房地產(chǎn)市場的差價,,可比股市難抓多了,,因為交易期長,稅費高,。至于不顧承受能力,,用高比例貸款買房的做法,我也不贊成,,因為房子以后就是一種防御性投資,、“慢資產(chǎn)”,不適合投機了,。
最近接到兩位深圳朋友的電話,,都咨詢房子問題。第一位朋友計劃在深圳中心區(qū)購買第四套房子,,問我是不是時候,。第二位朋友則想賣出惟一住房,改為租房住,,因為他覺得房價見頂了,。
這真是應(yīng)了那句老話:有人漏夜趕科場,有人辭官歸故里,。其實不僅僅是普通人,,就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎?李澤楷以每平米3.4萬元賣了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現(xiàn)樓,,孫宏斌則在附近以7.3萬元每平米買了土地。
如今中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點,,2014年就是房價大分化之年,。我的判斷是,長期看,,未來“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲,,“沒用”的房子將無底線下跌。
什么是“有用”的房子?當然就是可以租出去,、可以賣出去的房子,。而這些房子,只會出現(xiàn)在有人氣的地方,。哪里最有人氣?當然是一線城市的中心區(qū),。因為這里有最好的公共資源、最好的工作機會和最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境,。當然了,,這里還居住著中國最有錢、最有權(quán)的人,,他們會千方百計維護自己家園的價值,,而且我相信他們有能力做到這一點。
中國的房子,,跟歐美相比至少有八大不同:第一,,土地制度不同,中國的土地是政府壟斷的,,西方是私人產(chǎn)權(quán),、自由交易的,這成為中國房價高的一大誘因;第二,,城市模式不同,,中國人習(xí)慣了下樓有出租車,小區(qū)附近有地鐵,、公交,,樓下就有便利店。美國人買瓶醬油也要開車十分鐘,,除了紐約和大城市中心,,如果你不預(yù)約想打車非常困難。中國人的天性,,造成了中國城市擁擠,、高密度,中心區(qū)房價貴,,這跟歐美正好相反,。由于中國山多地少,人口眾多,,所以中國城市發(fā)展想復(fù)制美國模式是不可能的,。第三,稅收制度不同,,中國涉及房地產(chǎn)的稅費,,絕大部分在入住新房前繳納,而歐美是在持有階段才繳納,,所以中國的稅收體制推高房價,,西方抑制房價。第四,,中國的公共資源分布不均衡,,大家更愿意到大城市、到中心區(qū)住,。歐美公共服務(wù)比較均等,,除了有學(xué)區(qū)概念,其他都比較淡,。第五,,中國社保體系不健全,中國人買房養(yǎng)老意識非常強,。第六,,歐美這些成熟市場經(jīng)濟國家,市場規(guī)范,,投資渠道多,,熱錢有出路,中國過去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜,,所以普通百姓的資金大部分涌入樓市,,推高了房價。第七,,中國幾千年的農(nóng)業(yè)社會,,安土重遷,買地買房是民族本能,,這一點跟其他國家完全不同,。第八,中國的城鎮(zhèn)化率目前只有54%左右,,而發(fā)達國家已經(jīng)達到70%以上,,所以中國的大城市仍然可以吸引到大量外來人口,而西方絕大多數(shù)城市人口增長緩慢,甚至減少,。
正因為有這八大不同,,中國的房子跟歐美的房子,完全不是同一樣?xùn)|西,。尤其是大城市中心區(qū)的房子,,它承載了太多的意義,有著太多的附加值,。至少從2014年開始,,以前由2000多個大小城市分擔的全國投資性購房需求,目前已經(jīng)全面壓向為數(shù)不多的幾個“最好的城市”,。因為大家都看清楚了,,到這些城市買房子最安全。與此同時,,國土部要為500萬人口以上的特大城市劃定邊界,,限制城市無限制侵占耕地,要求調(diào)減建設(shè)用地規(guī)模,,增加開發(fā)強度,。實在沒有土地可用的,跳出去發(fā)展衛(wèi)星城,。這些措施,,將給一線城市中心區(qū)房價提供堅實的價格支撐。
但也應(yīng)該看到,,一線城市中心區(qū)房價的確已經(jīng)太高,,短期面臨調(diào)整的壓力,甚至未來一兩年都方向不明,。但如果你認同房子是一種“慢資產(chǎn)”,,是家庭的資產(chǎn)之錨,是長期抗通脹的工具,,而且你的資金流很充沛,,那么,也許今年的某個時間,,是入市的機會,。而且我建議家庭只有一套住房的朋友,不要“賭博性賣出”,,試圖做差價,。房地產(chǎn)市場的差價,可比股市難抓多了,,因為交易期長,,稅費高。至于不顧承受能力,用高比例貸款買房的做法,,我也不贊成,,因為房子以后就是一種防御性投資、“慢資產(chǎn)”,,不適合投機了,。
