樓市從一致性看漲到預期出現分化,，顯示出了市場機制蘊涵的巨大力量。目前看,，隨著全國主要城市住房成交量明顯放緩和成交價格出現松動,，看淡房地產后市的市場情緒已經加快擴散蔓延,，但也有觀點認為我國房價仍有五六年上漲時期，現在則是購房絕佳良機,。
我國房價相對居民收入過高是一個不爭的事實。過去十多年，我國房價累積漲幅巨大,，明顯透支了普通居民購買能力,。這種情況在一線城市尤為明顯。如今北京四環(huán)以內商品房單價已經與東京比肩,，但居民收入相差甚遠,。在過去很長一段時間，商品住宅承載了居民財富投資渠道的功能,，使得一線城市房價呈現出非理性上漲的運行軌跡,。如今北京四環(huán)以內動輒近千萬元一套的商品住宅，也開始超出了城市中高收入群體的承受能力,。如果按照部分樓市唱多人群所言,，北京房價仍將繼續(xù)走高，要么中高收入人群收入至少同比例提高,，要么出現惡性通貨膨脹,，否則住房市場需求將成為無源之水,，也難以推動房價繼續(xù)高位上漲,。
未來住房需求將出現明顯萎縮。人口因素始終是房地產市場發(fā)展的原動力,。隨著我國老齡化拐點將于2015年到來，未來住房需求將呈現出明顯萎縮態(tài)勢,。當前我國城鎮(zhèn)家庭普遍呈現出“4∶2∶1”的架構,。也就是說，在三口之家之外,，還有四個老人,，也意味著至少有3套房子,。當孩子長大成人后,，年近中年父母客觀上需要與老人一起居住方便照顧,，這樣一來就空出一套房子讓孩子居住,，將不會產生購房的強烈沖動。當然,，有可能會出現改善性住房需求,，而這一前提往往是要先將舊房出售再購買新房。如果決策行為趨同,，那么二手房價格的急劇下跌，也將拖累新房成交價格,。
擁有多套房產及時變現是當前較為明智的選擇,。在房價過快上漲階段,，投資者往往不會考慮住房的自然折舊因素,。而當房價上漲速度放緩,，或出現絕對住房價格下跌,，住房折舊需要納入投資者的行為決策方程,。按照70年平均折舊計算,，每年的房屋折舊率為1.43%,。鋼筋混凝土的現代建筑，理論上應該能夠承受70年的使用壽命，但實際上一些建筑經過20年的使用后,，管線老化及其他建筑問題十分嚴重,，影響到業(yè)主的居住舒適度,。這樣一來,，住宅實際年折舊率要超過1.43%,。此外,，租金上漲幅度有限,，也將降低住宅投資收益率,。住宅租金主要受到租賃需求的影響,，而進入租金市場的承租人往往屬于中低收入群體,，限制了租金過快上漲,。實際上，我們也會發(fā)現,，相對房價的過快上漲,，住房租金總體上漲較為平緩。現在北京住宅租金收益率不到2%,，遠低于無風險的銀行存款利率,，擁有多套房產出租的業(yè)主實際上受損的是相當大的機會成本,�,？梢�,，要將住宅自然折舊,、低租金收益率和機會成本進行綜合考慮,，將多余房產變現確實是一個較為明智的選擇,。特別是當前一線城市房價還基本維持的情況下,，盡快套現仍有余地,，一旦形成趨勢性下跌，恐怕失去套現的時間窗口,。
經過近20多年的快速發(fā)展,，我國房地產市場交易規(guī)模巨大,，或已經超出了政府的政策選擇空間,。如今,，我國繼續(xù)實施適度寬松貨幣政策的空間極其狹小,，為托起當前已經高位上漲的住房交易價格,，需要比2008年釋放幾倍多的貨幣,，這已經是實體經濟所不能承擔的,。
人們應該遵從實際需要作出行為決策。對于剛性住房需求人群,，要么租賃住房,，要么買房,，沒有第三條道路,。當然在房價下跌過程中，低位購房將是理想中的情況,，在現實生活中不易做到,。對剛性住房需求人群而言，“買漲殺跌”不是理性的行為,，等待下跌也有風險,，往往是還沒等到價格下跌到心理范圍，房價已然是快速上漲,。這種情況對套現者也適用,，即等到合適價位再變現時,，可能價格一跌再跌�,？梢�,，遵從實際需要作出行為決策，不要輕信他人言論,，也不要盲從他人行為，根據自身情況分析并進行決策,，才是最好選擇,。