很多人認(rèn)為中國的房地產(chǎn)泡沫很快就會破滅,，這種判斷是建立在數(shù)據(jù)指標(biāo)和歷史經(jīng)驗之上的,，數(shù)據(jù)指標(biāo)就是房價收入比,、房價租金比、存貨銷售比,、房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款的比重等等，而歷史經(jīng)驗就是曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫危機的國外案例,。數(shù)據(jù)指標(biāo)顯示,，我國樓市泡沫非常嚴(yán)重，而且這些數(shù)據(jù)指標(biāo)值與日本,、美國,、東南亞等國房地產(chǎn)泡沫破滅時的指標(biāo)值很接近。在這種情況下,，近期國外輿論對我國樓市再次掀起一股
“做空潮”,，而這一次國內(nèi)政商學(xué)三界已經(jīng)不像以往那樣輕率地嗤之為“陰謀論”而置若罔聞，也不像以往認(rèn)為屢試不爽的政府微調(diào)就可以輕松解決問題,。筆者認(rèn)為,，面對目前的樓市狀況，需要從防范泡沫破裂的系統(tǒng)性風(fēng)險高度來看待,。
縱觀國際上的房地產(chǎn)泡沫危機的累積和爆發(fā),，某一時點上的泡沫有多大、累積到何種程度,、是否會破滅等在事前是難以判斷的,，一般只是事后才能證實，在事前頂多只能做一做數(shù)據(jù)指標(biāo)在國別間的比較,。但是,，由于我國的城市化水平、土地制度和相關(guān)比較國家差別很大,，橫向比較的可借鑒程度不大,。若要杜絕事后覺醒的“馬后炮”式判斷，最好就是做實需求來消化樓市虛增的部分,，爭取將泡沫在其破滅之前消化一部分,。
首先，我們需要認(rèn)識到風(fēng)險在哪里,、風(fēng)險的特征是什么,。未來，樓市走向只能是區(qū)域或城市間的分化繼續(xù)加劇,，一線和少數(shù)重點二線城市還比較健康,，畢竟可持續(xù)的人口凈流入對樓市需求的支撐力度很大,。2001-2010年，北京,、上海人口暴增了30%,，而十年間新流入城市的人口中，55%的部分集中在經(jīng)濟排名前五的城市,。但是,，絕大多數(shù)二線城市和三四線城市就沒有這么幸運了，它們最大的問題是人口導(dǎo)入低于預(yù)期,，而僅存的有效需求無法填滿過剩供應(yīng)的“黑洞”,。一方面，這些城市中絕大部分的批準(zhǔn)預(yù)售/銷售的比值在1.5以上;而更重要的是,，過去急于發(fā)展經(jīng)濟和推進城建,，地方政府出讓了太多的土地。僅2009-2012年,，津漢沈渝四個典型二線城市出讓的土地面積就超過了1億平方米,，遠(yuǎn)大于同期四個一線城市出讓的土地規(guī)模。除東部少數(shù)三四線城市外,，人口規(guī)模越小的城市,，人均出讓的土地面積越大。因此,，后續(xù)入市住房和待開發(fā)的土地還會排山倒海地加重庫存,。
另一方面，由于本世紀(jì)以來房價和地價持續(xù)過快上漲,，特別是2009年刺激性政策對樓市成交量和價格的虛推,，人口和收入增長正常驅(qū)動(也即城市化驅(qū)動)的樓市量價增長部分已被提前透支。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，全國樓市供應(yīng)不足在2009年就出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)的拐點,，自那以后需求增長一直由房價上漲預(yù)期支撐著。目前,，留在市場上的是承受不起高房價的剛性需求,，占比高達(dá)90%左右。一季度重點一二線城市中,，凡是去化較好的項目均是有誠意降價的項目,，意味著有效需求是何等有限，對于房價是何等敏感,。
近期，南寧打響政策救市的“第一炮”,，這是一個很重要的信號,，對其理解不能過多地放在地方政府如何挖空心思地松綁限購上,，而應(yīng)該放在政府救市的態(tài)度和思路，這種態(tài)度和思路折射的是如何消化供應(yīng)過剩的風(fēng)險,，特別是防止其轉(zhuǎn)化為泡沫破滅危機,。很明顯，僅僅松綁限購不僅是短期“打雞血”的做法,，更關(guān)鍵的是受限購束縛的需求比較弱,，即使將其釋放出來也無法消化龐大的庫存壓力，政府上下對此存在共識,。因為,，很多二線城市限購區(qū)域僅限于主城區(qū)，而新增供應(yīng)則主要集中在外圍,，限購控制住的需求隨城市近年來瘋狂的外圍擴張而減少,。因此，消化庫存所需要的數(shù)量級新增需求,，必須從外部導(dǎo)入,，而南寧的做法就是將北部灣經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)其他5個城市的需求導(dǎo)入到南寧這個區(qū)域中心城市。
區(qū)域一體化,，意味著區(qū)域內(nèi)要素流動方向和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的再造,，中心城市的人口和資源積聚能力將增強，住房需求將會增加,。類似于南寧這樣的非重點二線城市,、次區(qū)域中心，在全國有三四十個左右,，這類城市也是樓市風(fēng)險最突出的城市,。借助于區(qū)域一體化，將有效需求導(dǎo)入中心城市,，既消化了樓市供應(yīng)壓力(包括商業(yè)地產(chǎn)),，也解決了因人口積聚不足而導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)積聚和轉(zhuǎn)型滯后和內(nèi)需不足的問題。
從這個角度講,，區(qū)域一體化是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義,，樓市泡沫問題也將在新型城鎮(zhèn)化過程中自然消彌。但是,，可惜的是,，南寧的做法沒有將解決住房需求與解決戶籍需求對接起來，有區(qū)域一體化或新型城鎮(zhèn)化之表而無其里,。試想,，如果不解決戶籍障礙，新增的住房需求就無法享受等同于南寧市民的公共服務(wù)待遇,，怎么能在南寧安定下來,，成為帶動消費,、稅收增長和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的持久動力?最后的結(jié)果，極有可能是短期刺激了一批看好房價上漲的外部投資需求,，但實現(xiàn)這部分需求的住房將僅僅貢獻了空置的住房部分,，而與區(qū)域一體化并無多大關(guān)系。
因此,，若想讓房地產(chǎn)泡沫軟著陸,，首當(dāng)其沖的就是釋放受抑制的城市化部分，即以戶籍和社保向非戶籍常住人口全覆蓋來釋放有效需求,，吸引外來需求,。若將購房與給予戶籍和社保一對一掛起鉤，決心要買房和能買得起房的外來人口中,，絕大多數(shù)也一定是想要在城市安定下來,、也能夠在城市安定下來的人群。這樣的話,，先從常住人口開始,，人口順應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟一體化過程中產(chǎn)業(yè)的積聚而自然在區(qū)域中心城市積聚，未來人口增長和收入增長就變得可持續(xù),，樓市泡沫消化,、新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(向第三產(chǎn)業(yè))也就會順理成章地實現(xiàn),。
以實現(xiàn)區(qū)域一體化來松綁限購,，不僅是樓市分類調(diào)控的體現(xiàn)，而且是樓市行政性干預(yù)漸進退出,、市場化調(diào)控措施回歸的體現(xiàn),，這是一條正確的路徑。從南寧松綁限購的做法,，以及近期其他城市傳聞?wù){(diào)整限購政策的做法看,，地方政府松綁限購的還主要是著眼于消化樓市庫存壓力，對于區(qū)域一體化和樓市長久穩(wěn)定的關(guān)系在認(rèn)識上還不到位,。事實上,，我國任何一個區(qū)域的中心城市，其人口和資源積聚能力與其地位都不相符,，戶籍和公共服務(wù)隔離等行政區(qū)域間的壁壘是主要原因,。因此，樓市泡沫中很大一部分是人為造成的,，認(rèn)真消除阻礙區(qū)域一體化的行政壁壘,，就可以消化整體樓市風(fēng)險中的很大一部分。