很多人認為中國的房地產泡沫很快就會破滅,，這種判斷是建立在數據指標和歷史經驗之上的,，數據指標就是房價收入比,、房價租金比,、存貨銷售比、房地產相關貸款占銀行貸款的比重等等,，而歷史經驗就是曾經發(fā)生過房地產泡沫危機的國外案例,。數據指標顯示，我國樓市泡沫非常嚴重,，而且這些數據指標值與日本,、美國、東南亞等國房地產泡沫破滅時的指標值很接近,。在這種情況下,，近期國外輿論對我國樓市再次掀起一股
“做空潮”，而這一次國內政商學三界已經不像以往那樣輕率地嗤之為“陰謀論”而置若罔聞,，也不像以往認為屢試不爽的政府微調就可以輕松解決問題,。筆者認為，面對目前的樓市狀況,，需要從防范泡沫破裂的系統(tǒng)性風險高度來看待,。
縱觀國際上的房地產泡沫危機的累積和爆發(fā)，某一時點上的泡沫有多大,、累積到何種程度,、是否會破滅等在事前是難以判斷的，一般只是事后才能證實,，在事前頂多只能做一做數據指標在國別間的比較,。但是，由于我國的城市化水平,、土地制度和相關比較國家差別很大,，橫向比較的可借鑒程度不大。若要杜絕事后覺醒的“馬后炮”式判斷,，最好就是做實需求來消化樓市虛增的部分,，爭取將泡沫在其破滅之前消化一部分。
首先,，我們需要認識到風險在哪里,、風險的特征是什么。未來,，樓市走向只能是區(qū)域或城市間的分化繼續(xù)加劇,，一線和少數重點二線城市還比較健康，畢竟可持續(xù)的人口凈流入對樓市需求的支撐力度很大,。2001-2010年,，北京、上海人口暴增了30%,，而十年間新流入城市的人口中,，55%的部分集中在經濟排名前五的城市,。但是，絕大多數二線城市和三四線城市就沒有這么幸運了,，它們最大的問題是人口導入低于預期,，而僅存的有效需求無法填滿過剩供應的“黑洞”。一方面,，這些城市中絕大部分的批準預售/銷售的比值在1.5以上;而更重要的是,，過去急于發(fā)展經濟和推進城建，地方政府出讓了太多的土地,。僅2009-2012年,，津漢沈渝四個典型二線城市出讓的土地面積就超過了1億平方米，遠大于同期四個一線城市出讓的土地規(guī)模,。除東部少數三四線城市外,，人口規(guī)模越小的城市，人均出讓的土地面積越大,。因此,，后續(xù)入市住房和待開發(fā)的土地還會排山倒海地加重庫存。
另一方面,，由于本世紀以來房價和地價持續(xù)過快上漲,，特別是2009年刺激性政策對樓市成交量和價格的虛推，人口和收入增長正常驅動(也即城市化驅動)的樓市量價增長部分已被提前透支,。業(yè)內人士認為,，全國樓市供應不足在2009年就出現了反轉的拐點，自那以后需求增長一直由房價上漲預期支撐著,。目前,，留在市場上的是承受不起高房價的剛性需求，占比高達90%左右,。一季度重點一二線城市中,，凡是去化較好的項目均是有誠意降價的項目，意味著有效需求是何等有限,，對于房價是何等敏感,。
近期，南寧打響政策救市的“第一炮”,，這是一個很重要的信號,，對其理解不能過多地放在地方政府如何挖空心思地松綁限購上，而應該放在政府救市的態(tài)度和思路,，這種態(tài)度和思路折射的是如何消化供應過剩的風險,，特別是防止其轉化為泡沫破滅危機。很明顯,，僅僅松綁限購不僅是短期“打雞血”的做法,，更關鍵的是受限購束縛的需求比較弱,，即使將其釋放出來也無法消化龐大的庫存壓力，政府上下對此存在共識,。因為,，很多二線城市限購區(qū)域僅限于主城區(qū)，而新增供應則主要集中在外圍,，限購控制住的需求隨城市近年來瘋狂的外圍擴張而減少。因此,，消化庫存所需要的數量級新增需求,，必須從外部導入，而南寧的做法就是將北部灣經濟區(qū)域內其他5個城市的需求導入到南寧這個區(qū)域中心城市,。
區(qū)域一體化,，意味著區(qū)域內要素流動方向和產業(yè)結構的再造，中心城市的人口和資源積聚能力將增強,，住房需求將會增加,。類似于南寧這樣的非重點二線城市、次區(qū)域中心,，在全國有三四十個左右,，這類城市也是樓市風險最突出的城市。借助于區(qū)域一體化,，將有效需求導入中心城市,，既消化了樓市供應壓力(包括商業(yè)地產)，也解決了因人口積聚不足而導致的產業(yè)積聚和轉型滯后和內需不足的問題,。
從這個角度講,，區(qū)域一體化是新型城鎮(zhèn)化的應有之義，樓市泡沫問題也將在新型城鎮(zhèn)化過程中自然消彌,。但是,，可惜的是，南寧的做法沒有將解決住房需求與解決戶籍需求對接起來,，有區(qū)域一體化或新型城鎮(zhèn)化之表而無其里,。試想，如果不解決戶籍障礙,，新增的住房需求就無法享受等同于南寧市民的公共服務待遇,，怎么能在南寧安定下來，成為帶動消費,、稅收增長和產業(yè)基礎的持久動力?最后的結果,，極有可能是短期刺激了一批看好房價上漲的外部投資需求，但實現這部分需求的住房將僅僅貢獻了空置的住房部分,，而與區(qū)域一體化并無多大關系,。
因此,，若想讓房地產泡沫軟著陸，首當其沖的就是釋放受抑制的城市化部分,，即以戶籍和社保向非戶籍常住人口全覆蓋來釋放有效需求,，吸引外來需求。若將購房與給予戶籍和社保一對一掛起鉤,，決心要買房和能買得起房的外來人口中,，絕大多數也一定是想要在城市安定下來、也能夠在城市安定下來的人群,。這樣的話,，先從常住人口開始，人口順應區(qū)域經濟一體化過程中產業(yè)的積聚而自然在區(qū)域中心城市積聚,，未來人口增長和收入增長就變得可持續(xù),，樓市泡沫消化、新型城鎮(zhèn)化,、產業(yè)轉型升級(向第三產業(yè))也就會順理成章地實現,。
以實現區(qū)域一體化來松綁限購，不僅是樓市分類調控的體現,，而且是樓市行政性干預漸進退出,、市場化調控措施回歸的體現，這是一條正確的路徑,。從南寧松綁限購的做法,，以及近期其他城市傳聞調整限購政策的做法看，地方政府松綁限購的還主要是著眼于消化樓市庫存壓力,，對于區(qū)域一體化和樓市長久穩(wěn)定的關系在認識上還不到位,。事實上，我國任何一個區(qū)域的中心城市,，其人口和資源積聚能力與其地位都不相符,，戶籍和公共服務隔離等行政區(qū)域間的壁壘是主要原因。因此,，樓市泡沫中很大一部分是人為造成的,，認真消除阻礙區(qū)域一體化的行政壁壘，就可以消化整體樓市風險中的很大一部分,。