今年一季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)一些新變數(shù),，在經(jīng)濟(jì)下滑的表象下,，有些領(lǐng)域卻潛流暗涌，呈現(xiàn)出超強(qiáng)的扭轉(zhuǎn)能力,，經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)逐漸逼近轉(zhuǎn)折的臨界點(diǎn),。最奇異的變數(shù),，也是最為人所關(guān)注的、居于變數(shù)之首的,，當(dāng)然要數(shù)樓價(jià),。過去這些年，哪怕經(jīng)歷再大的變數(shù),，遇到再大的調(diào)控風(fēng)暴,，房地產(chǎn)市場(chǎng)總能化險(xiǎn)為夷,，最后都能變到漲價(jià)的路上去。久而久之,，民間都形成了固化思維,，以至于幾乎都沒人相信樓價(jià)會(huì)跌了。甚至,，在去年“錢荒”的背景下,，樓價(jià)依然堅(jiān)挺。這種脫離地心吸引力的特例,，強(qiáng)化了民間的非理性預(yù)期,，使樓市的過度投資行為更加失范。
然而,，經(jīng)濟(jì)規(guī)律到底還是悄然發(fā)生作用了。過去三個(gè)月來,，巨大的資金壓力促使部分開發(fā)商選擇突圍,，從試探性的價(jià)格優(yōu)惠，到刺激吸引潛在買家的打折,，再一浪接一浪到直降風(fēng)潮,，價(jià)格變動(dòng)幅度在加大，價(jià)格變動(dòng)空間在放大,。一些城市房?jī)r(jià)持續(xù)多年的上升運(yùn)動(dòng)發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)彎,，大多數(shù)人預(yù)期的房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲沒有變成現(xiàn)實(shí)，反而在一些重要城市出現(xiàn)反向運(yùn)動(dòng),。
經(jīng)濟(jì)矛盾轉(zhuǎn)換的此消彼長(zhǎng),，隨著時(shí)空變換成為了市場(chǎng)中潛伏的變異因子，久而久之累積下去,，供求局面就顯性變化了,。今年房地產(chǎn)發(fā)生的逆轉(zhuǎn)性變化，恰好說明被高價(jià)格,、高利潤(rùn)吸引的地產(chǎn)投資,，已使房地產(chǎn)供應(yīng)能力遠(yuǎn)超社會(huì)需求，住宅緊缺時(shí)期漸行漸遠(yuǎn),，代之而起的將是樓市的賣方市場(chǎng),。房地產(chǎn)行業(yè)將和其他任何行業(yè)一樣，不僅可能面臨產(chǎn)能過剩,，供求一旦從失衡的一級(jí)發(fā)展到另一級(jí),，還可能面臨庫(kù)存更加難以消化的格局。
但是,，由于市場(chǎng)主體的差異性,，也由于主體之間的競(jìng)爭(zhēng)性,，理想的房?jī)r(jià)平穩(wěn)回歸通常也很難真正實(shí)現(xiàn)。這就是過去在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下,，收效甚微的原因之一,。過去持續(xù)數(shù)年的宏觀調(diào)控，政策的愿望不可謂不美好,，政策的執(zhí)行力度不可謂不嚴(yán)厲,，結(jié)果遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期，已經(jīng)很能說明房?jī)r(jià)回歸之路,，可能很不平坦,。
開發(fā)商直接面對(duì)市場(chǎng)，時(shí)刻接觸市場(chǎng)信號(hào),，最先感覺銷售危機(jī),。敏銳性強(qiáng)的房企，首先意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn),，為了減輕資金壓力,，舒緩財(cái)務(wù)成本，擺脫雙重壓力的困境,，出于經(jīng)濟(jì)人的理性本能,，率先丟掉幻想，謀求盡快脫離危險(xiǎn)境地,，就直接采取措施,，貼著市場(chǎng)價(jià)格底線，有意識(shí)地競(jìng)爭(zhēng)性搶跑,，選擇通過降價(jià)“跑量”,，這不但打破僵持的房?jī)r(jià)，而且競(jìng)爭(zhēng)性脫身,，只要一家企業(yè)降價(jià),，就能引發(fā)一個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)地震，樓市的多米諾骨牌效應(yīng),，在一些熱點(diǎn)地區(qū)已成事實(shí),。不能低估這種“星星之火”，只要“燎原之勢(shì)”迅速蔓延,，就大有摧枯拉朽的力量,。不管是主動(dòng)參與應(yīng)對(duì)變數(shù)，還是迫不得已被動(dòng)招架,，這都將深度影響整個(gè)行業(yè),。
可以預(yù)見的是，這種若隱若現(xiàn)的變數(shù),，將最終消除漲價(jià)因素,，迫使住房?jī)r(jià)格回歸,，房?jī)r(jià)高位筑頂將提前到來，房?jī)r(jià)理性回歸平穩(wěn)落地,，也許是經(jīng)濟(jì)均衡增長(zhǎng)最理想的態(tài)勢(shì),，也是調(diào)控政策最希望看到的情況。
但是,，由于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著宏觀經(jīng)濟(jì),，房?jī)r(jià)下降將加速經(jīng)濟(jì)下滑，政策對(duì)此的容忍力究竟如何?私人部門資產(chǎn)負(fù)債率較高,，社會(huì)對(duì)此的耐受力究竟如何?這個(gè)疑問,，其實(shí)李克強(qiáng)總理4月10日在博鰲論壇的主旨演講中已給出了明確答案：無論經(jīng)濟(jì)增速比7.5%高一點(diǎn)，或低一點(diǎn),，只要能保證比較充分的就業(yè),，不出現(xiàn)較大波動(dòng)，都屬于在合理區(qū)間,，政府不會(huì)為經(jīng)濟(jì)一時(shí)波動(dòng)而采取短期的強(qiáng)刺激政策,，而是更加注重中長(zhǎng)期的健康發(fā)展。
確實(shí),，要讓市場(chǎng)決定資源配置，就得讓經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有較大的彈性,。也就是說,，要相信經(jīng)濟(jì)自身的調(diào)節(jié)能力，不能對(duì)經(jīng)濟(jì)的合理波動(dòng)過分緊張,，更不能濫用刺激措施,，主觀臆斷地幻想要熨平經(jīng)濟(jì)周期。尊重經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律,，保持經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期健康運(yùn)行,，就意味著要順應(yīng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)曲線，按照經(jīng)濟(jì)有高潮,、也有低谷的規(guī)律辦事,，只要宏觀經(jīng)濟(jì)在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，不同行業(yè)的潮起潮落不應(yīng)該左右政策的思路,。
因此,，即使房地產(chǎn)遭遇行業(yè)周期，即使對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有不良影響,，地方政府也不該過度作為,。筆者覺著，以保衛(wèi)GDP的增速為名,，爭(zhēng)相取消或變相取消限購(gòu)政策,，默許或縱容“行政副中心”消息刺激需求,，引發(fā)投機(jī)者進(jìn)場(chǎng)跟風(fēng)炒作，都絕非保衛(wèi)重點(diǎn)城市樓價(jià)的最好方式,。
主要原因有兩點(diǎn),。這些做法，延續(xù)的是經(jīng)濟(jì)刺激的老思維,，不是在解決矛盾,，而是積累矛盾，也不可能改變中長(zhǎng)期趨勢(shì),。當(dāng)房?jī)r(jià)已出現(xiàn)疲態(tài)時(shí),，若由虛假需求來刺激樓市，其漲得快,、跌得更快的后遺癥,，將帶給市場(chǎng)致命性的打擊。一方面,，打擊了市場(chǎng)供應(yīng)力量,，另一方面，也消弭了各種市場(chǎng)需求力量,。
3月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)環(huán)比下降0.5%,，同比上漲2.4%;工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)(PPI)環(huán)比下降0.3%，同比下降2.3%,。在筆者看來,，這組數(shù)據(jù)說明當(dāng)下經(jīng)濟(jì)依然運(yùn)行在下行軌道上，正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速緩慢走低,，導(dǎo)致有效消費(fèi)能力隨之降到較低程度,，尤其是豬肉等農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格下降較大，很大程度上相對(duì)壓低了CPI指數(shù),，也反映出不少居民在減少必要的開支,。不過，PPI有限的降幅也說明經(jīng)濟(jì)運(yùn)行尚在合理區(qū)間,，現(xiàn)在還沒有多大必要放松對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策,，否則好不容易確立起來的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型預(yù)期又會(huì)遭到破壞。