盡管樓價下跌為民意所望,但宏觀經(jīng)濟層面很難承受斷崖式下跌的情況發(fā)生,,在今年經(jīng)濟下行壓力較大的情況下尤其如此。
剛剛結束的五一小長假,,全國房地產(chǎn)市場交易冷清,,甚至價格一向堅挺的北京等一線城市也出現(xiàn)松動跡象。這是歷經(jīng)超長繁榮周期,,屢屢與調(diào)控政策博弈之后,,樓市第一次在政策沒有加碼的情況下自行沉寂。市場發(fā)出的強烈信號是否意味著樓市步入下行周期,,調(diào)控政策又將如何演變,,成了當下既關系樓市中長期前景,也關系宏觀經(jīng)濟走向的一個謎語,。
就當下而言,,說樓市已經(jīng)步入下行通道為時尚早。盡管有五一小長假全國樓市的慘淡,,以及此前一些城市樓市下行的事實,,盡管樓市下行的輿論氛圍已經(jīng)形成,知名開發(fā)商中也不缺乏持看空立場者,,但樓市下跌是臨時反常還是已形成全局性趨勢,,未來一二三線城市是并行下行還是出現(xiàn)分化,目前尚未到下結論之時,。匆忙斷言,,反可能升高政策面誤判的風險。
在理想狀態(tài)下,,樓市下跌與否完全可以由市場自決,,更何況,下跌與一直以來的調(diào)控方向合拍,。長期以來形成的樓市泡沫已然成為一個制約消費內(nèi)需,、扭曲地方行政行為的大麻煩。如果樓市步入下行周期甚至轉化為買方市場,不僅可為宏觀經(jīng)濟去除一個重大隱患,,而且對改善地方治理也有助益,。一個與居民收入水平較匹配的樓市,也更容易滿足居民的居住權并接納更多新移民,。
但在現(xiàn)實情境中,,樓市的發(fā)育和演變從來不在真空中。一些地方政府近來表現(xiàn)出嘗試打擦邊球的沖動,,就再一次顯示出政策干預的慣性有多么強大,。
需要指出的是,正如價格本身沒有道德不道德一樣,,對于政府干預,,也不宜簡單以道德不道德衡量。在一個不健康的市場,,必要的干預不可避免,,而樓市就是這樣一個市場。它幾乎涵蓋了主要的利益關系,。房價牽扯著眾多下游行業(yè)能否有效去庫存重獲市場空間,,牽扯著銀行能夠承擔多大壓力避免杠桿化形成的系統(tǒng)性風險,牽扯著多數(shù)以房產(chǎn)為主要財富形式的家庭財富的增值或貶值,,牽扯著依賴土地財政的地方能否控制政府性債務風險,,并不導致行政行為出現(xiàn)另類扭曲。
現(xiàn)在的問題是,,假如樓市真出現(xiàn)下跌趨勢,,政策面能否做好準備,以及應該做好什么準備,。事實上,,盡管樓價下跌為民意所望,但宏觀經(jīng)濟層面很難承受斷崖式下跌的情況發(fā)生,,在今年經(jīng)濟下行壓力較大的情況下尤其如此。既讓樓市去泡沫,,同時避免引發(fā)系統(tǒng)風險,,政策面現(xiàn)在就需要做好準備。
比如銀行的壓力測試,,到底銀行能夠承受房價多大的下跌壓力,,需要精細測試;房價下跌過猛會讓下游行業(yè)失去多少市場,從哪里彌補損失;地方政府如何面對土地收入減少等等,。這些必須做到心中有數(shù),。準備越充分,,樓市下跌的副作用就越可控制,其正向作用也才有望顯現(xiàn),。