樓市從一致性看漲到預(yù)期出現(xiàn)分化,，顯示出了市場(chǎng)機(jī)制蘊(yùn)涵的巨大力量,。目前看，隨著全國主要城市住房成交量明顯放緩和成交價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),，看淡房地產(chǎn)后市的市場(chǎng)情緒已經(jīng)加快擴(kuò)散蔓延,，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為我國房價(jià)仍有五六年上漲時(shí)期,，現(xiàn)在則是購房絕佳良機(jī)。
我國房價(jià)相對(duì)居民收入過高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),。過去十多年,，我國房價(jià)累積漲幅巨大，明顯透支了普通居民購買能力,。這種情況在一線城市尤為明顯,。如今北京四環(huán)以內(nèi)商品房單價(jià)已經(jīng)與東京比肩，但居民收入相差甚遠(yuǎn),。在過去很長一段時(shí)間,，商品住宅承載了居民財(cái)富投資渠道的功能，使得一線城市房價(jià)呈現(xiàn)出非理性上漲的運(yùn)行軌跡。如今北京四環(huán)以內(nèi)動(dòng)輒近千萬元一套的商品住宅,，也開始超出了城市中高收入群體的承受能力,。如果按照部分樓市唱多人群所言，北京房價(jià)仍將繼續(xù)走高,，要么中高收入人群收入至少同比例提高,，要么出現(xiàn)惡性通貨膨脹，否則住房市場(chǎng)需求將成為無源之水,，也難以推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)高位上漲,。
未來住房需求將出現(xiàn)明顯萎縮。人口因素始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力,。隨著我國老齡化拐點(diǎn)將于2015年到來,，未來住房需求將呈現(xiàn)出明顯萎縮態(tài)勢(shì)。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)家庭普遍呈現(xiàn)出“4∶2∶1”的架構(gòu),。也就是說,，在三口之家之外，還有四個(gè)老人,，也意味著至少有3套房子,。當(dāng)孩子長大成人后，年近中年父母客觀上需要與老人一起居住方便照顧,，這樣一來就空出一套房子讓孩子居住,，將不會(huì)產(chǎn)生購房的強(qiáng)烈沖動(dòng)。當(dāng)然,，有可能會(huì)出現(xiàn)改善性住房需求,，而這一前提往往是要先將舊房出售再購買新房。如果決策行為趨同,，那么二手房價(jià)格的急劇下跌,，也將拖累新房成交價(jià)格。
擁有多套房產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)是當(dāng)前較為明智的選擇,。在房價(jià)過快上漲階段,，投資者往往不會(huì)考慮住房的自然折舊因素。而當(dāng)房價(jià)上漲速度放緩,，或出現(xiàn)絕對(duì)住房價(jià)格下跌,，住房折舊需要納入投資者的行為決策方程。按照70年平均折舊計(jì)算,，每年的房屋折舊率為1.43%,。鋼筋混凝土的現(xiàn)代建筑，理論上應(yīng)該能夠承受70年的使用壽命,，但實(shí)際上一些建筑經(jīng)過20年的使用后,，管線老化及其他建筑問題十分嚴(yán)重,，影響到業(yè)主的居住舒適度。這樣一來,，住宅實(shí)際年折舊率要超過1.43%,。此外，租金上漲幅度有限,，也將降低住宅投資收益率,。住宅租金主要受到租賃需求的影響，而進(jìn)入租金市場(chǎng)的承租人往往屬于中低收入群體,，限制了租金過快上漲,。實(shí)際上，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn),，相對(duì)房價(jià)的過快上漲,，住房租金總體上漲較為平緩。現(xiàn)在北京住宅租金收益率不到2%,，遠(yuǎn)低于無風(fēng)險(xiǎn)的銀行存款利率，擁有多套房產(chǎn)出租的業(yè)主實(shí)際上受損的是相當(dāng)大的機(jī)會(huì)成本,�,？梢姡獙⒆≌匀徽叟f,、低租金收益率和機(jī)會(huì)成本進(jìn)行綜合考慮,，將多余房產(chǎn)變現(xiàn)確實(shí)是一個(gè)較為明智的選擇。特別是當(dāng)前一線城市房價(jià)還基本維持的情況下,，盡快套現(xiàn)仍有余地,，一旦形成趨勢(shì)性下跌，恐怕失去套現(xiàn)的時(shí)間窗口,。
經(jīng)過近20多年的快速發(fā)展,，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模巨大，或已經(jīng)超出了政府的政策選擇空間,。如今,，我國繼續(xù)實(shí)施適度寬松貨幣政策的空間極其狹小，為托起當(dāng)前已經(jīng)高位上漲的住房交易價(jià)格,，需要比2008年釋放幾倍多的貨幣,，這已經(jīng)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)所不能承擔(dān)的。
人們應(yīng)該遵從實(shí)際需要作出行為決策,。對(duì)于剛性住房需求人群,，要么租賃住房，要么買房,，沒有第三條道路,。當(dāng)然在房價(jià)下跌過程中,，低位購房將是理想中的情況，在現(xiàn)實(shí)生活中不易做到,。對(duì)剛性住房需求人群而言,，“買漲殺跌”不是理性的行為，等待下跌也有風(fēng)險(xiǎn),，往往是還沒等到價(jià)格下跌到心理范圍,，房價(jià)已然是快速上漲。這種情況對(duì)套現(xiàn)者也適用,，即等到合適價(jià)位再變現(xiàn)時(shí),，可能價(jià)格一跌再跌�,？梢�,，遵從實(shí)際需要作出行為決策，不要輕信他人言論,，也不要盲從他人行為,，根據(jù)自身情況分析并進(jìn)行決策，才是最好選擇,。