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【案例】
2012年，張先生要購(gòu)買婚房，在某房地產(chǎn)中介的介紹下認(rèn)識(shí)石某,。石某稱其表姐蘭女士在北京市海淀區(qū)有一套房屋亟待出售，面積為78.25平方米,，售價(jià)290萬元。
張先生在中介的陪同下看過房屋,，表示愿意購(gòu)買。2012年12月,，石某表示表姐蘭女士現(xiàn)因工作繁忙,，不便前來，特委托自己全權(quán)代理辦理該房產(chǎn)的相關(guān)出售事宜,。石某當(dāng)場(chǎng)提供了他和蘭女士的身份證原件,、蘭女士的房產(chǎn)證原件、委托書原件,。在房地產(chǎn)中介公司員工的見證下,，石某以蘭女士的名義與張先生簽訂《房屋買賣合同》，合同中約定房屋成交價(jià)格為290萬元,，買受人張先生在簽訂本合同時(shí)須支付定金10萬元作為購(gòu)房款的一部分,；買賣雙方應(yīng)于2013年1月11日前辦理申請(qǐng)貸款手續(xù)，買受人張先生的貸款金額為177萬元,。
石某應(yīng)房地產(chǎn)中介的要求簽署了《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》后,，張先生便向石某支付了購(gòu)房定金10萬元，并向房地產(chǎn)中介公司支付了居間出售服務(wù)傭金78300元,。
豈料合同簽訂后,，石某以及蘭女士遲遲未能履行合同義務(wù)。張先生無奈,，將蘭女士,、石某以及房地產(chǎn)中介公司一并告上法庭，要求返還購(gòu)房定金,、中介費(fèi)用并按照約定賠償,。
在法院審理的過程中，石某當(dāng)庭否認(rèn)自己代理銷售房屋的行為有效,，蘭女士也否認(rèn)授權(quán)代理,，聲稱完全不知情,。房地產(chǎn)中介公司表示已經(jīng)對(duì)委托手續(xù)盡到了形式審查義務(wù)，并不存在過錯(cuò),，并向張先生退還居間服務(wù)費(fèi)78300元,。
法院經(jīng)審理查明，張先生與石某簽訂購(gòu)房合同時(shí),，房地產(chǎn)中介員工在場(chǎng),，因?yàn)闆]見到房主本人，故為了保障安全,，對(duì)雙方進(jìn)行詢問,，書寫了《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》并由石某簽字。上面記載有“合同由石某代表產(chǎn)權(quán)人蘭女士的真實(shí)意愿簽訂,，若因產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)簽字造成了上述合同無效或撤銷,，將向買方張先生承擔(dān)人民幣貳拾萬元整的賠償金”的字樣。本案中,，石某明知其無權(quán)代理蘭女士出售其所有房屋,，仍擅自以蘭女士的名義出售該房屋，并與張先生簽訂《房屋買賣合同》,。由于蘭女士對(duì)石某的代理行為不予認(rèn)可,，且事后拒絕予以追認(rèn)，故石某的代理行為應(yīng)認(rèn)定為無權(quán)代理,。
最后,，法院確認(rèn)石某與張先生簽訂的《房屋買賣合同》無效，同時(shí)法院判令石某向張先生返還購(gòu)房定金10萬元并向張先生賠償人民幣20萬元,。
【分析】
根據(jù)我國(guó)民事訴訟法的規(guī)定,，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同,，未經(jīng)被代理人追認(rèn),，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任,。相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn),，被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn),。
因?yàn)槭车臒o權(quán)代理行為是導(dǎo)致《房屋買賣合同》無效的原因,，石某應(yīng)自行承擔(dān)合同無效的后果，向張先生承擔(dān)賠償責(zé)任,。依據(jù)石某書寫《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》,，表示在合同無效的情況下自愿承擔(dān)賠償金20萬元，故張先生依據(jù)《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》,，要求石某給付20萬元,，具有事實(shí)及法律依據(jù),，法院應(yīng)予以支持。
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