房地產(chǎn)市場的差價(jià),，可比股市難抓多了,，因?yàn)榻灰灼陂L，稅費(fèi)高,。至于不顧承受能力,，用高比例貸款買房的做法，我也不贊成,，因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資,、“慢資產(chǎn)”，不適合投機(jī)了,。
最近接到兩位深圳朋友的電話,，都咨詢房子問題。第一位朋友計(jì)劃在深圳中心區(qū)購買第四套房子,，問我是不是時候,。第二位朋友則想賣出惟一住房，改為租房住,，因?yàn)樗X得房價(jià)見頂了,。
這真是應(yīng)了那句老話：有人漏夜趕科場，有人辭官歸故里,。其實(shí)不僅僅是普通人,，就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎?李澤楷以每平米3.4萬元賣了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現(xiàn)樓，孫宏斌則在附近以7.3萬元每平米買了土地,。
如今中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn),，2014年就是房價(jià)大分化之年,。我的判斷是,，長期看,，未來“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲,，“沒用”的房子將無底線下跌,。
什么是“有用”的房子?當(dāng)然就是可以租出去,、可以賣出去的房子,。而這些房子,，只會出現(xiàn)在有人氣的地方。哪里最有人氣?當(dāng)然是一線城市的中心區(qū),。因?yàn)檫@里有最好的公共資源,、最好的工作機(jī)會和最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。當(dāng)然了,，這里還居住著中國最有錢,、最有權(quán)的人，他們會千方百計(jì)維護(hù)自己家園的價(jià)值,，而且我相信他們有能力做到這一點(diǎn)。
中國的房子,，跟歐美相比至少有八大不同：第一,，土地制度不同，中國的土地是政府壟斷的,，西方是私人產(chǎn)權(quán),、自由交易的，這成為中國房價(jià)高的一大誘因;第二,，城市模式不同,，中國人習(xí)慣了下樓有出租車，小區(qū)附近有地鐵,、公交,，樓下就有便利店。美國人買瓶醬油也要開車十分鐘,，除了紐約和大城市中心,，如果你不預(yù)約想打車非常困難。中國人的天性,，造成了中國城市擁擠,、高密度，中心區(qū)房價(jià)貴,，這跟歐美正好相反,。由于中國山多地少，人口眾多,，所以中國城市發(fā)展想復(fù)制美國模式是不可能的,。第三，稅收制度不同,，中國涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi),，絕大部分在入住新房前繳納，而歐美是在持有階段才繳納，所以中國的稅收體制推高房價(jià),，西方抑制房價(jià),。第四，中國的公共資源分布不均衡,，大家更愿意到大城市,、到中心區(qū)住。歐美公共服務(wù)比較均等,，除了有學(xué)區(qū)概念,，其他都比較淡。第五,，中國社保體系不健全,，中國人買房養(yǎng)老意識非常強(qiáng)。第六,，歐美這些成熟市場經(jīng)濟(jì)國家,，市場規(guī)范，投資渠道多,，熱錢有出路,，中國過去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜，所以普通百姓的資金大部分涌入樓市,，推高了房價(jià),。第七，中國幾千年的農(nóng)業(yè)社會,，安土重遷,，買地買房是民族本能，這一點(diǎn)跟其他國家完全不同,。第八,，中國的城鎮(zhèn)化率目前只有54%左右，而發(fā)達(dá)國家已經(jīng)達(dá)到70%以上,，所以中國的大城市仍然可以吸引到大量外來人口,，而西方絕大多數(shù)城市人口增長緩慢，甚至減少,。
正因?yàn)橛羞@八大不同,，中國的房子跟歐美的房子，完全不是同一樣?xùn)|西,。尤其是大城市中心區(qū)的房子,，它承載了太多的意義，有著太多的附加值,。至少從2014年開始,，以前由2000多個大小城市分擔(dān)的全國投資性購房需求,，目前已經(jīng)全面壓向?yàn)閿?shù)不多的幾個“最好的城市”。因?yàn)榇蠹叶伎辞宄�,，到這些城市買房子最安全,。與此同時，國土部要為500萬人口以上的特大城市劃定邊界,，限制城市無限制侵占耕地,，要求調(diào)減建設(shè)用地規(guī)模，增加開發(fā)強(qiáng)度,。實(shí)在沒有土地可用的,，跳出去發(fā)展衛(wèi)星城。這些措施,，將給一線城市中心區(qū)房價(jià)提供堅(jiān)實(shí)的價(jià)格支撐,。
但也應(yīng)該看到，一線城市中心區(qū)房價(jià)的確已經(jīng)太高,，短期面臨調(diào)整的壓力,，甚至未來一兩年都方向不明。但如果你認(rèn)同房子是一種“慢資產(chǎn)”,，是家庭的資產(chǎn)之錨，是長期抗通脹的工具,，而且你的資金流很充沛,，那么，也許今年的某個時間,，是入市的機(jī)會,。而且我建議家庭只有一套住房的朋友，不要“賭博性賣出”,，試圖做差價(jià),。房地產(chǎn)市場的差價(jià)，可比股市難抓多了,，因?yàn)榻灰灼陂L,，稅費(fèi)高。至于不顧承受能力,，用高比例貸款買房的做法,，我也不贊成，因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資,、“慢資產(chǎn)”,，不適合投機(jī)了。
