目前,，大家普遍關(guān)心的問題是限購政策松綁的可能性,、合理性,，如果放開將采取何種形式,，能否達(dá)到預(yù)期的效果，以及是否會被叫停等,。
應(yīng)該說,，地方政府放松限購動機(jī)就在于改善市場預(yù)期，以激活疲弱的市場銷售,，帶動土地出讓和開發(fā)投資增長,。今年以來，主要城市樓市銷售之所以驟然回落,，并不缺錢的開發(fā)商在拿地上之所以謹(jǐn)慎,，很大程度上與市場對樓市前景預(yù)期不再像過去那樣樂觀有關(guān)。地方政府想借機(jī)改善市場的預(yù)期,，讓大家積極去買房,，房企積極去拿地和投資。
地方政府的此種動機(jī),，仍舊是借樓市回暖來改善經(jīng)濟(jì)增長和財政收入,，本質(zhì)上仍舊是“土地財政依賴癥”。一季度300個城市土地成交面積環(huán)比下降45%,、同比下降15%很能說明問題,。
目前房價,、開工量、投資等都處在歷史高位,，數(shù)據(jù)上的下滑主要受去年一季度高基數(shù)有關(guān)。特別是,，不管是70個大中城市指數(shù),，還是百城房價數(shù)據(jù)，主要城市新房價格依舊上漲,，只不過環(huán)比漲幅持續(xù)回落,，同比漲幅仍超過10%。在房價,、開工量,、投資等仍處在高位的情況下，當(dāng)前這種平穩(wěn)局面還沒有對經(jīng)濟(jì)基本面產(chǎn)生重大沖擊,。盡管主要城市銷售量在一季度下滑20%左右,，但考慮到三、四線城市基數(shù)更低,，全國總銷售規(guī)模下降幅度不會太大,，而高基數(shù)也意味著一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重依舊能夠維持在20%左右。而且,，房價環(huán)比漲幅緩慢持續(xù)下降也有利于漸進(jìn)去杠桿,、去泡沫任務(wù)的實現(xiàn)，還能夠提供一定的經(jīng)濟(jì)增長支撐力度,，為各項改革政策的實施創(chuàng)造寬松的環(huán)境,。
今年以來市場銷售回落，盡管與合理需求連續(xù)五個季度快速釋放與后續(xù)需求跟不上有關(guān),，但更為重要的原因有兩個,。一方面，各大,、中城市房地產(chǎn)銷售“不給力”的區(qū)域往往都是郊區(qū)或新區(qū),，這些區(qū)域一個很大的特點就是過去幾年土地成片大規(guī)模供應(yīng)，超級大盤在近兩年迅速增加,，而教育,、醫(yī)療、交通和社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)配套卻沒有跟得上,。地方政府這種開發(fā)模式遵循的依舊是房地產(chǎn)追求資產(chǎn)價格收益時代的粗放套路,，而這與合理住房需求占主導(dǎo)的局面是完全不匹配的。這才是這些區(qū)域住房銷售緩慢,、降價潮涌現(xiàn),、庫存高壓,，甚至出現(xiàn)“空城”的主要原因。另一方面,，今年以來,，銀行有拋棄房貸的跡象，即使是首次購房也要支付基準(zhǔn)利率甚至更高成本的貸款利率,，而且貸款發(fā)放周期也延長到2-3個月,。對于首次置業(yè)和改善性住房需求來說，貸款成本上升的沖擊無疑是巨大的,，這也是影響住房需求入市的主要原因,。
從上述兩個角度講，地方政府解決樓市疲軟問題,，根本的方案不在于松綁限購,，而應(yīng)該惡補住房公共服務(wù)配套缺失的欠賬，只有這樣才能提高住房供應(yīng)的有效性,，降低居民居住成本,，增加城市吸引人口流入的競爭力。