近期,，媒體報道的地方樓市刺激措施——“閩十條”無疾而終,，這被認為是“壞”的刺激政策,，因為其本質(zhì)上是為了刺激樓市投資投機情緒,，輔之以增加市場流動性,，進而為地方政府提供持續(xù)的收入,，來維持其目前的支出模式,、投資模式,，本質(zhì)上與“4萬億”期間的樓市刺激思路如出一轍。即使這一方式行之有效,，也只會讓泡沫越吹越大,，不僅輸了政府的形象，而且給未來留下的將是一個更大的爛攤子,，而并非是經(jīng)濟重拾活力,。
從目前我國企業(yè)和地方政府的杠桿率、債務率觀察,，再考慮到市場情緒之脆弱,、樓市風險之敏感，樓市傳統(tǒng)的刺激政策已經(jīng)沒有任何空間了,。但是,，這并不代表樓市與近期關(guān)注的經(jīng)濟“穩(wěn)增長”措施沒有關(guān)系。因為,，本輪旨在穩(wěn)定經(jīng)濟合理區(qū)間的各項改革措施,，其目的是不再讓泡沫繼續(xù)膨脹的前提下，漸進消化泡沫來緩沖信貸質(zhì)量,、金融風險和經(jīng)濟下滑,，最終為了經(jīng)濟再平衡和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的順利調(diào)整，而并非像2008至2009年那樣,，是為了托住經(jīng)濟不再下滑,。今年一季度，樓市在土地市場,、投資交易,、資金供應上突然轉(zhuǎn)冷，開發(fā)投資累計增速(16.8%)創(chuàng)2013年以來的新低,、新開工下降25%,、住宅銷售下降5.7%、占開發(fā)商到位資金近一半的定金及預收款下降3.6%,，這與2013年全年火熱態(tài)勢形成巨大反差,，這是造成經(jīng)濟下滑的重要原因。
2013年,，盡管管理層在樓市上沒有出刺激政策,，但影子銀行、信貸投放對于樓市資金需求的接濟,，政府對于地價和房價攀升的容忍,，樓市泡沫進一步被吹大了，這也是去年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速強于工業(yè)增加值增速,、經(jīng)濟增長能夠達到7.7%的主要原因,。因此,，未來不管是去泡沫，還是去杠桿,，不僅撇不開房地產(chǎn),，而且房地產(chǎn)還將是源頭和攻堅之所在。從靜態(tài)來看,，樓市開發(fā)投資及相關(guān)聯(lián)上下游投資占據(jù)固定資產(chǎn)總投資近50%,、樓市及土地為抵押品的貸款占據(jù)金融機構(gòu)貸款規(guī)模的近50%。因此,，防止金融機構(gòu)和地方政府進一步加杠桿,，就要掐斷對于房價和地價繼續(xù)攀升的預期;兜住泡沫不破裂的底線，就要讓樓市過剩的風險軟著陸,。
因此,，樓市需要好的刺激政策，不僅用于緩沖信貸質(zhì)量,、金融風險和經(jīng)濟下滑,，還需要借此實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。目前,，樓市風險的一方面就在于無效供應的風險,，而非需求不足的風險，即新增房地產(chǎn)供應主要集中于城市郊區(qū),、新區(qū)或開發(fā)區(qū)，而公共服務配套卻沒有同步跟進和高質(zhì)量供給,，這與目前合理需求(首次置業(yè)需求和改善性需求)占比超過90%的局面不相適應,。據(jù)筆者調(diào)查，今年一季度主要城市的降價樓盤都集中在城市邊緣,、公共配套嚴重不足的地方,，包括北京和準一線城市杭州，這事實上是過去十多年內(nèi)地方政府過分追求土地財政,、開發(fā)商和購房者過分追求房屋資產(chǎn)升值的結(jié)果,。
從需求來看，目前24至28歲的城鎮(zhèn)常住人口有1.2億,，2013年新增城鎮(zhèn)常住人口1900萬,，而政府工作報告中“解決三個一億人”的問題，2013至2017年要改造1000萬套棚戶區(qū),。所有這些都意味著,，不管是潛在的住房需求，還是現(xiàn)實的住房需求,，都是非常充足的,。問題出在了供應端，即由于公共配套不到位且質(zhì)量差，增加了購房者的成本,、降低了購房者的滿意度,。一言以蔽之，將泡沫時期樓市的供求特征與當前樓市的供求特征等量齊觀,。
因此,，好的樓市刺激政策應當是追加城市樓市供應主力區(qū)域的公共服務配套建設，將公共配套作為住房供應體系的重點內(nèi)容,，努力實現(xiàn)城市內(nèi)外公共服務的均等化,。這不僅有利于消化樓市供應過剩的風險，降低市場對樓市風險的敏感度,、降低樓市的脆弱性;而且,，此舉也是降低居民購房成本、提升消費在GDP中占比,，實現(xiàn)經(jīng)濟再平衡和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效手段,。更值得注意的是，樓市的此種刺激思路,，符合近期管理層出臺的以“向改革要動力,，向調(diào)結(jié)構(gòu)要動力，向改善民生要動力”為宗旨的改革措施,。
當前,，樓市風險的另一個方面就是資金成本(主要是表外行融資)快速上升、銀行對于個人住房貸款的全面收緊,。從國際來看,，不管是上世紀80-90年代日本的地產(chǎn)泡沫破滅、北歐和亞洲金融危機,，還是本世紀初的“次貸危機”,，觸發(fā)樓市泡沫破滅的導火索就是資金成本的上升。盡管我國樓市供求雙方非市場化的特征非常明顯,，再加上政府的隱性擔保,、持有成本非常低、需求長期居高不下,，資金成本增加對于需求的沖擊有限,。但是，當樓市過去10年黃金周期運行到尾部,，而未來走向還不明朗(泡沫破滅,，還是通過改革啟動新一輪上漲)，特別是目前市場對風險的敏感度很高,，資金成本上升的影響不可小覷,。近期,，資金緊張的中小開發(fā)商、前期過于激進的開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了破產(chǎn)的案例,，這對于整個樓市風險的判斷有很大的影響,。
此外，商業(yè)銀行出于利潤剛性考核,、流動性風險疏解的考慮,，去年底以來大幅度地收緊個人住房按揭貸款，表現(xiàn)在首套房貸利率普遍上升至基準利率的1.05倍至1.1倍,，二套房貸利率上浮至基準利率的1.2倍以上,。而且，很多個人購房貸款被迫轉(zhuǎn)向高成本的抵押貸款和消費貸款(利率一般在基準利率的1.3倍左右),，這變相等于提升了房價水平,，這也是阻礙樓市需求釋放的重要原因。
因此,，另一個好的樓市刺激政策應當是在資金供給端“開正道,、堵邪道”，信托剛性兌付慢慢地打破,、房企再融資“開閘”等都是一個好的開端,。后續(xù)，對于提供適應市場需求的保障房和普通商品住房項目的建設,，要確保資金正規(guī)融通渠道的暢通,，除了資本市場融資，商業(yè)銀行信貸要保持穩(wěn)定,，避免出現(xiàn)大面積爛尾和恐慌情緒的蔓延;對個人首套住房購置,，要確保穩(wěn)定的、長期的,、低廉的,、足額的銀行信貸資金供應,。在政策性住房銀行建立之前,，正規(guī)金融渠道提供的金融資源具有公共屬性，國有商業(yè)銀行要充分發(fā)揮其未卸下的政策性住房金融職能,，滿足老百姓對于穩(wěn)定,、廉價住房金融資源的需求。