樓市從一致性看漲到預(yù)期出現(xiàn)分化,，顯示出了市場機(jī)制蘊(yùn)涵的巨大力量。目前看,，隨著全國主要城市住房成交量明顯放緩和成交價(jià)格出現(xiàn)松動,，看淡房地產(chǎn)后市的市場情緒已經(jīng)加快擴(kuò)散蔓延，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為我國房價(jià)仍有五六年上漲時(shí)期,，現(xiàn)在則是購房絕佳良機(jī),。
我國房價(jià)相對居民收入過高是一個(gè)不爭的事實(shí)。過去十多年,，我國房價(jià)累積漲幅巨大,，明顯透支了普通居民購買能力。這種情況在一線城市尤為明顯,。如今北京四環(huán)以內(nèi)商品房單價(jià)已經(jīng)與東京比肩,，但居民收入相差甚遠(yuǎn)。在過去很長一段時(shí)間,，商品住宅承載了居民財(cái)富投資渠道的功能,，使得一線城市房價(jià)呈現(xiàn)出非理性上漲的運(yùn)行軌跡。如今北京四環(huán)以內(nèi)動輒近千萬元一套的商品住宅,，也開始超出了城市中高收入群體的承受能力,。如果按照部分樓市唱多人群所言，北京房價(jià)仍將繼續(xù)走高,，要么中高收入人群收入至少同比例提高,，要么出現(xiàn)惡性通貨膨脹，否則住房市場需求將成為無源之水,，也難以推動房價(jià)繼續(xù)高位上漲,。
未來住房需求將出現(xiàn)明顯萎縮。人口因素始終是房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力,。隨著我國老齡化拐點(diǎn)將于2015年到來,，未來住房需求將呈現(xiàn)出明顯萎縮態(tài)勢,。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)家庭普遍呈現(xiàn)出“4∶2∶1”的架構(gòu)。也就是說,，在三口之家之外,，還有四個(gè)老人，也意味著至少有3套房子,。當(dāng)孩子長大成人后,，年近中年父母客觀上需要與老人一起居住方便照顧，這樣一來就空出一套房子讓孩子居住,，將不會產(chǎn)生購房的強(qiáng)烈沖動,。當(dāng)然，有可能會出現(xiàn)改善性住房需求,，而這一前提往往是要先將舊房出售再購買新房,。如果決策行為趨同，那么二手房價(jià)格的急劇下跌,，也將拖累新房成交價(jià)格,。
擁有多套房產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)是當(dāng)前較為明智的選擇。在房價(jià)過快上漲階段,，投資者往往不會考慮住房的自然折舊因素,。而當(dāng)房價(jià)上漲速度放緩，或出現(xiàn)絕對住房價(jià)格下跌,，住房折舊需要納入投資者的行為決策方程,。按照70年平均折舊計(jì)算，每年的房屋折舊率為1.43%,。鋼筋混凝土的現(xiàn)代建筑,，理論上應(yīng)該能夠承受70年的使用壽命，但實(shí)際上一些建筑經(jīng)過20年的使用后,，管線老化及其他建筑問題十分嚴(yán)重,，影響到業(yè)主的居住舒適度。這樣一來,，住宅實(shí)際年折舊率要超過1.43%,。此外，租金上漲幅度有限,，也將降低住宅投資收益率,。住宅租金主要受到租賃需求的影響，而進(jìn)入租金市場的承租人往往屬于中低收入群體,，限制了租金過快上漲,。實(shí)際上，我們也會發(fā)現(xiàn),，相對房價(jià)的過快上漲,，住房租金總體上漲較為平緩�,，F(xiàn)在北京住宅租金收益率不到2%，遠(yuǎn)低于無風(fēng)險(xiǎn)的銀行存款利率,，擁有多套房產(chǎn)出租的業(yè)主實(shí)際上受損的是相當(dāng)大的機(jī)會成本,�,？梢�,，要將住宅自然折舊、低租金收益率和機(jī)會成本進(jìn)行綜合考慮,，將多余房產(chǎn)變現(xiàn)確實(shí)是一個(gè)較為明智的選擇,。特別是當(dāng)前一線城市房價(jià)還基本維持的情況下，盡快套現(xiàn)仍有余地,，一旦形成趨勢性下跌,，恐怕失去套現(xiàn)的時(shí)間窗口。
經(jīng)過近20多年的快速發(fā)展,，我國房地產(chǎn)市場交易規(guī)模巨大,，或已經(jīng)超出了政府的政策選擇空間。如今,，我國繼續(xù)實(shí)施適度寬松貨幣政策的空間極其狹小,，為托起當(dāng)前已經(jīng)高位上漲的住房交易價(jià)格，需要比2008年釋放幾倍多的貨幣,，這已經(jīng)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)所不能承擔(dān)的,。
人們應(yīng)該遵從實(shí)際需要作出行為決策。對于剛性住房需求人群,，要么租賃住房,，要么買房，沒有第三條道路,。當(dāng)然在房價(jià)下跌過程中,，低位購房將是理想中的情況，在現(xiàn)實(shí)生活中不易做到,。對剛性住房需求人群而言,，“買漲殺跌”不是理性的行為，等待下跌也有風(fēng)險(xiǎn),，往往是還沒等到價(jià)格下跌到心理范圍,，房價(jià)已然是快速上漲。這種情況對套現(xiàn)者也適用,，即等到合適價(jià)位再變現(xiàn)時(shí),，可能價(jià)格一跌再跌�,？梢�,，遵從實(shí)際需要作出行為決策,，不要輕信他人言論，也不要盲從他人行為,，根據(jù)自身情況分析并進(jìn)行決策,，才是最好選擇。