一個(gè)不知道來(lái)源的謠傳讓不溫不火的保定樓市發(fā)起高燒,。3月19日,，保定“副中心”傳聞初現(xiàn)，當(dāng)即影響到保定樓市,。
事實(shí)上,，筆者在傳謠初始即看淡保定樓市，主要原因當(dāng)然是對(duì)京津冀一體化實(shí)施的看淡,，更不相信有什么副中心或者副都的規(guī)劃,。那么保定樓市發(fā)燒，也就沒(méi)有任何支撐,。
保定,，作為農(nóng)業(yè)為主的區(qū)域，在河北省一直屬于三流城市,。河北省發(fā)改委公布的河北省城鎮(zhèn)化規(guī)劃,，也是把石家莊、唐山兩市作為副中心,，保定與廊坊及其周邊各縣,，作為承接北京事業(yè)單位科研院所大專(zhuān)院校以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市。但這僅僅是河北省自己一相情愿的規(guī)劃,，而且也并不是鎖定保定一個(gè)城市成為承接北京功能轉(zhuǎn)移的城市,。
近些年，隨著北京土地供應(yīng)的外移,，北京周邊的廊坊各區(qū)域：燕郊鎮(zhèn),、固安縣、香河縣,，樓市主要面向北京外來(lái)人口的外溢,，市場(chǎng)狀況良好。北京市發(fā)改委早在2009年就有規(guī)劃,，北京地鐵延伸到上述區(qū)域,，上述區(qū)域的電話(huà)以010開(kāi)頭。但是,，一直無(wú)法落實(shí),。當(dāng)然，燕郊每天30萬(wàn)流入北京工作的勞動(dòng)力大軍,，卻一直存在,。這種局面，與京津冀一體化無(wú)關(guān),，而環(huán)北京周邊,，也必須成為北京工薪階層的“睡城”,。
即使保定真的成為副中心城市，部委與科研院所大專(zhuān)院校等機(jī)構(gòu)搬遷到保定,，就一定能帶來(lái)北京人到保定置業(yè)嗎?答案也是否定的,。
首鋼搬遷到曹妃甸無(wú)疑是極為宏大的工程，而且已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí),。加上首鋼遷安煉鐵廠搬遷,，大量的首鋼職工是工作在遷安和唐山曹妃甸新區(qū)的。但是,，作為曹妃甸配套的曹妃甸生態(tài)城的開(kāi)發(fā)卻遇到很大的阻力,。原因是北京戶(hù)籍的首鋼工人，只是把鋼廠作為工作所在地,，戶(hù)籍與孩子的學(xué)籍仍然保留在北京,。即使是曹妃甸生態(tài)城4000元/平方米以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)，也不被追捧,。這種情況,，在京津作為直轄市的局面下，根本無(wú)從改變,。
特有的高考招生差距,，京津與河北高考生的分?jǐn)?shù)差距超過(guò)100分以上。所以,，不論是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與否,，北京天津老居民的戶(hù)口都不會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移到河北。這是和珠三角,、長(zhǎng)三角地區(qū)很不一樣的區(qū)情,。戶(hù)籍含金量的差距，行政區(qū)劃的隔膜,，使京津冀一體化的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)尚不具備,。
保定市下轄4區(qū)、18縣和3個(gè)縣級(jí)市,，全市2010年人口1119.44萬(wàn),，但是，市內(nèi)4區(qū)人口只有106萬(wàn),，遠(yuǎn)期規(guī)劃是將滿(mǎn)城,、徐水、清苑并入保定市區(qū),，人口規(guī)劃也僅僅205萬(wàn),。而距離京津最近的保定與河北省的農(nóng)民子弟，首選北京,，其次天津,，再次石家莊，本市各縣人口流入保定也很少,。這當(dāng)然也是河北其他地級(jí)市的尷尬,。比如唐山市，也不能吸引下轄的各縣,、縣級(jí)市人口的流入,。
河北唯一具備區(qū)域中心城市的，只有距離北京280公里,，自成體系的石家莊,。流動(dòng)人口的缺乏，使保定與唐山等城市主城區(qū)住宅與商業(yè)地產(chǎn)都欠發(fā)達(dá),。唐山還是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市,，保定卻在各方面尷尬。這也是保定房?jī)r(jià)一直處于較低水平的主要原因,。保定樓市沒(méi)有外來(lái)人口涌入的紅利,，只能針對(duì)本地人口的改善性與分戶(hù)需求。全國(guó)性房企選擇唐山尚且失敗,，到保定發(fā)展的動(dòng)力更為不足,。事實(shí)上，保定開(kāi)發(fā)商還是以本地企業(yè)為主,，霸主企業(yè)在保定的拿地成本也比較低,。
大量的市場(chǎng)供應(yīng)，消化能力又很差,，保定市場(chǎng)確實(shí)需要提振,。但是，本輪暴漲,，卻不是靠市場(chǎng)提振,，而是靠謠傳。
保定需要北京的功能轉(zhuǎn)移,，而且,，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，對(duì)于北京和保定市場(chǎng)都是有利的,。但是,，卻未必非要轉(zhuǎn)移至保定市區(qū)，保定各縣都有招商引資的動(dòng)力,。而且大廣高速的開(kāi)通,，對(duì)于保定東部各縣都是利好。保定的優(yōu)勢(shì)是四通八達(dá)的高速骨干網(wǎng)絡(luò)。南北有大廣,、京港澳高速,、京昆高速連接，橫向的保倉(cāng),、保津等高速,，以及北京第二機(jī)場(chǎng)、天津機(jī)場(chǎng),、石家莊機(jī)場(chǎng),，天津港，黃驊港,，保定市區(qū)及下轄各縣物流的便利,，對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移均提供了巨大的舞臺(tái)。