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房?jī)r(jià)已成強(qiáng)弩之末 看漲難免陷入悖論
2014-05-26   作者:項(xiàng)崢  來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
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  樓市從一致性看漲到預(yù)期出現(xiàn)分化,顯示出了市場(chǎng)機(jī)制蘊(yùn)涵的巨大力量,。目前看,,隨著全國(guó)主要城市住房成交量明顯放緩和成交價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),看淡房地產(chǎn)后市的市場(chǎng)情緒已經(jīng)加快擴(kuò)散蔓延,,但也有觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)仍有五六年上漲時(shí)期,現(xiàn)在則是購(gòu)房絕佳良機(jī),。

  我國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入過(guò)高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),。過(guò)去十多年,我國(guó)房?jī)r(jià)累積漲幅巨大,,明顯透支了普通居民購(gòu)買能力。這種情況在一線城市尤為明顯,。如今北京四環(huán)以內(nèi)商品房單價(jià)已經(jīng)與東京比肩,但居民收入相差甚遠(yuǎn),。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間,商品住宅承載了居民財(cái)富投資渠道的功能,,使得一線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出非理性上漲的運(yùn)行軌跡。如今北京四環(huán)以內(nèi)動(dòng)輒近千萬(wàn)元一套的商品住宅,,也開(kāi)始超出了城市中高收入群體的承受能力。如果按照部分樓市唱多人群所言,,北京房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)走高,要么中高收入人群收入至少同比例提高,,要么出現(xiàn)惡性通貨膨脹,否則住房市場(chǎng)需求將成為無(wú)源之水,,也難以推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)高位上漲,。

  未來(lái)住房需求將出現(xiàn)明顯萎縮,。人口因素始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力,。隨著我國(guó)老齡化拐點(diǎn)將于2015年到來(lái),未來(lái)住房需求將呈現(xiàn)出明顯萎縮態(tài)勢(shì),。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)家庭普遍呈現(xiàn)出“4∶2∶1”的架構(gòu)。也就是說(shuō),,在三口之家之外,還有四個(gè)老人,也意味著至少有3套房子,。當(dāng)孩子長(zhǎng)大成人后,年近中年父母客觀上需要與老人一起居住方便照顧,,這樣一來(lái)就空出一套房子讓孩子居住,將不會(huì)產(chǎn)生購(gòu)房的強(qiáng)烈沖動(dòng),。當(dāng)然,有可能會(huì)出現(xiàn)改善性住房需求,,而這一前提往往是要先將舊房出售再購(gòu)買新房,。如果決策行為趨同,那么二手房?jī)r(jià)格的急劇下跌,,也將拖累新房成交價(jià)格。

  擁有多套房產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)是當(dāng)前較為明智的選擇,。在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲階段,投資者往往不會(huì)考慮住房的自然折舊因素,。而當(dāng)房?jī)r(jià)上漲速度放緩,或出現(xiàn)絕對(duì)住房?jī)r(jià)格下跌,,住房折舊需要納入投資者的行為決策方程,。按照70年平均折舊計(jì)算,,每年的房屋折舊率為1.43%。鋼筋混凝土的現(xiàn)代建筑,,理論上應(yīng)該能夠承受70年的使用壽命,但實(shí)際上一些建筑經(jīng)過(guò)20年的使用后,,管線老化及其他建筑問(wèn)題十分嚴(yán)重,影響到業(yè)主的居住舒適度,。這樣一來(lái),住宅實(shí)際年折舊率要超過(guò)1.43%。此外,,租金上漲幅度有限,也將降低住宅投資收益率,。住宅租金主要受到租賃需求的影響,而進(jìn)入租金市場(chǎng)的承租人往往屬于中低收入群體,,限制了租金過(guò)快上漲,。實(shí)際上,,我們也會(huì)發(fā)現(xiàn),相對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,,住房租金總體上漲較為平緩。現(xiàn)在北京住宅租金收益率不到2%,,遠(yuǎn)低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的銀行存款利率,,擁有多套房產(chǎn)出租的業(yè)主實(shí)際上受損的是相當(dāng)大的機(jī)會(huì)成本,。可見(jiàn),,要將住宅自然折舊、低租金收益率和機(jī)會(huì)成本進(jìn)行綜合考慮,,將多余房產(chǎn)變現(xiàn)確實(shí)是一個(gè)較為明智的選擇。特別是當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)還基本維持的情況下,,盡快套現(xiàn)仍有余地,一旦形成趨勢(shì)性下跌,,恐怕失去套現(xiàn)的時(shí)間窗口,。

  經(jīng)過(guò)近20多年的快速發(fā)展,,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模巨大,或已經(jīng)超出了政府的政策選擇空間,。如今,我國(guó)繼續(xù)實(shí)施適度寬松貨幣政策的空間極其狹小,為托起當(dāng)前已經(jīng)高位上漲的住房交易價(jià)格,,需要比2008年釋放幾倍多的貨幣,這已經(jīng)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)所不能承擔(dān)的,。

  人們應(yīng)該遵從實(shí)際需要作出行為決策。對(duì)于剛性住房需求人群,,要么租賃住房,,要么買房,,沒(méi)有第三條道路。當(dāng)然在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中,,低位購(gòu)房將是理想中的情況,在現(xiàn)實(shí)生活中不易做到,。對(duì)剛性住房需求人群而言,“買漲殺跌”不是理性的行為,,等待下跌也有風(fēng)險(xiǎn),往往是還沒(méi)等到價(jià)格下跌到心理范圍,,房?jī)r(jià)已然是快速上漲。這種情況對(duì)套現(xiàn)者也適用,,即等到合適價(jià)位再變現(xiàn)時(shí),可能價(jià)格一跌再跌,�,?梢�(jiàn),,遵從實(shí)際需要作出行為決策,不要輕信他人言論,,也不要盲從他人行為,根據(jù)自身情況分析并進(jìn)行決策,,才是最好選擇,。

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