房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企的銷售壓力進(jìn)一步加劇。在此背景下,，房企的促銷活動(dòng)一浪高過一浪,。據(jù)媒體報(bào)道，位于北京亦莊的珠江四季悅城推出“全盤無首付”的促銷政策,，這也是北京首個(gè)“零首付”樓盤。
從20%到30%再到40%,，現(xiàn)在突然變成“零首付”,，商品房銷售的“臉”變得可真夠快的,。可以肯定,，開發(fā)商此舉是得到銀行認(rèn)可的,。不然，開發(fā)商也不可能有這么大膽量推出“零首付”促銷手段,。
問題是,，實(shí)行“零首付”的風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的。要知道,，首付本身也是對(duì)購房者資信情況的一次調(diào)查和考驗(yàn),。沒有了“零首付”，在“脫手為王”的商品房銷售新時(shí)代,，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)驟然上升,。一方面，開發(fā)商不可能在“賣房難”的情況下對(duì)購房者資信情況進(jìn)行調(diào)查,，否則,，就會(huì)把購房者“趕”走；另一方面,，銀行也沒有這樣的時(shí)間和精力去對(duì)購房者的資信情況進(jìn)行調(diào)查,。如此，購房者的資信調(diào)查就在“零首付”下出現(xiàn)了真空地帶,。
那么,，為什么銀行會(huì)愿意冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)，允許開發(fā)商推出“零首付”促銷手段呢,？其中也許有其自己的目的,。
首先，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下,，相當(dāng)一部分開發(fā)商已經(jīng)面臨“資金鏈”斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。一旦開發(fā)商“資金鏈”斷裂,，必然會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn),。與其被動(dòng)等待風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，不如主動(dòng)采取措施,，通過“零首付”這樣的方式,，將風(fēng)險(xiǎn)從開發(fā)商身上轉(zhuǎn)移到廣大購房者身上。
第二,，推遲風(fēng)險(xiǎn),。按照目前的實(shí)際狀況，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)政策不作出重大調(diào)整，開發(fā)商出現(xiàn)問題是必然的,，風(fēng)險(xiǎn)也就隨時(shí)可能爆發(fā),。在這樣的情況下，同意開發(fā)商推行“零首付”,，就可以有效避免風(fēng)險(xiǎn)快速發(fā)生,，將風(fēng)險(xiǎn)向后推遲。萬一經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn),，購房者生活條件改善,，風(fēng)險(xiǎn)還可能得到避免。
第三,，分散風(fēng)險(xiǎn),。如果開發(fā)商出現(xiàn)“資金鏈”斷裂，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)者和工作人員來說,，壓力是非常大的,。原因在于，影響和損失都會(huì)相當(dāng)大,，責(zé)任追究也就會(huì)十分嚴(yán)厲,。相反，將風(fēng)險(xiǎn)分散給成千上萬的購房者,，只要購房者不出現(xiàn)集體斷供的現(xiàn)象,，一般情況下，就不可能有大的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾爆發(fā),。自然,，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)者和工作人員來說，也就十分愿意通過這樣的方式分散風(fēng)險(xiǎn)了,。
而對(duì)開發(fā)商來說,，采用“零首付”促銷方式，除可以有效緩解“資金鏈”斷裂的風(fēng)險(xiǎn)之外,，還可以有效保護(hù)商品房?jī)r(jià)格,，從而不需要再通過降價(jià)策略去進(jìn)行促銷。畢竟,，“零首付”對(duì)相當(dāng)一部分購房者來說,，吸引力要遠(yuǎn)大于其他促銷手段。更何況,，推行“零首付”后,，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行,，對(duì)開發(fā)商來說,，何樂而不為呢？如此一來，所謂“零首付”,，也就成了銀行與開發(fā)商合演的一出風(fēng)險(xiǎn)游戲,，即將風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)化解或轉(zhuǎn)移。而這出戲的導(dǎo)演是開發(fā)商,，主角則是銀行,。到底是喜劇還是悲劇，只有用時(shí)間來檢驗(yàn)了,。
所以,，對(duì)開發(fā)商推行的“零首付”策略，相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和職能部門還是要高度重視和關(guān)注的,，特別是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu),，在沒有足夠保證措施的情況下，是不應(yīng)當(dāng)允許銀行對(duì)開發(fā)商推行“零首付”促銷手段的,，切不要將銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或延遲,，從而留下更多更大的隱患。