今年一季度，主要城市樓市成交量下滑幅度對于土地市場,、地方財政,、經(jīng)濟增長的沖擊相當大，成交慘淡讓市場對未來樓市的預(yù)期非常悲觀,。市場一直認為,，需求受限與限購政策直接相關(guān)，若放松限購政策,，對于提振樓市短期需求,、改善后市預(yù)期將是非常明顯的。因此,，自年初以來,，長沙,、福建、溫州和杭州等地方政府就“蠢蠢欲動”醞釀著松綁限購,。從這個角度看,，南寧打響地方政府“松綁”限購政策的第一槍在預(yù)料之中，并不奇怪,。
奇怪的是,，南寧松綁限購的具體做法出乎所料。此前傳聞部分地方松綁限購的版本,，無外乎縮小限購的區(qū)域,、降低限購的力度、松綁外來人口購房限制,，甚至直接取消限購,。但是，南寧松綁限購的做法比較獨特,，以放松整個北部灣區(qū)域內(nèi)非核心城市的居民在區(qū)域內(nèi)核心城市(南寧)的購房限制作為切入點,，目標是實現(xiàn)整個北部灣經(jīng)濟區(qū)域的一體化、同城化,。因此,，南寧的做法符合國家關(guān)于新型城鎮(zhèn)化、打破區(qū)域行政壁壘,、實現(xiàn)區(qū)域一體化的有關(guān)精神,。
值得注意的是，實現(xiàn)區(qū)域一體化,、同城化,，意味著區(qū)域內(nèi)人流、資金流,、信息流的暢通無阻,，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分工有致、協(xié)同發(fā)展,，區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)全覆蓋,、均等化，可以異地統(tǒng)籌,，不存在戶籍,、就業(yè)和社會保障的供給歧視。因此,，要實現(xiàn)區(qū)域一體化,、同城化,，首先需要打破的關(guān)鍵障礙就是核心城市對于外來人口的戶籍限制,，其次就是如何實現(xiàn)外來人口在南寧有穩(wěn)定就業(yè),，享有平等的公共服務(wù)。只有這樣,，松綁住房限購政策后,，新增的購房需求才是有真實基礎(chǔ)支持的有效需求，而非投資需求,。
但是,，上述有關(guān)打破戶籍限制、符合就業(yè)要求等關(guān)鍵的內(nèi)容,，并未在該調(diào)整限購政策文件中提及,。而且，筆者仔細翻閱了《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)同城化發(fā)展推進方案》,，也并無這些方面的實質(zhì)性規(guī)定和工作計劃,。這樣的話，若單獨松綁外地人購房限制,，可能出現(xiàn)的結(jié)果是,，在外地購房人群的刺激下，南寧當?shù)刈》渴袌龆唐趦?nèi)將更活躍,。但是,，由于購買住房的外地人不僅無法在南寧落戶，其工作和生活也極有可能不在當?shù)�,，對南寧市的消費和后續(xù)經(jīng)濟貢獻并無益處,，刺激的只是看好南寧樓市前景的外地人投資購房。短期樓市會出現(xiàn)繁榮,，而留下的只是曬太陽的一大批空置房屋,。
在這一點上，無錫將購房和戶籍改革相結(jié)合的新政無疑更值得學(xué)習(xí),。今年4月22日,，無錫出臺放寬戶籍準入門檻的最新規(guī)定，自2014年5月1日起,，在無錫市購買成套商品住宅(含二手房),、戶均建筑面積達60平方米以上的，且在無錫市有穩(wěn)定工作的人員,，準予本人,、配偶和未成年子女落戶。有穩(wěn)定工作的外來人口在購房后給予落戶,，符合人的城鎮(zhèn)化要求,。這些外來人口在無錫市有工作技能，有納稅能力,，有繳納社保能力,，本來就屬于城市的市民,，購房后落戶理所當然。此外,，入戶所需購房的面積放寬至60平方米,，且并沒有區(qū)域限制，符合收入不高,、購房能力不足但購房意愿強烈的外來人口,，能夠釋放的是真實有效的購房需求。
因此,，南寧松綁樓市限購的政策,，如果不與打破戶籍限制、解決就業(yè)和社會保障協(xié)同實施,，將只是刺激樓市繁榮的短期做法,。新增購房人群也主要以外地投資性購房為主，缺乏城市就業(yè)人口不斷增加的強力支持,，需求的有效性和持續(xù)性不足,，而對于支持區(qū)域一體化、同城化的貢獻也很低,。