房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施4年之久的限購(gòu)政策，在2014年出現(xiàn)松動(dòng)跡象,。繼溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后,，長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性,。據(jù)悉,，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購(gòu)的松綁,，以及二套房貸款門(mén)檻的降低等,。
盡管樓市限購(gòu)政策被一些學(xué)者認(rèn)為是市場(chǎng)化的倒退，但在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅制缺位的情況下,，采取臨時(shí)限購(gòu)措施也是沒(méi)有辦法的辦法之一,。如今,，除重慶、上海外,，其他城市仍不見(jiàn)征收房產(chǎn)稅的蹤影,，如果多個(gè)城市松綁限購(gòu),，等于是給部分投資投機(jī)者再度入市的機(jī)會(huì)，因此,，必須慎之又慎,。
這次多個(gè)城市討論松綁限購(gòu)的可能性有三個(gè)背景：一是今年起樓市調(diào)控不再“一刀切”，而是轉(zhuǎn)為“分城施策”,，這就給了各城市自主決策的空間,。二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，地方政府希望房地產(chǎn)再度扮演拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“火車(chē)頭”,。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫,，影響了地方政府的房地產(chǎn)收益。
據(jù)悉,，僅土地出讓金收入就占很多地方財(cái)政收入30%甚至更多,。數(shù)據(jù)顯示，3月份一線(xiàn)城市土地出讓金收入僅為84.5億元,，而2013年同期這一數(shù)字高達(dá)320億元,。杭州、長(zhǎng)沙等二,、三線(xiàn)城市賣(mài)地收入或許比一線(xiàn)城市的降幅更大,。長(zhǎng)期依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府自然坐不住。
另外,，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告也顯示：百城房?jī)r(jià)同比,、環(huán)比漲幅均收窄。尤其是,，杭州等城市個(gè)別樓盤(pán)大幅降價(jià),，使得房?jī)r(jià)下跌的恐慌情緒繼續(xù)蔓延，這也是地方政府和開(kāi)發(fā)商都不愿意看到的,。因此,，多個(gè)城市醞釀放松限購(gòu)等政策基本在意料之中，如果對(duì)樓市降溫坐視不管才真正讓人意外,。
據(jù)悉,，這次地方政府醞釀的措施是松綁限購(gòu)和降低二套房貸款門(mén)檻。顯然,，這兩個(gè)措施主要為了讓更多購(gòu)房者入市以刺激樓市升溫,。另?yè)?jù)消息，部分城市近期已口頭知會(huì)開(kāi)發(fā)企業(yè),，強(qiáng)調(diào)在房屋銷(xiāo)售時(shí)可突破限購(gòu)范疇,。也就是說(shuō)，表面上在討論松綁限購(gòu)的可能性,，但有的地方暗地里已經(jīng)放松限購(gòu),。
在筆者看來(lái),，盡管目前地方經(jīng)濟(jì)、地方財(cái)政需要房地產(chǎn)作出貢獻(xiàn),，但要意識(shí)到三點(diǎn)：其一,，“房地產(chǎn)依賴(lài)癥”必須得治了。盡管房地產(chǎn)長(zhǎng)期對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)很大,，尤其在2008年金融危機(jī)后發(fā)揮了重要作用,，但是，應(yīng)該讓房地產(chǎn)回歸自己的角色,，不應(yīng)該扮演太多的角色,，房地產(chǎn)應(yīng)該姓“房”不應(yīng)該姓經(jīng)濟(jì)的“經(jīng)”。
其二,，房地產(chǎn)政策決策不應(yīng)該由地方政府與開(kāi)發(fā)商“合謀”,。據(jù)悉，多個(gè)城市最近召開(kāi)房企溝通會(huì),，由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)組織,，地方實(shí)力房企參加。地方政府還給開(kāi)發(fā)商打氣：別亂,，別急,。這意味著下一步政策走向完全是地方政府和開(kāi)發(fā)商“合謀”的結(jié)果。房地產(chǎn)與民生相關(guān)卻不征求民意,，令人失望,。
其三,，與其松綁限購(gòu)不如讓房?jī)r(jià)自然回歸,。在房產(chǎn)稅缺位的情況下，限購(gòu)政策實(shí)際上扮演了房產(chǎn)稅在抑制投資投機(jī)方面的角色,。如果松綁限購(gòu),，部分投資投機(jī)需求必然會(huì)入市。眾所周知,，中國(guó)樓市泡沫已經(jīng)不少,，如果投資投機(jī)者再度入市，只會(huì)給樓市增加更多泡沫,。因此,，不該行政之手干預(yù)，應(yīng)讓房?jī)r(jià)自然回歸合理,。
筆者以為,，現(xiàn)在正是“去庫(kù)存化”、“去泡沫化”的最好時(shí)機(jī)——不少開(kāi)發(fā)商正采取“以?xún)r(jià)換量”的策略消化庫(kù)存,，房?jī)r(jià)具有回歸合理水平的可能性,。如果這時(shí)候通過(guò)放松限購(gòu)等政策刺激樓市,，就等于行政之手在干預(yù)“去庫(kù)存化”、“去泡沫化”,。如此一來(lái),，中國(guó)樓市泡沫就難以被擠出，會(huì)成為很大隱患,。