房地產(chǎn)市場(chǎng)的差價(jià),，可比股市難抓多了,，因?yàn)榻灰灼陂L(zhǎng),，稅費(fèi)高。至于不顧承受能力,，用高比例貸款買(mǎi)房的做法,，我也不贊成，因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資,、“慢資產(chǎn)”,，不適合投機(jī)了。
最近接到兩位深圳朋友的電話,，都咨詢房子問(wèn)題,。第一位朋友計(jì)劃在深圳中心區(qū)購(gòu)買(mǎi)第四套房子，問(wèn)我是不是時(shí)候,。第二位朋友則想賣(mài)出惟一住房,，改為租房住，因?yàn)樗X(jué)得房?jī)r(jià)見(jiàn)頂了,。
這真是應(yīng)了那句老話：有人漏夜趕科場(chǎng),，有人辭官歸故里。其實(shí)不僅僅是普通人,，就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎?李澤楷以每平米3.4萬(wàn)元賣(mài)了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現(xiàn)樓,，孫宏斌則在附近以7.3萬(wàn)元每平米買(mǎi)了土地。
如今中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，2014年就是房?jī)r(jià)大分化之年,。我的判斷是,，長(zhǎng)期看，未來(lái)“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲,，“沒(méi)用”的房子將無(wú)底線下跌,。
什么是“有用”的房子?當(dāng)然就是可以租出去、可以賣(mài)出去的房子,。而這些房子,，只會(huì)出現(xiàn)在有人氣的地方。哪里最有人氣?當(dāng)然是一線城市的中心區(qū),。因?yàn)檫@里有最好的公共資源,、最好的工作機(jī)會(huì)和最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。當(dāng)然了,，這里還居住著中國(guó)最有錢(qián),、最有權(quán)的人，他們會(huì)千方百計(jì)維護(hù)自己家園的價(jià)值,，而且我相信他們有能力做到這一點(diǎn),。
中國(guó)的房子，跟歐美相比至少有八大不同：第一,，土地制度不同,，中國(guó)的土地是政府壟斷的，西方是私人產(chǎn)權(quán),、自由交易的,，這成為中國(guó)房?jī)r(jià)高的一大誘因;第二，城市模式不同,，中國(guó)人習(xí)慣了下樓有出租車(chē),，小區(qū)附近有地鐵、公交,，樓下就有便利店,。美國(guó)人買(mǎi)瓶醬油也要開(kāi)車(chē)十分鐘，除了紐約和大城市中心,，如果你不預(yù)約想打車(chē)非常困難,。中國(guó)人的天性，造成了中國(guó)城市擁擠,、高密度,，中心區(qū)房?jī)r(jià)貴，這跟歐美正好相反,。由于中國(guó)山多地少,，人口眾多,，所以中國(guó)城市發(fā)展想復(fù)制美國(guó)模式是不可能的。第三,，稅收制度不同,，中國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)，絕大部分在入住新房前繳納,，而歐美是在持有階段才繳納,，所以中國(guó)的稅收體制推高房?jī)r(jià),，西方抑制房?jī)r(jià),。第四，中國(guó)的公共資源分布不均衡,，大家更愿意到大城市,、到中心區(qū)住。歐美公共服務(wù)比較均等,，除了有學(xué)區(qū)概念,，其他都比較淡。第五,，中國(guó)社保體系不健全,，中國(guó)人買(mǎi)房養(yǎng)老意識(shí)非常強(qiáng)。第六,，歐美這些成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,，市場(chǎng)規(guī)范，投資渠道多,，熱錢(qián)有出路,，中國(guó)過(guò)去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜，所以普通百姓的資金大部分涌入樓市,，推高了房?jī)r(jià),。第七，中國(guó)幾千年的農(nóng)業(yè)社會(huì),，安土重遷,，買(mǎi)地買(mǎi)房是民族本能，這一點(diǎn)跟其他國(guó)家完全不同,。第八,，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率目前只有54%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)達(dá)到70%以上,，所以中國(guó)的大城市仍然可以吸引到大量外來(lái)人口,，而西方絕大多數(shù)城市人口增長(zhǎng)緩慢，甚至減少,。
正因?yàn)橛羞@八大不同,，中國(guó)的房子跟歐美的房子,，完全不是同一樣?xùn)|西。尤其是大城市中心區(qū)的房子,，它承載了太多的意義,，有著太多的附加值。至少?gòu)?014年開(kāi)始,，以前由2000多個(gè)大小城市分擔(dān)的全國(guó)投資性購(gòu)房需求,，目前已經(jīng)全面壓向?yàn)閿?shù)不多的幾個(gè)“最好的城市”。因?yàn)榇蠹叶伎辞宄�,，到這些城市買(mǎi)房子最安全,。與此同時(shí)，國(guó)土部要為500萬(wàn)人口以上的特大城市劃定邊界,，限制城市無(wú)限制侵占耕地,，要求調(diào)減建設(shè)用地規(guī)模，增加開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,。實(shí)在沒(méi)有土地可用的,，跳出去發(fā)展衛(wèi)星城。這些措施,，將給一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)提供堅(jiān)實(shí)的價(jià)格支撐,。
但也應(yīng)該看到，一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)的確已經(jīng)太高,，短期面臨調(diào)整的壓力,，甚至未來(lái)一兩年都方向不明。但如果你認(rèn)同房子是一種“慢資產(chǎn)”,，是家庭的資產(chǎn)之錨,，是長(zhǎng)期抗通脹的工具，而且你的資金流很充沛,，那么,，也許今年的某個(gè)時(shí)間，是入市的機(jī)會(huì),。而且我建議家庭只有一套住房的朋友,，不要“賭博性賣(mài)出”，試圖做差價(jià),。房地產(chǎn)市場(chǎng)的差價(jià),，可比股市難抓多了，因?yàn)榻灰灼陂L(zhǎng),，稅費(fèi)高,。至于不顧承受能力，用高比例貸款買(mǎi)房的做法,，我也不贊成,，因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資,、“慢資產(chǎn)”，不適合投機(jī)了,。
