樓市調(diào)控不是不滿足正常的居住權(quán),，樓市去泡沫化也不等于去杠桿化。這應(yīng)是央行強(qiáng)調(diào)加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節(jié)奏的本意所在,。
在央行日前召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)上,，央行副行長(zhǎng)劉士余要求商業(yè)銀行合理確定首套房貸款利率水平，提高服務(wù)效率,，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款,。在樓市終于進(jìn)入去泡沫化階段的敏感期，央行的這一口頭要求,，引發(fā)公眾熱議:央行即將出手托市嗎?
與其說(shuō)央行的新要求是托市,，不如說(shuō)是央行希望商業(yè)銀行保持其應(yīng)有的信貸功能。今年以來(lái),，在銀行房貸額度普遍告緊的情況下,，個(gè)人房貸的辦理周期突然被拉長(zhǎng),。其原因是，去年以來(lái)受互聯(lián)網(wǎng)金融影響出現(xiàn)的銀行存款搬家現(xiàn)象,，部分限制了銀行的貸款空間,。而嚴(yán)格的存貸比政策要求和存款考核壓力，進(jìn)一步強(qiáng)化了銀行錢緊的外在表現(xiàn),。出于資金回籠的需要,，商業(yè)銀行普遍開始將信貸結(jié)構(gòu)向回報(bào)周期較短的小額貸、經(jīng)營(yíng)貸,、消費(fèi)貸傾斜,，而將房貸置于了非優(yōu)先位置。即使發(fā)放房貸,，也是上調(diào)利率者優(yōu)先,，有打折訴求者靠后。
盡管房貸收緊是銀行趨利避害的自然選擇,，但其副作用顯而易見(jiàn),。眾所周知，目前的樓市調(diào)控政策是以行政調(diào)控為主導(dǎo)的非常態(tài),，限購(gòu)等調(diào)控手段盡管效率高,，卻可能對(duì)有正常住房需求和改善性住房需求的群體造成“誤傷”。在這種情況下,，如果銀行房貸持續(xù)收緊,，“誤傷”面積就會(huì)擴(kuò)大。
樓市調(diào)控不是不滿足正常的居住權(quán),，樓市去泡沫化也不等于去杠桿化,。這應(yīng)是央行強(qiáng)調(diào)加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節(jié)奏的本意所在。
而且,，加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節(jié)奏也未必會(huì)起到托市的作用,。一方面，對(duì)個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)資質(zhì)仍然嚴(yán)格,，而且門檻還在趨于抬高,，加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節(jié)奏所產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)仍將大大被限制。另一方面,，樓市之所以形成泡沫,，本質(zhì)上是地價(jià)占比過(guò)高、流動(dòng)性泛濫,、民間資本投資渠道狹窄共同催生的結(jié)果,。其內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力與是否發(fā)放房貸并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。此前,，央行行長(zhǎng)周小川剛剛強(qiáng)調(diào),，在經(jīng)濟(jì)仍在合理運(yùn)行區(qū)間的情況下,，不會(huì)出臺(tái)大規(guī)模刺激政策。這實(shí)際上已經(jīng)限制了貨幣超發(fā)推高樓市價(jià)格的空間,。而隨著向社會(huì)資本開放的市場(chǎng)門檻逐漸降低,，社會(huì)資本正獲得新的進(jìn)入?yún)^(qū)域，之前不得不涌入樓市的資金也有望因此分流,。
還要看到,，自第二季度全國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊跌的局面形成以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),，甚至連主流開發(fā)商也承認(rèn)這一點(diǎn),。僅僅是加快個(gè)人房貸發(fā)放，不可能改變新形成的預(yù)期,。
實(shí)際上,，即使央行從口頭要求形成文件,，也未必能改變目前房貸收緊的態(tài)勢(shì),。商業(yè)銀行有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)也有其內(nèi)部評(píng)估機(jī)制,。這就決定了加快房貸發(fā)放節(jié)奏將呈現(xiàn)差異化景象,。不同銀行將有快有慢。
而差異化經(jīng)營(yíng),，讓銀行成為真正的市場(chǎng)主體,，對(duì)消費(fèi)者最有利。就此而言,，與其期待房貸寬松,，不如期待銀行提供差異化服務(wù)，讓我們能夠用腳投票更現(xiàn)實(shí),。