當下的樓市分化之勢,，遠不是“供應(yīng)過�,！彼芨爬ǖ摹Ｗ钔怀龅�,，還是供求結(jié)構(gòu)失衡,。而同是樓市供應(yīng)過剩,，在不同地方、不同城市的表現(xiàn)都很不同,。如何解決,，需要深入分析當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、有效需求,、公共配套等問題。若簡單地將分類調(diào)控理解為退出限購,，很可能給市場傳達出政府要救市了,、開發(fā)商可拿地了、房價要上漲了的錯誤信號,，從而掩蓋樓市供應(yīng)過剩的本質(zhì)問題,，不僅加劇長期內(nèi)住房供求失衡,、無效供應(yīng)和泡沫，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期,。
多重消息顯示,，樓市走弱之勢可能超出預(yù)期。首先是2月以來發(fā)軔于華東區(qū)域的樓市降價潮到目前已蔓延全國,，主流開發(fā)商也卷入其中,，但“以價換量”的策略并沒有實現(xiàn)，主要城市樓市下滑的態(tài)勢并未緩解,，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)數(shù)據(jù)監(jiān)測的44個重點城市4月成交量同環(huán)比分別下降20%和10%,。在供求關(guān)系最為緊張的北京，4月扣除保障房后的量價環(huán)比分別下降了20%和10%,，新增項目整體去化率不足40%;其次,，披露一季度業(yè)績預(yù)報的103家上市房企，近一半業(yè)績下滑或虧損,，龍頭萬科更出現(xiàn)了自2002年以來的首次利潤下滑,，有傳聞稱其副總毛大慶在某個沙龍上的發(fā)言表達了對樓市的無限悲觀，并直言很多城市在未來若干年都別想翻身;最后,，4月百城中近半房價下跌,，整體房價環(huán)比直降0.28個百分點，創(chuàng)近4個月最大降幅,，0.1%的月度漲幅是4月份開發(fā)商大面積降價的結(jié)果,，同時也很可能意味著房價下降拐點的出現(xiàn)，這也必然會讓一季度同比下滑25%的新開工,、個位數(shù)的土地溢價率的形勢在未來更趨惡化,。
對于樓市下滑所產(chǎn)生的綜合影響，國內(nèi)外媒體和專家目前的分析還是一致的,。40%至50%的銀行存量貸款是以土地及房產(chǎn)作抵押的,，50%左右的全社會固定資產(chǎn)投資是由房地產(chǎn)直接或間接引致的，而近20萬億的地方債務(wù)中,，絕大部分都與房地產(chǎn)相關(guān),，下游消費能否穩(wěn)住也主要看房地產(chǎn)。因此,，房地產(chǎn)持續(xù)走弱絕非房地產(chǎn)行業(yè)的事情,。一季度經(jīng)濟下滑超出年初預(yù)期，主流機構(gòu)認為主要是地產(chǎn)下滑惹的禍,。盡管管理層在4月出臺了一系列“微刺激”措施,，但4月和二季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)已難以樂觀。
基于此，地方政府和開發(fā)商對松綁住房限購的呼聲很高,，在部分地方更已從呼聲轉(zhuǎn)向了現(xiàn)實,，先有鄭州、無錫等出臺了購房入戶的政策,，間接松綁了限購,，后有南寧打響了松綁限購的“第一槍”。而且,，松綁限購也是今年“兩會”上提出的分類調(diào)控思路的貫徹和體現(xiàn),。很多專家和媒體認為，由于樓市繼續(xù)疲軟,、庫存高壓,，樓市已危及地方財政和區(qū)域金融風(fēng)險，松綁限購是必然的,，后續(xù)還會有更多的城市加入到松綁限購的隊伍中,。
分類調(diào)控、自主調(diào)控是基于今年樓市分化的情況下而提出的,，一方面,，供求關(guān)系長期緊張的城市，限制住房資源購置和占有的政策將長期堅持;另一方面,，庫存消化壓力大而有效需求受到制約的城市,，則不能不考慮如何按市場化原則探索調(diào)整既有的政策，特別是行政干預(yù)性的限購政策,。問題在于,，目前樓市在城市間的分化勢頭遠遠超出了業(yè)界與各方的估計。在整體上,，分化表現(xiàn)為一線和二線重點城市的樓市基本健康,，供求關(guān)系緊張的局面長期內(nèi)難改，多數(shù)二三線和三四線城市供應(yīng)過剩,、甚至出現(xiàn)泡沫破滅的風(fēng)險,。
不容否認，樓市供應(yīng)過剩的問題確實比較嚴重,。截至4月末,，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個城市新建商品住宅庫存創(chuàng)5年來新高。據(jù)一季度財報的預(yù)披露,，各上市房企的庫存在驚人增長,。在四大龍頭房企“招保萬金”中，萬科存量增幅最大,，高達30%;保利一季度存量為2399億,，增幅為28%;招商地產(chǎn)784.8億元,，增幅為7%;金地集團766億元，增幅為9%,。另外，主攻二三線和三四線城市的碧桂園,，去年其存量總建筑面積超過4500萬平方米,，按照去年的銷售規(guī)模，需要大約3年或更長時間才能消化現(xiàn)有庫存,。
但是,，樓市分化遠遠不止于此，特別是二三線,、三四線城市樓市,，遠遠不是一個簡單的“供應(yīng)過剩”所能概括的,。最突出的,，還是供求結(jié)構(gòu)失衡。目前,，大多數(shù)城市新房供應(yīng)集中在外圍,，以新區(qū)或開發(fā)區(qū)的形式出現(xiàn)。這些區(qū)域的住房,，都有個很大的弊�,。汗卜⻊�(wù)供給不足或徒有其名。目前市場需求的主力是剛性需求,，不僅對房價比較敏感,，而且對是否能滿足居住生活的配套服務(wù)也很敏感。因此,，樓市過剩供應(yīng)的部分中,，很大一部分可以說是無效供應(yīng)，很多地方出現(xiàn)的“空城”或“鬼城”就是無效供應(yīng)的代名詞,。老百姓不買此類房子,，主要原因不是供應(yīng)太多了，而是對無效供應(yīng)用腳投票,。因此,，對于這部分過剩的住房，需要解決的是如何設(shè)法解決補缺配套的問題,。主要包括教育,、醫(yī)療、交通,、商店,、菜場等場所,，以及這些場所提供的公共服務(wù)是否如中心區(qū)一樣貨真價實。
另外,，很多城市的樓盤供應(yīng)過剩,，主要是相對于需求不足而言的。對于很多傳統(tǒng)的工業(yè)型城市,、資源型城市,、人口老化嚴重的城市，近年來人口流入相對比較遲緩,，有的甚至出現(xiàn)了人口凈流出的狀態(tài),。但是，這些城市的房地產(chǎn)卻發(fā)展得非常迅速,，地方急于發(fā)展經(jīng)濟和推進城市建設(shè),，過去若干年內(nèi)出讓了太多土地，造成了住房相對于需求的過剩,。這其中就包含一些區(qū)域,、次區(qū)域的中心城市，如南寧,、貴陽,、沈陽、蘭州,、長沙,、青島、大連等,，其本身制定了雄心勃勃的區(qū)域發(fā)展計劃,，但區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口的集聚程度遠遠低于預(yù)期,，而房地產(chǎn)卻瘋狂地發(fā)展起來了,。對于這部分過剩供應(yīng)住房，需要通過提高區(qū)域經(jīng)濟,、產(chǎn)業(yè),、人口的集聚程度，具體的措施需要從破除二元戶籍制度,、社保向非戶籍人口覆蓋,、區(qū)域內(nèi)各城市間產(chǎn)業(yè)重構(gòu)和優(yōu)化等方面來入手。
仔細分析一下,，同是樓市供應(yīng)過剩,，在不同的地方、不同的城市表現(xiàn)都有很大的不同,。如何解決,，需要深入分析當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、有效需求、公共配套等,，這些問題短期內(nèi)難以解決,，但可以肯定，絕非是簡單地放松限購這一策所能解決的,。筆者因此認為,，眼下地方政府、房地產(chǎn)企業(yè),、購房者對于分類調(diào)控和退出限購的政策的認識有誤區(qū)，基本上都認為是要消化庫存,，阻止樓市進一步下滑,。但是，若簡單地將分類調(diào)控理解為退出限購,，很可能給市場傳達出錯誤的信號,，即政府要救市了，開發(fā)商可以拿地了,、房價要上漲了,，從而掩蓋了樓市供應(yīng)過剩在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、有效需求,、人口導(dǎo)入,、公共配套等方面的本質(zhì)問題。最終的結(jié)果是,，不僅加劇長期內(nèi)住房供求失衡,、無效供應(yīng)和泡沫的問題，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期,。