要從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問題,，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn),，小修小補(bǔ),，必須將短期與中長期政策結(jié)合起來考慮,，通過建立和完善包括土地、財(cái)政,、稅收,、信貸等在內(nèi)的一整套制度機(jī)制，并且要與收入分配體制改革,、壟斷性行業(yè)改革,、反腐倡廉等多方面措施進(jìn)行配套、銜接與協(xié)調(diào),。
今年以來,，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,，市場分化趨勢明顯,。一方面，北京,、上海等一線城市新房價(jià)格回落,，二手房成交量下降，剛性需求被壓制,，改善性需求觀望情緒上升;另一方面,，溫州、秦皇島,、紹興等三四線城市成交量銳減,，庫存消化需要較長周期，很多開發(fā)商面臨資金緊張的局面,。
如何看待未來我國房價(jià)的走勢,，以及政府該如何調(diào)控我國房地產(chǎn)市場,，均需要重新審視我國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，以及過去房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，切不可操之過急,、采取一刀切的樓市調(diào)控措施。
多因素導(dǎo)致調(diào)控失敗
2013年3月出臺的“國五條”,，被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施,，但被地方與部門嚴(yán)重虛置，一年以來,，全國地價(jià)房價(jià)租價(jià)“三價(jià)”均大幅度上漲，成為十多年來漲幅最高的年份之一,。
房地產(chǎn)調(diào)控不成功,，筆者認(rèn)為主要原因包括：關(guān)鍵政策不出臺。一是不出臺控制地價(jià)的有效政策,。政府調(diào)控如果不從根本上改變土地供應(yīng)制度,，既不有效擴(kuò)大土地供應(yīng)量，又不抑制土地價(jià)格過快上漲,，反而通過控地,、通過競價(jià)抬高地價(jià)，就使房地產(chǎn)調(diào)控失去了基礎(chǔ),，無法使房價(jià)保持在合理水平,。二是不出臺調(diào)控多占房、空置房的有效政策,。政府一直回避部分既得利益群體不合規(guī)多占房現(xiàn)象,，對住房資源流向與占有嚴(yán)重失衡問題缺乏措施。三是房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展緩慢,，“多房族”住房持有成本很低,，增值效益很高，房屋坐地升值,，大量存量房,、空置房無法盤活。
重要政策不對路,。一是多次采取的控制地根政策,，實(shí)際上抑制了土地有效供給，反而抬高了地價(jià)進(jìn)而抬高了房價(jià),。二是多次推出的控制銀根政策,，反而抬高了地產(chǎn)商融資成本與購房者的按揭成本，實(shí)際刺激了房價(jià)上漲,。三是對小產(chǎn)權(quán)房采取的是只壓不疏,、壓而無力的政策,，不僅控制不了其發(fā)展，反而提高了小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格,。
部分政策相掣肘,。在房地產(chǎn)調(diào)控中，往往很多部門出政策,，相互之間缺乏必要協(xié)調(diào),。稅收歸財(cái)稅部門，土地歸國土部門,，融資歸金融部門,，監(jiān)管歸住建部門，具體執(zhí)行歸地方,。各部門之間利益,、部門與地方之間利益往往不一致，政策制定,、執(zhí)行都要對自己有利,，因此，不少政策相互掣肘,，嚴(yán)重影響樓市調(diào)控效果,。
執(zhí)行政策不得力。多年來,，國家房地產(chǎn)政策在地方執(zhí)行中往往被大打折扣,，很多時(shí)候采取“上有政策”、“下有對策”,。一是對中央政府承諾的住房財(cái)產(chǎn)登記與聯(lián)網(wǎng)計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間被地方采取各種理由一推再推,。二是地方對居民擁有三套及以上住房者，特別是那些非法擁有多套住房者在政策上不表態(tài),、不施策,、不作為。三是不少地方對住房限購限貸政策緩執(zhí)行,、變通執(zhí)行甚至不執(zhí)行,，致使住房投資投機(jī)行為長期得不到有效遏制。四是對國家法規(guī)規(guī)定要對個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值收益征收所得稅,，但大多數(shù)地方長時(shí)期根本不執(zhí)行,。去年國務(wù)院重申要嚴(yán)格征收賣房所得稅后，地方稅務(wù)部門對市場普通出現(xiàn)的所得稅由賣方向買方轉(zhuǎn)移的不當(dāng)行為不作為,，客觀上助推了房價(jià)大漲,。
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清楚。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一些基本數(shù)據(jù)在可靠來源,、科學(xué)統(tǒng)計(jì)和公開發(fā)布等方面都存在問題,。如城鎮(zhèn)居民實(shí)際收入是多少,、居民實(shí)際住房擁有量是多少、全國住房實(shí)際供應(yīng)量是多少,、全國與各地實(shí)際商品房市場真實(shí)價(jià)格是多少,、全國與各地實(shí)際各類型住房出售價(jià)格是多少、全國房地產(chǎn)商的實(shí)際成本與利潤是多少,、政府土地征收與開發(fā)成本和出讓收益與支出是多少,、城市房屋空置率是多少等等。這些重要數(shù)據(jù)有的根本不清楚,，有的自相矛盾,，有的故意隱匿，有的明顯與現(xiàn)實(shí)不符合,。這些數(shù)據(jù)不清楚,、不透明，既嚴(yán)重影響房地產(chǎn)形勢的客觀判斷,，又嚴(yán)重影響社會對房地產(chǎn)市場的合理預(yù)期，更嚴(yán)重影響調(diào)控政策的科學(xué)制定,、可靠執(zhí)行與有效監(jiān)督,。
兼顧不同政策目標(biāo)
我國房地產(chǎn)涉及到方方面面，包括經(jīng)濟(jì)增長,、財(cái)稅增加,、金融穩(wěn)定等，調(diào)控需要兼顧不同的政策目標(biāo),，切不可偏頗,。要從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn),，小修小補(bǔ),，必須將短期與中長期政策結(jié)合起來考慮，通過建立和完善包括土地,、財(cái)政,、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機(jī)制,，并且要與收入分配體制改革,、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進(jìn)行配套,、銜接與協(xié)調(diào),。如農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)入市要與城市建設(shè)規(guī)劃完善、國有土地“招拍掛”制度改革相協(xié)調(diào),，國有土地轉(zhuǎn)讓定價(jià)機(jī)制改革要與地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)調(diào)整相協(xié)調(diào),，推進(jìn)房地產(chǎn)稅要與個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記,、官員財(cái)產(chǎn)公示相協(xié)調(diào)，保障房建設(shè)規(guī)模進(jìn)度要與商品房建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào),，一般保障房分配改革要與公務(wù)員住房制改革相協(xié)調(diào)等等,。
我國房地產(chǎn)市場存在很多歷史遺留問題，是典型市場經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的混合體,。未來房地產(chǎn)調(diào)控需要針對不同地區(qū),、不同人群、不同住房,，采取針對性的辦法分類推進(jìn),。一要分類推進(jìn)一線城市、熱點(diǎn)二線城市,、一般二線三線四線城市等不同類型的房地產(chǎn)調(diào)控;二要分類推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房,、保障房與商品房的調(diào)控;三要分類推進(jìn)滿足剛性與改善性住房需求與嚴(yán)格控制投資投機(jī)性需求的調(diào)控;四要分類推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)平等有序入市與小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)規(guī)范整頓后合法有序入市的調(diào)控等等。
與此同時(shí),，房地產(chǎn)調(diào)控要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn),，逐步解決的原則，某一階段以某個(gè)目標(biāo)為主,，其它政策目標(biāo)相輔,。從短、中,、長期問題解決來看,，首先要堅(jiān)決遏制地價(jià)、房價(jià)和租金過快上漲勢頭問題,，其次要從制度機(jī)制上解決城鎮(zhèn)土地供給數(shù)量,、結(jié)構(gòu)與定價(jià)問題，第三要通過立法解決從公務(wù)員到普通居民的財(cái)產(chǎn)登記,、公開,、查尋問題，第四要通過立法解決房地產(chǎn)稅征收問題等,。