù)筆者的跟蹤與研究，2003年是上一輪香港房價的最低谷,，房價收入比只有6.4倍,，其后隨著香港房價持續(xù)上漲，2012年房價收入比已經(jīng)攀升至17倍,，而公認的具有較大房價泡沫的1997年(上一輪香港房價于1997年三季度見頂),，房價收入比為18倍。從這一關(guān)鍵指標可知,，近兩年香港房價已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的泡沫,。
綜上所述，筆者不認同所謂的“內(nèi)地房地產(chǎn)的泡沫遠比香港嚴重,，香港樓市甚至可以說沒有泡沫,。”今明兩年內(nèi)地樓市會出現(xiàn)短周期性質(zhì)的降溫,，也即降溫幅度不大,，房價絕不可能大跌。而去年已經(jīng)見頂并現(xiàn)疲態(tài)的香港樓市,，將在未來幾年出現(xiàn)顯著降溫,，這屬于中周期的深度調(diào)整，房價很可能累計下跌三成左右,。
此外,，隨著內(nèi)地樓市的降溫,，看空樓市的人越來越多。雖然筆者不認同過度悲觀論調(diào),，但也同意內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸發(fā)生重大變化,，支撐過去房價高增長、行業(yè)高利潤的因素都在慢慢淡化,。2010年是內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)最后一個高增長的年份,，而2011-2025年行業(yè)步入“白銀十年”，增速回落且利潤下滑,。但是，尚不至于出現(xiàn)房價大跌,、樓市崩盤的極端情況,。