房地產(chǎn)市場的差價(jià),,可比股市難抓多了,,因?yàn)榻灰灼陂L,,稅費(fèi)高,。至于不顧承受能力,,用高比例貸款買房的做法,我也不贊成,,因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資,、“慢資產(chǎn)”,不適合投機(jī)了,。
最近接到兩位深圳朋友的電話,,都咨詢房子問題,。第一位朋友計(jì)劃在深圳中心區(qū)購買第四套房子,,問我是不是時(shí)候。第二位朋友則想賣出惟一住房,,改為租房住,,因?yàn)樗X得房價(jià)見頂了,。
這真是應(yīng)了那句老話:有人漏夜趕科場,有人辭官歸故里,。其實(shí)不僅僅是普通人,,就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎?李澤楷以每平米3.4萬元賣了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現(xiàn)樓,孫宏斌則在附近以7.3萬元每平米買了土地,。
如今中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn),,2014年就是房價(jià)大分化之年。我的判斷是,,長期看,,未來“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲,“沒用”的房子將無底線下跌,。
什么是“有用”的房子?當(dāng)然就是可以租出去,、可以賣出去的房子。而這些房子,,只會(huì)出現(xiàn)在有人氣的地方,。哪里最有人氣?當(dāng)然是一線城市的中心區(qū)。因?yàn)檫@里有最好的公共資源,、最好的工作機(jī)會(huì)和最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境,。當(dāng)然了,這里還居住著中國最有錢,、最有權(quán)的人,,他們會(huì)千方百計(jì)維護(hù)自己家園的價(jià)值,而且我相信他們有能力做到這一點(diǎn),。
中國的房子,,跟歐美相比至少有八大不同:第一,土地制度不同,,中國的土地是政府壟斷的,,西方是私人產(chǎn)權(quán)、自由交易的,,這成為中國房價(jià)高的一大誘因;第二,,城市模式不同,中國人習(xí)慣了下樓有出租車,,小區(qū)附近有地鐵,、公交,樓下就有便利店,。美國人買瓶醬油也要開車十分鐘,,除了紐約和大城市中心,如果你不預(yù)約想打車非常困難。中國人的天性,,造成了中國城市擁擠,、高密度,中心區(qū)房價(jià)貴,,這跟歐美正好相反,。由于中國山多地少,人口眾多,,所以中國城市發(fā)展想復(fù)制美國模式是不可能的,。第三,稅收制度不同,,中國涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi),,絕大部分在入住新房前繳納,而歐美是在持有階段才繳納,,所以中國的稅收體制推高房價(jià),,西方抑制房價(jià)。第四,,中國的公共資源分布不均衡,,大家更愿意到大城市、到中心區(qū)住,。歐美公共服務(wù)比較均等,,除了有學(xué)區(qū)概念,其他都比較淡,。第五,,中國社保體系不健全,中國人買房養(yǎng)老意識(shí)非常強(qiáng),。第六,,歐美這些成熟市場經(jīng)濟(jì)國家,市場規(guī)范,,投資渠道多,,熱錢有出路,中國過去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜,,所以普通百姓的資金大部分涌入樓市,,推高了房價(jià)。第七,,中國幾千年的農(nóng)業(yè)社會(huì),,安土重遷,買地買房是民族本能,,這一點(diǎn)跟其他國家完全不同,。第八,,中國的城鎮(zhèn)化率目前只有54%左右,而發(fā)達(dá)國家已經(jīng)達(dá)到70%以上,,所以中國的大城市仍然可以吸引到大量外來人口,而西方絕大多數(shù)城市人口增長緩慢,,甚至減少,。
正因?yàn)橛羞@八大不同,中國的房子跟歐美的房子,,完全不是同一樣?xùn)|西,。尤其是大城市中心區(qū)的房子,它承載了太多的意義,,有著太多的附加值,。至少從2014年開始,以前由2000多個(gè)大小城市分擔(dān)的全國投資性購房需求,,目前已經(jīng)全面壓向?yàn)閿?shù)不多的幾個(gè)“最好的城市”,。因?yàn)榇蠹叶伎辞宄耍竭@些城市買房子最安全,。與此同時(shí),,國土部要為500萬人口以上的特大城市劃定邊界,限制城市無限制侵占耕地,,要求調(diào)減建設(shè)用地規(guī)模,,增加開發(fā)強(qiáng)度。實(shí)在沒有土地可用的,,跳出去發(fā)展衛(wèi)星城,。這些措施,將給一線城市中心區(qū)房價(jià)提供堅(jiān)實(shí)的價(jià)格支撐,。
但也應(yīng)該看到,,一線城市中心區(qū)房價(jià)的確已經(jīng)太高,短期面臨調(diào)整的壓力,,甚至未來一兩年都方向不明,。但如果你認(rèn)同房子是一種“慢資產(chǎn)”,是家庭的資產(chǎn)之錨,,是長期抗通脹的工具,,而且你的資金流很充沛,那么,,也許今年的某個(gè)時(shí)間,,是入市的機(jī)會(huì)。而且我建議家庭只有一套住房的朋友,,不要“賭博性賣出”,,試圖做差價(jià)。房地產(chǎn)市場的差價(jià),可比股市難抓多了,,因?yàn)榻灰灼陂L,,稅費(fèi)高。至于不顧承受能力,,用高比例貸款買房的做法,,我也不贊成,因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資,、“慢資產(chǎn)”,,不適合投機(jī)了。
