由于人們改善居住條件的動力仍然存在,，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn),，因而中國還不會進(jìn)入住房普遍過剩時(shí)代,，但有可能進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代,。
2014年以來,，房地產(chǎn)市場的低迷形勢開始由三四線城市向一二線城市蔓延，悲觀情緒也隨之不斷累積,，關(guān)于樓市或?qū)⒈辣P的猜想正在發(fā)酵之中,。為應(yīng)對市場不景氣，南寧,、天津,、杭州,、無錫等很多城市都紛紛用不同的方式謀求“救市”，而放寬限購政策是其首要手段,。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的底部究竟在哪里,？樓市是否存在崩盤的可能？地方政府的“救市”行為是否應(yīng)及時(shí)制止,？這些問題都非常值得我們探究,。
首先需要明確的問題是，本輪房價(jià)下跌的主要?jiǎng)恿κ鞘裁矗?BR> 是因?yàn)榻?jīng)歷了瘋狂的房地產(chǎn)熱后,，住房已經(jīng)嚴(yán)重供大于求,，累積的天量供應(yīng)購房者無法消化嗎？
答案是否定的,。本輪房價(jià)下跌的主要原因,，不是來自于供大于求的事實(shí)，而是來自于人們對房地產(chǎn)市場可能嚴(yán)重供大于求的恐懼,。至于房地產(chǎn)市場的真實(shí)供求狀況,，很遺憾目前仍然是個(gè)黑箱。到底我們需要多少住房,，目前市場存量及可售量有多大,，相信沒有人能真正弄明白。正因?yàn)樽》空鎸?shí)供求狀況仍然是個(gè)黑箱,，所以這種基于猜想的恐懼才是最具殺傷力的,。與大蒜等部分農(nóng)產(chǎn)品市場一樣，房地產(chǎn)市場具有天然波動性特征,。階段性的供大于求與供不應(yīng)求相互交替,，構(gòu)成房地產(chǎn)市場的全部發(fā)展史。本輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整,，從真實(shí)供求缺口看也許和2008年及2011年的調(diào)整并無特別大的區(qū)別,。但在房地產(chǎn)供求信息極不透明的條件下，人們出于對房地產(chǎn)泡沫破滅的本能恐懼,，很可使市場短期內(nèi)產(chǎn)生急劇下挫的動力,。在經(jīng)歷了2013年過度樂觀的退潮后，一邊倒式的觀望,、恐慌性的拋售等都將使階段性的供大于求深化,。
其次，本輪房價(jià)下跌將持續(xù)多久,？中國房地產(chǎn)市場會進(jìn)入崩盤嗎,？
如前所述，如果不考慮政府可能采取激進(jìn)救市行為,，人們出于對房地產(chǎn)市場黑箱負(fù)面猜測所形成的本能恐懼,，房地產(chǎn)市場在短期大幅下挫是完全可能的,。但這個(gè)時(shí)間不會持續(xù)太久，短則一年,，長則兩年,，這是由人性對恐懼情緒的本能厭惡所決定的。之后,，集中觀望期將結(jié)束,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的階段。
進(jìn)一步的問題是,，這個(gè)短期下挫之后的階段是持續(xù)的衰退與蕭條,，還是新一輪的上升周期？
這主要取決于兩個(gè)因素：一是人們改善住房條件的動力是否衰竭,。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到人們有足夠的財(cái)力承擔(dān)住房建筑成本時(shí)，人們對住房的需求到底有多大,，很大程度上取決于人們對它的欲望有多大,，而并非象通常所認(rèn)為的取決于某一客觀界限。二是中國的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點(diǎn)或逆轉(zhuǎn),，比如逆城市化,、郊區(qū)化或逃離“北上廣”成為新的風(fēng)潮？
關(guān)于人們改善居住條件的動力,，目前還遠(yuǎn)看不到衰竭的跡象,。住房市場不僅僅意味著GDP增長和地方財(cái)源，它更承載著國人的小康夢想,。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達(dá)到30平方米左右,，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。撇開鴿籠式公寓是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體不談,，住小房子的渴求換成大房子,，多代共居的希望能夠分開居住以減少不必要的家庭矛盾，住公寓的期望住進(jìn)別墅,，住別墅的向往住進(jìn)富人區(qū),，在城市有房還想要在風(fēng)景區(qū)有個(gè)度假公寓，這些動力都將推動住房需求不斷升級與深化,。因此,，在可以預(yù)見的未來，中國住房市場不會出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰,，但有可能會出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整,。
另一方面，從人口流向拐點(diǎn)看,，中國作為發(fā)展極不平衡的大國,，人口的城鎮(zhèn)化,、大城市化、郊區(qū)化,、逆城市化等力量是同時(shí)并進(jìn),、共同存在的。北京等大城市的擁堵與霧霾將使當(dāng)?shù)氐母辉ｋA層家庭對其產(chǎn)生厭惡感,，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動力,。但是“有人辭官歸故里，有人星夜趕科場”,。又有不少人口因北京的高收入和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等,，而被從二三線城市吸引過來，將富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補(bǔ),。由于人口的城鎮(zhèn)化,、大城市化、郊區(qū)化,、逆城市化層層遞補(bǔ),、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的,。
總體來看,，由于人們改善居住條件的動力仍然存在，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn),，因而中國還不會進(jìn)入住房普遍過剩時(shí)代,，但有可能進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代。從全國看,，短期內(nèi)的市場主動調(diào)整不可避免,，但還不會進(jìn)入持續(xù)的衰退與蕭條。從局部看,，住房市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整動力持續(xù)存在,，一些低劣開發(fā)區(qū)域、無增長潛力鬼城等,，有可能面臨毀滅式洗牌,。
最后，如何看待地方政府的“救市”行為,？
地方政府并不掌握金融政策,，其“救市”手段，目前主要有兩種,。一是通過對政策的重新解讀,，變相放松住房限購等需求行政管控政策。應(yīng)當(dāng)說,，住房限購僅是一種應(yīng)對房價(jià)過快上漲的應(yīng)急措施,，具有扭曲市場的副作用,，不宜長期使用。如果不考慮地方政府的政策動機(jī),，僅從行為事實(shí)結(jié)果看,，既然房價(jià)過快上漲的條件不存在，通過放松限購促使市場供求機(jī)制回歸常態(tài),，本身無可厚非,。另一手段據(jù)說是收緊土地供應(yīng)，避免供求形勢進(jìn)一步惡化,。由于市場本身具有調(diào)節(jié)機(jī)制,，房地產(chǎn)市場低迷將使開發(fā)商購地動機(jī)消失，這一手段其實(shí)是形式大于內(nèi)容,�,？傮w而言，地方政府“救市”大多是根據(jù)市場形勢發(fā)展,，對行政扭曲市場的糾正,，事實(shí)上有利于緩解恐慌，避免市場非理性急挫,。從宏觀看，房地產(chǎn)市場非理性下挫將對各宏觀經(jīng)濟(jì)部門帶來較大沖擊,，短期難以復(fù)原,。從房地產(chǎn)市場看，因?yàn)楸┑裣孪乱惠喎績r(jià)暴漲的種子,，所以避免市場暴漲暴跌是非常必要的,。地方政府守土有責(zé)，其“救市”行為有其客觀合理性的一面,。盡管如此,，房地產(chǎn)政策的調(diào)整，不僅要考慮市場的需要,，更需要綜合考慮政策的延續(xù)性和公眾輿論的承受力,，尋求最佳切入點(diǎn)。