樓市從一致性看漲到預期出現(xiàn)分化，顯示出了市場機制蘊涵的巨大力量。目前看,，隨著全國主要城市住房成交量明顯放緩和成交價格出現(xiàn)松動,，看淡房地產(chǎn)后市的市場情緒已經(jīng)加快擴散蔓延，但也有觀點認為我國房價仍有五六年上漲時期,，現(xiàn)在則是購房絕佳良機。
我國房價相對居民收入過高是一個不爭的事實。過去十多年,，我國房價累積漲幅巨大，明顯透支了普通居民購買能力,。這種情況在一線城市尤為明顯,。如今北京四環(huán)以內(nèi)商品房單價已經(jīng)與東京比肩，但居民收入相差甚遠,。在過去很長一段時間,，商品住宅承載了居民財富投資渠道的功能，使得一線城市房價呈現(xiàn)出非理性上漲的運行軌跡,。如今北京四環(huán)以內(nèi)動輒近千萬元一套的商品住宅,，也開始超出了城市中高收入群體的承受能力。如果按照部分樓市唱多人群所言,，北京房價仍將繼續(xù)走高,，要么中高收入人群收入至少同比例提高，要么出現(xiàn)惡性通貨膨脹,，否則住房市場需求將成為無源之水,，也難以推動房價繼續(xù)高位上漲。
未來住房需求將出現(xiàn)明顯萎縮,。人口因素始終是房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力,。隨著我國老齡化拐點將于2015年到來，未來住房需求將呈現(xiàn)出明顯萎縮態(tài)勢,。當前我國城鎮(zhèn)家庭普遍呈現(xiàn)出“4∶2∶1”的架構(gòu),。也就是說，在三口之家之外,，還有四個老人,，也意味著至少有3套房子,。當孩子長大成人后，年近中年父母客觀上需要與老人一起居住方便照顧,，這樣一來就空出一套房子讓孩子居住,，將不會產(chǎn)生購房的強烈沖動。當然,，有可能會出現(xiàn)改善性住房需求,，而這一前提往往是要先將舊房出售再購買新房。如果決策行為趨同,，那么二手房價格的急劇下跌,，也將拖累新房成交價格。
擁有多套房產(chǎn)及時變現(xiàn)是當前較為明智的選擇,。在房價過快上漲階段,，投資者往往不會考慮住房的自然折舊因素。而當房價上漲速度放緩,，或出現(xiàn)絕對住房價格下跌,，住房折舊需要納入投資者的行為決策方程。按照70年平均折舊計算,，每年的房屋折舊率為1.43%,。鋼筋混凝土的現(xiàn)代建筑，理論上應該能夠承受70年的使用壽命,，但實際上一些建筑經(jīng)過20年的使用后,，管線老化及其他建筑問題十分嚴重，影響到業(yè)主的居住舒適度,。這樣一來,，住宅實際年折舊率要超過1.43%。此外,，租金上漲幅度有限,，也將降低住宅投資收益率。住宅租金主要受到租賃需求的影響,，而進入租金市場的承租人往往屬于中低收入群體,，限制了租金過快上漲。實際上,，我們也會發(fā)現(xiàn),，相對房價的過快上漲，住房租金總體上漲較為平緩�,，F(xiàn)在北京住宅租金收益率不到2%,，遠低于無風險的銀行存款利率，擁有多套房產(chǎn)出租的業(yè)主實際上受損的是相當大的機會成本,�,？梢�,，要將住宅自然折舊、低租金收益率和機會成本進行綜合考慮,，將多余房產(chǎn)變現(xiàn)確實是一個較為明智的選擇,。特別是當前一線城市房價還基本維持的情況下，盡快套現(xiàn)仍有余地,，一旦形成趨勢性下跌,，恐怕失去套現(xiàn)的時間窗口。
經(jīng)過近20多年的快速發(fā)展,，我國房地產(chǎn)市場交易規(guī)模巨大，或已經(jīng)超出了政府的政策選擇空間,。如今,，我國繼續(xù)實施適度寬松貨幣政策的空間極其狹小，為托起當前已經(jīng)高位上漲的住房交易價格,，需要比2008年釋放幾倍多的貨幣,，這已經(jīng)是實體經(jīng)濟所不能承擔的。
人們應該遵從實際需要作出行為決策,。對于剛性住房需求人群,，要么租賃住房，要么買房,，沒有第三條道路,。當然在房價下跌過程中，低位購房將是理想中的情況,，在現(xiàn)實生活中不易做到,。對剛性住房需求人群而言，“買漲殺跌”不是理性的行為,，等待下跌也有風險,，往往是還沒等到價格下跌到心理范圍，房價已然是快速上漲,。這種情況對套現(xiàn)者也適用,，即等到合適價位再變現(xiàn)時，可能價格一跌再跌,�,？梢姡駨膶嶋H需要作出行為決策,，不要輕信他人言論,，也不要盲從他人行為，根據(jù)自身情況分析并進行決策,，才是最好選擇,。