如果這也被認(rèn)為是“救市”,，那樓市調(diào)控就真的陷入歧途了。因?yàn)�,，調(diào)控的目的不是為了讓居民不買房,，更不是將剛性需求壓制住。如果這樣,，房?jī)r(jià)高低還與居民有什么關(guān)系呢?
5月12日,，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，研究落實(shí)差別化住房信貸政策,、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作,。
會(huì)議對(duì)如何進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出了多方面要求,，包括合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求,，科學(xué)合理定價(jià),，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素,，合理確定首套房貸款利率水平等,。
這是否也算是“救市”，有待商榷,。因?yàn)椋诖饲氨豢醋觥熬仁小贝胧┑牡胤阶》空咧�,，也包括了一些類似政策,。如果這樣，央行的這一行為,，也應(yīng)當(dāng)看做是“救市”,。
顯然，這是對(duì)樓市調(diào)控太過敏感,、對(duì)房?jī)r(jià)可能再度上漲太過擔(dān)心的結(jié)果,。事實(shí)上，所謂“救市”,，關(guān)鍵不在如何依據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整政策,，更不在針對(duì)居民居住用房出臺(tái)鼓勵(lì)政策，而在于有沒有鼓勵(lì)投機(jī),、鼓勵(lì)炒作,、鼓勵(lì)抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)。
以此次央行提出的住房信貸服務(wù)要求來(lái)看,，政策的落腳點(diǎn)就是居民的居住用房,，特別是首套房。如果這也被認(rèn)為是“救市”,，那樓市調(diào)控就真的陷入歧途了,。因?yàn)椋{(diào)控的目的不是為了讓居民不買房,，更不是將剛性需求壓制住,。如果這樣，房?jī)r(jià)高低還與居民有什么關(guān)系呢?
事實(shí)也是如此,，從樓市調(diào)控開始到現(xiàn)在的實(shí)際情況來(lái)看,，由于過度注重房?jī)r(jià)的升降，過度將房?jī)r(jià)的高低作為衡量調(diào)控效果的根本標(biāo)準(zhǔn),。因此,，導(dǎo)致公眾對(duì)此次調(diào)控的目標(biāo)也完全轉(zhuǎn)移到了房?jī)r(jià)上,。于是，包括限購(gòu),、限價(jià)等在內(nèi)的行政手段一個(gè)接著一個(gè)地出現(xiàn)在調(diào)控之中,。從表面看，房?jī)r(jià)受到了一定遏制,，也出現(xiàn)了小幅下降,。實(shí)質(zhì)上，這樣的遏制和下降,，十分脆弱,。稍有松懈，就有可能出現(xiàn)反彈,，并有可能出現(xiàn)大幅反彈,。原因就在于，它忽視了政府的責(zé)任,，忽視了政府在房?jī)r(jià)上漲中的作用,。
如果不是地方政府為了政績(jī)需要，大搞城市拆遷,，大行土地財(cái)政,，房?jī)r(jià)和地價(jià)還會(huì)這么漲嗎?退一步講，如果政府從土地上取得的收益,，能夠拿出足夠的部分用于保障房建設(shè),，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民的影響還會(huì)有這么大嗎?
問題就在于，所有的土地收益,，都給地方政府用于城市建設(shè),。不僅如此，還背上了沉重的債務(wù)包袱,。如果沒有土地收益作保證,，地方政府就有可能出現(xiàn)嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的情況下,，房?jī)r(jià)還怎么可能降呢?用房?jī)r(jià)來(lái)做標(biāo)準(zhǔn)的樓市調(diào)控,，還怎么能夠成功呢?而隨著地方政府債務(wù)的急劇上升，居民剛性需求被嚴(yán)重遏制,，樓市的風(fēng)險(xiǎn)也開始逐步暴露了,。如果任憑這樣的局面維持下去，樓市真的有可能出現(xiàn)崩盤,。而這樣的崩盤,，決不是經(jīng)濟(jì)規(guī)律造成的，而是政府行為帶來(lái)的。
在樓市面臨危險(xiǎn)的情況下,，通過調(diào)整信貸政策,、規(guī)范信貸服務(wù)，將剛性需求釋放出來(lái),，是完全必須的,，也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。中國(guó)的樓市,，不能維持只漲不降的格局,，也不能維持只降不漲的格局。斷崖式降價(jià),，不僅對(duì)樓市不好,，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也不好。
需要把握好的是,，在放松個(gè)人住房信貸政策的同時(shí),，對(duì)地方政府的城市建設(shè)沖動(dòng)，則需要進(jìn)一步遏制,。特別是利用平臺(tái)公司融資建設(shè)的項(xiàng)目，要嚴(yán)格控制,，嚴(yán)格約束,，切不要給地方政府再萌生發(fā)展土地財(cái)政的沖動(dòng)。
央行召開住房金融服務(wù)座談會(huì),，不是釋放貨幣政策松動(dòng)的信號(hào),，也不是樓市調(diào)控退出的信號(hào)。新一屆政府成立以來(lái),，樓市調(diào)控政策實(shí)質(zhì)已經(jīng)轉(zhuǎn)向,，已經(jīng)做出了符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)問題需要關(guān)注,，但關(guān)注的重點(diǎn)不是房?jī)r(jià)漲了還是降了,，而是中低收入群體的住房問題解決得如何。
日前,，遼寧省省長(zhǎng)陳政高調(diào)任住建部任職,，一定程度上，就是釋放了樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)型的信號(hào),。要知道,，只有將中低收入群體的住房問題解決好了，房?jī)r(jià)才不會(huì)成為焦點(diǎn),，買房難,、買房貴的問題才不會(huì)引起公眾的擔(dān)心。而要做到這一點(diǎn)，就必須約束和規(guī)范好地方政府的行為,，讓地方政府盡快擺脫土地財(cái)政的依賴,，退出用地買政績(jī)的怪圈。